Cláusulas abusivas en contratos de alquiler

Qué se entiende por cláusulas abusivas en contratos de alquiler

En un alquiler de vivienda, una cláusula abusiva o inválida puede ser aquella que contradice una norma imperativa de la LAU y perjudica al arrendatario, o aquella que, en determinados supuestos de relación de consumo, genera un desequilibrio importante no negociado individualmente. La calificación exacta dependerá del contrato, de las partes y de la documentación disponible.

El punto de partida está en el art. 6 LAU, que declara nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la propia ley cuando tengan carácter imperativo. Por eso, no basta con que una cláusula figure firmada en el contrato: habrá que comprobar si la ley permitía realmente pactarla.

Además, conviene matizar que no todo arrendamiento es automáticamente una relación de consumo. La eventual aplicación del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios dependerá, entre otros factores, de la condición de consumidor del arrendatario y de si la otra parte actúa como empresario o profesional. En muchos litigios de alquiler se invoca sobre todo la LAU; en otros, puede añadirse el análisis desde consumo si encaja en el caso concreto.

Qué puede imponer la Ley de Arrendamientos Urbanos y qué puede pactarse

La normativa arrendamientos urbanos combina reglas imperativas con espacios de libertad contractual. El marco general lo aporta el art. 1255 CC, según el cual las partes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral ni el orden público. En alquiler de vivienda, esa libertad queda limitada por la propia LAU cuando protege al arrendatario.

Límites imperativos que conviene tener presentes

• Cláusulas contrarias a la LAU en perjuicio del inquilino: el art. 6 LAU impide que se desplacen en su contra las normas imperativas.
• Gastos generales y servicios: el art. 20 LAU permite repercutir determinados gastos generales al arrendatario solo si existe pacto por escrito y se determina el importe anual a la fecha del contrato. Los gastos individualizados por contador sí pueden repercutirse según el consumo.
• Conservación de la vivienda: el art. 21 LAU atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste derivado del uso ordinario pueden corresponder al inquilino.
• Incumplimientos y resolución: el art. 27 LAU regula causas de resolución del contrato por incumplimiento. Conviene revisar con cautela cláusulas que añadan causas o penalizaciones desproporcionadas no previstas legalmente o mal definidas.
• Fianza: el art. 36 LAU fija para el arrendamiento de vivienda una fianza en metálico de una mensualidad de renta, sin perjuicio de que puedan pactarse garantías adicionales dentro del marco legal aplicable.

Qué sí puede pactarse válidamente, en principio

Dentro de esos límites, las partes sí pueden acordar determinadas cuestiones, siempre que no contradigan normas imperativas ni generen problemas de validez por otras vías. Por ejemplo, puede pactarse la repercusión de ciertos gastos generales conforme al art. 20 LAU, garantías adicionales a la fianza, distribución de obligaciones accesorias, actualización de renta si la ley lo permite en ese contrato o determinadas condiciones de uso de la vivienda.

La conclusión práctica es clara: no toda cláusula exigente es nula y no toda cláusula firmada es válida. La respuesta dependerá de si la LAU la permite, de cómo esté redactada y de si existe soporte documental suficiente.

Ejemplos frecuentes de cláusulas que conviene revisar en un alquiler de vivienda

Estos ejemplos de cláusulas abusivas o, al menos, discutibles, aparecen con frecuencia en la práctica. No todas serán nulas en cualquier supuesto, pero sí conviene analizarlas con detalle.

Supuestos habituales en la práctica

• Gastos no pactados o no documentados correctamente: por ejemplo, repercutir comunidad o tributos sin reflejo claro en el contrato o sin la precisión exigible.
• Reparaciones indebidamente cargadas al inquilino: como humedades por defecto constructivo, averías de instalaciones esenciales o sustituciones que exceden de pequeñas reparaciones por uso ordinario.
• Renuncias amplias a derechos del arrendatario: cláusulas del tipo “el inquilino renuncia a cualquier reclamación” o “acepta todas las reparaciones presentes y futuras”, cuya validez habrá que examinar con prudencia.
• Penalizaciones injustas alquiler: importes desproporcionados por entrega anticipada de llaves, por retrasos muy reducidos o por incumplimientos menores mal definidos.
• Fianza alquiler abuso: confundir la fianza legal con depósitos o garantías adicionales, o retenerla sin soporte suficiente al finalizar el contrato.

Cómo detectar si una cláusula puede ser nula o discutible

Para detectar un posible contrato de alquiler abusivo, conviene no fijarse solo en una frase aislada. Lo adecuado es revisar el contrato completo, los anexos, inventarios, recibos, comunicaciones y cualquier documento que aclare qué se pactó y cómo se ha ejecutado.

Señales prácticas de alerta

1. La cláusula contradice una regla legal concreta. Si desplaza al inquilino una obligación que la LAU atribuye al arrendador, puede ser problemática.
2. La redacción es genérica o ambigua. Fórmulas como “todos los gastos serán por cuenta del arrendatario” conviene analizarlas con detalle, porque pueden no ser suficientes para determinadas repercusiones.
3. Existe desequilibrio claro entre obligaciones y consecuencias. Por ejemplo, una penalización muy elevada para el inquilino frente a incumplimientos equivalentes del arrendador no regulados.
4. No hay soporte documental. Si se exigen cantidades por reparaciones, daños o servicios, habrá que comprobar facturas, presupuestos, fotografías, lecturas de contadores o liquidaciones.
5. Se pretende una renuncia general a derechos del inquilino. En arrendamiento de vivienda, este tipo de previsiones puede chocar con el régimen imperativo de la LAU.

Si además concurre una relación de consumo, puede valorarse también si la cláusula fue predispuesta, no negociada individualmente y causa un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Pero esa valoración no debe darse por supuesta en cualquier arrendamiento: dependerá de quién arrienda, en qué condición actúa y del contenido contractual concreto.

Qué opciones puede valorar el inquilino para reclamar o impugnar el contrato

Cuando aparecen cláusulas abusivas alquiler, no siempre la mejor respuesta es la misma. La estrategia dependerá de si el problema afecta a una cláusula aún no aplicada, a cantidades ya cobradas, a la conservación de la vivienda o a una posible rescisión contrato alquiler por incumplimiento.

Opciones que pueden valorarse

• Revisión jurídica del contrato y la documentación: primer paso razonable para identificar qué parte del clausulado puede discutirse y con qué base normativa.
• Requerimiento fehaciente al arrendador: puede servir para oponerse a la aplicación de una cláusula, pedir aclaraciones, solicitar reparaciones o reclamar devolución de importes.
• Negociación o regularización del contrato: en algunos supuestos puede ser útil corregir por escrito la cláusula o pactar una liquidación de gastos y fianza bien documentada.
• Posible acción judicial: según el caso, puede plantearse una acción para que la cláusula se tenga por nula o inaplicable, o una reclamación de restitución de cantidades si se han pagado importes indebidos. Habrá que estudiar la viabilidad concreta antes de actuar.
• Valoración de incumplimientos del art. 27 LAU: si el problema no es solo una cláusula, sino un incumplimiento grave de obligaciones, puede haber que analizar otras consecuencias contractuales como el desahucio de inquilinos morosos.

Es importante diferenciar entre impugnar una cláusula y reclamar dinero. Que una estipulación pueda considerarse nula o no puesta no significa por sí sola que toda cantidad abonada sea automáticamente recuperable sin más análisis. Habrá que acreditar pagos, concepto, fechas, soporte contractual y, si se inicia una reclamación, fundamentar qué importe se solicita y por qué.

Qué consecuencias prácticas puede tener para arrendador e inquilino

Las consecuencias de una cláusula discutible no son idénticas en todos los casos. Puede ocurrir que una estipulación se tenga por no puesta, que no llegue a aplicarse, que se ordene la devolución de cantidades cobradas de más o que el conflicto se reconduzca mediante acuerdo. También puede influir en la interpretación del resto del contrato si la cláusula afectaba a gastos, reparaciones, garantías o causas de resolución.

Para el arrendador

• Puede verse impedido de exigir determinadas cantidades si la repercusión de gastos o penalizaciones no se ajusta al contrato o a la ley.
• Puede tener que asumir reparaciones que no podía trasladar al inquilino conforme al art. 21 LAU.
• Si se reclama la devolución de importes, habrá que justificar liquidaciones, daños o deducciones de la fianza con documentación suficiente.

Para el inquilino

• Puede oponerse a la aplicación de una cláusula que perjudique sus derechos del inquilino cuando contradiga la LAU o, en su caso, resulte abusiva en sentido técnico.
• Puede valorar reclamar gastos, cargos o retenciones de fianza que no estén correctamente sustentados.
• También debe actuar con cautela: dejar de pagar unilateralmente sin asesoramiento o incumplir el contrato puede generar riesgos propios y activar el art. 27 LAU.

En definitiva, ante posibles cláusulas abusivas en contratos de alquiler, lo prudente es revisar el texto firmado, la documentación económica y las incidencias reales antes de decidir si conviene negociar, requerir o impugnar contrato alquiler. Un siguiente paso razonable suele ser obtener una revisión jurídica completa para distinguir qué cláusulas pueden ser nulas, cuáles solo son interpretables y qué cantidades, en su caso, podrían discutirse con base suficiente.