Cómo desalojar a un inquilino moroso

Cuando se busca cómo desalojar a un inquilino moroso, conviene precisar el término: en España, jurídicamente lo habitual es hablar de resolución del contrato de alquiler por impago y de desahucio por falta de pago. El impago de la renta o de cantidades asimiladas puede justificar la resolución contractual, pero la recuperación de la vivienda debe seguir el cauce legal correspondiente.

No puede expulsarse al inquilino por cuenta propia, ni cambiar la cerradura, cortar suministros o retirar sus pertenencias. Lo normal será valorar la documentación, requerir de pago cuando convenga y, si no se regulariza la situación, acudir a la vía judicial para pedir la resolución del contrato, el desahucio y, en su caso, las rentas debidas.

Qué significa realmente desalojar a un inquilino moroso en términos legales

La expresión es útil desde el punto de vista SEO, pero en términos técnicos no se trata de un “desalojo” inmediato, sino de una combinación de base sustantiva y cauce procesal. La base sustantiva está en la Ley de Arrendamientos Urbanos: el art. 27.2.a LAU prevé que el arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

El cauce procesal, si se inicia reclamación judicial, se ubica en la Ley de Enjuiciamiento Civil. El art. 250.1.1º LEC sitúa la demanda de desahucio por falta de pago dentro del juicio verbal. Por eso conviene distinguir entre el derecho a resolver el contrato y el procedimiento para recuperar la posesión de la vivienda.

Cuándo puede resolverse el contrato por impago de renta o cantidades asimiladas

El impago de la renta mensual es el supuesto más frecuente, pero también puede haber incumplimiento por cantidades asimiladas si el contrato las atribuye válidamente al arrendatario y su exigibilidad resulta acreditable. Habrá que revisar el contrato, los recibos, las transferencias, las liquidaciones y cualquier requerimiento previo para determinar qué conceptos pueden reclamarse.

Si el arrendamiento es para uso distinto de vivienda, conviene tener presente el art. 35 LAU, ya que el régimen puede presentar particularidades y depender en mayor medida de lo pactado. En todo caso, la viabilidad de la resolución y de la reclamación económica dependerá de la documentación disponible y de cómo se haya articulado el contrato.

Cómo proceder antes de iniciar un desahucio por falta de pago

Antes de demandar, suele ser recomendable ordenar la situación documental: contrato, justificantes de impago, comunicaciones y detalle actualizado de la deuda. También puede ser útil realizar un requerimiento de pago fehaciente, especialmente si se quiere delimitar la deuda y valorar el efecto que podría tener sobre una eventual enervación posterior.

Ese requerimiento no autoriza medidas de presión extrajudicial. El arrendador no debe intentar recuperar la vivienda por su mano, aunque el inquilino no pague. Si no hay regularización voluntaria, habrá que valorar la presentación de una demanda de desahucio por impago con acumulación, en su caso, de reclamación de rentas.

Qué ocurre si se inicia una demanda de desahucio judicial

Si se presenta demanda, el procedimiento se sustancia por los cauces del juicio verbal conforme al art. 250.1.1º LEC. Los arts. 437, 438 y concordantes LEC regulan aspectos de la demanda y de la contestación en el juicio verbal, y el art. 440 LEC contiene previsiones relevantes sobre requerimiento, señalamiento y posibilidades procesales en este tipo de litigios.

Dependiendo del caso, la demanda puede solicitar la resolución del contrato, la entrega de la posesión y el pago de las cantidades debidas. El desarrollo concreto del procedimiento, los plazos efectivos y la necesidad de vista dependerán de la respuesta del arrendatario, de la forma de notificación y de la situación procesal del asunto.

Puede el inquilino evitar el desalojo pagando: la enervación y sus límites

En determinados supuestos, el arrendatario puede enervar la acción pagando lo debido, con los efectos previstos en el art. 22.4 LEC. Ahora bien, esa posibilidad no opera de forma ilimitada: conviene analizar si ya hubo una enervación anterior o si existió requerimiento fehaciente de pago en los términos legalmente relevantes y con la antelación exigible.

Por eso no basta con afirmar que “si paga, se acaba el asunto”. Habrá que valorar cuándo se produjo el impago, qué se reclamó exactamente, cómo se requirió y en qué momento se realiza el pago.

Qué documentación conviene reunir y qué errores debe evitar el arrendador

• Contrato de arrendamiento y, si existen, anexos o novaciones.
• Justificantes de rentas pagadas e impagadas.
• Detalle de suministros o cantidades repercutibles, si procede según contrato.
• Comunicaciones con el arrendatario y requerimientos fehacientes.
• Datos identificativos de los ocupantes y de la finca arrendada.

Entre los errores más habituales están cambiar la cerradura, cortar agua o luz, entrar en la vivienda sin consentimiento o retirar bienes del inquilino. Además de no resolver el problema, estas actuaciones pueden generar responsabilidades añadidas. También conviene evitar cálculos de deuda poco claros o reclamaciones sin respaldo documental suficiente.

Dudas frecuentes sobre plazos, rentas debidas y recuperación de la vivienda

En definitiva, ante un inquilino moroso, lo prudente es analizar contrato, deuda y comunicaciones antes de actuar. Si quiere proteger su posición como arrendador y recuperar la vivienda con seguridad jurídica, el siguiente paso razonable suele ser una revisión profesional del caso y de la estrategia más adecuada.