Cómo exigir responsabilidad por daños estructurales

Qué son los daños estructurales y por qué son tan graves

Los daños estructurales son aquellos defectos o deterioros que afectan a los elementos esenciales de estabilidad y resistencia de un edificio o vivienda, como cimentaciones, pilares, vigas, forjados o muros de carga. No se trata de simples desperfectos estéticos, sino de fallos que pueden comprometer la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan o utilizan.

Exigir responsabilidad por daños estructurales implica conocer con precisión qué se considera daño estructural, cómo se diferencia de otros defectos constructivos menores y qué consecuencias legales y técnicas conlleva. Esta distinción es clave, porque los plazos, las coberturas de seguro y la intensidad de la responsabilidad suelen ser más estrictos cuando se trata de la estructura del edificio.

• Se consideran parte de la estructura: cimentación, estructura portante vertical (pilares, muros), estructura horizontal (forjados, vigas) y elementos que garantizan la estabilidad global.
• Los daños estructurales pueden manifestarse como grietas profundas, hundimientos, deformaciones, desplomes parciales o filtraciones que afectan a elementos portantes.
• Estos daños pueden tener origen en errores de proyecto, fallos de ejecución, uso de materiales inadecuados o falta de mantenimiento esencial.

Marco legal y tipos de responsabilidad en daños estructurales

La responsabilidad por daños estructurales se apoya en un marco legal específico que regula la construcción y la protección de los compradores y usuarios de inmuebles. En muchos países existe una normativa de edificación que establece los deberes de los distintos agentes que intervienen en la obra: promotor, constructor, arquitecto, arquitecto técnico, proyectistas y entidades de control.

De forma general, se distinguen varios tipos de responsabilidad que pueden concurrir simultáneamente, dependiendo de la causa del daño y del momento en que se manifiesta. Entender estas categorías ayuda a dirigir la reclamación contra las personas o empresas adecuadas y a elegir la vía de reclamación más eficaz.

• Responsabilidad contractual: nace del contrato de compraventa o de ejecución de obra. Permite reclamar al vendedor, promotor o constructor por incumplimiento de las obligaciones pactadas.
• Responsabilidad decenal o por vicios estructurales: en muchos ordenamientos, los agentes de la edificación responden durante 10 años de los daños que afecten a la estructura y comprometan la estabilidad del edificio.
• Responsabilidad por vicios ocultos: cuando los defectos no eran aparentes en el momento de la compra y se descubren posteriormente, el comprador puede exigir saneamiento, rebaja del precio o incluso resolución del contrato, según la gravedad.
• Responsabilidad extracontractual: procede cuando el daño afecta a terceros que no tienen contrato directo con el responsable (por ejemplo, vecinos colindantes afectados por un derrumbe).

Plazos para reclamar por daños estructurales

Los plazos para reclamar son uno de los aspectos más críticos en materia de daños estructurales. El desconocimiento o el retraso en actuar puede suponer la pérdida del derecho a exigir responsabilidad, incluso aunque el daño sea grave y claramente imputable a un defecto de construcción.

Aunque los plazos concretos dependen de la legislación aplicable, suele existir un periodo largo de garantía para la estructura (habitualmente 10 años desde la finalización de la obra), junto con plazos más breves de prescripción para ejercitar la acción una vez descubierto el daño. Es esencial distinguir entre plazo de garantía y plazo de prescripción.

• Plazo de garantía estructural: periodo durante el cual los agentes de la edificación responden de los daños que afecten a la estabilidad del edificio. Suele contarse desde la fecha de recepción de la obra o del certificado final.
• Plazo de prescripción: tiempo del que dispone el perjudicado para interponer la reclamación desde que conoce el daño y su posible causa. Puede oscilar entre 1 y 5 años, según el tipo de acción.
• Interrupción de la prescripción: una reclamación fehaciente (por ejemplo, burofax o requerimiento notarial) puede interrumpir el plazo y hacerlo comenzar de nuevo, lo que resulta muy útil mientras se negocia o se recaba prueba pericial.

Cómo reunir pruebas y documentación eficaz

La prueba es el pilar de cualquier reclamación por daños estructurales. No basta con afirmar que existen grietas o hundimientos: es necesario demostrar la existencia del daño, su gravedad, su origen y la relación con la actuación de los responsables. Una buena estrategia probatoria puede marcar la diferencia entre una reclamación exitosa y una desestimada.

Desde el primer momento, es recomendable recopilar toda la documentación disponible sobre la vivienda o el edificio, así como evidencias gráficas y técnicas del daño. Cuanto más ordenada y completa sea esta información, más fácil será para el perito y el abogado construir un informe sólido y una demanda bien fundamentada.

• Documentación del inmueble: contrato de compraventa, escrituras, planos, memoria de calidades, licencia de obras, certificado final de obra, libro del edificio y cualquier anexo técnico.
• Pruebas gráficas: fotografías y vídeos de los daños, tomados con buena iluminación, desde diferentes ángulos y con referencias de tamaño (reglas, objetos) para apreciar la magnitud.
• Evolución en el tiempo: registro de fechas en que se detectan los daños, anotaciones sobre si aumentan, se desplazan o aparecen nuevos síntomas (nuevas grietas, puertas que no cierran, suelos inclinados).
• Comunicaciones previas: correos electrónicos, cartas, mensajes o informes que se hayan intercambiado con el promotor, la comunidad de propietarios, el seguro o los técnicos.
• Informes técnicos: dictámenes de arquitectos o ingenieros que describan el daño, su posible origen y las medidas de reparación necesarias.

Reclamación extrajudicial paso a paso

Antes de acudir a los tribunales, es habitual y recomendable intentar una reclamación extrajudicial. Este enfoque permite, en muchos casos, alcanzar acuerdos de reparación o indemnización más rápidos y menos costosos, y además demuestra una actitud dialogante que puede valorarse positivamente en un eventual procedimiento judicial.

La reclamación extrajudicial debe ser clara, documentada y fehaciente. No se trata de una simple queja verbal, sino de un requerimiento formal en el que se describen los daños estructurales, se identifican los posibles responsables y se solicita una solución concreta en un plazo razonable.

• 1. Identificar a los destinatarios: promotor, constructor, arquitecto, aseguradora decenal, comunidad de propietarios o cualquier agente que pueda tener responsabilidad.
• 2. Redactar un escrito detallado: describir los daños, su localización, fecha de detección, posibles riesgos para la seguridad y referencias a informes técnicos preliminares.
• 3. Aportar documentación: adjuntar fotografías, copias de contratos, informes técnicos y cualquier otra prueba relevante que respalde la reclamación.
• 4. Fijar un plazo de respuesta: conceder un tiempo razonable (por ejemplo, 15 o 30 días) para que los destinatarios contesten y propongan una solución.
• 5. Enviar por medio fehaciente: utilizar burofax con certificación de contenido, carta certificada con acuse de recibo o notificación notarial para dejar constancia de la fecha y del contenido.
• 6. Registrar las respuestas: conservar todas las contestaciones, propuestas de reparación, visitas técnicas y acuerdos parciales que se produzcan.

Intervención de peritos y valoración de daños

En los daños estructurales, la figura del perito es esencial. Normalmente se trata de arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros con experiencia en patología de la edificación, capaces de analizar el origen de los defectos, su alcance y las medidas de reparación necesarias. Su informe será una pieza clave tanto en la negociación extrajudicial como en el juicio.

La valoración de los daños no se limita al coste de las obras de reparación. También puede incluir daños colaterales, gastos de realojo, perjuicios por pérdida de uso, daños en elementos privativos y comunes, y, en algunos casos, daños morales derivados de la situación de inseguridad o inhabitabilidad.

• Informe pericial técnico: describe el estado actual de la estructura, identifica las causas probables del daño, evalúa el riesgo para la seguridad y propone soluciones técnicas.
• Presupuesto de reparación: cálculo detallado del coste de las obras necesarias, incluyendo materiales, mano de obra, dirección facultativa y medidas de seguridad.
• Valoración económica global: suma de los costes directos de reparación y de los daños indirectos (alojamiento alternativo, pérdida de rentas, gastos de mudanza, etc.).
• Ratificación en juicio: en caso de litigio, el perito puede ser citado para explicar su informe ante el juez y responder a las preguntas de las partes.

Papel de los seguros y el seguro decenal

En muchos sistemas jurídicos, la ley obliga al promotor a contratar un seguro decenal que cubra durante 10 años los daños materiales derivados de vicios o defectos que afecten a la cimentación y a la estructura del edificio. Este seguro está pensado precisamente para proteger a los compradores frente a daños estructurales graves.

Además del seguro decenal, pueden intervenir otros seguros: pólizas de responsabilidad civil de los técnicos, seguros multirriesgo del hogar, seguros de comunidades de propietarios o pólizas específicas de construcción. Identificar qué coberturas existen y cómo activarlas es un paso fundamental al exigir responsabilidad.

• Seguro decenal: cubre daños estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio. Normalmente se activa mediante comunicación a la aseguradora acompañada de informes técnicos.
• Seguro de responsabilidad civil profesional: puede responder cuando el daño se debe a errores de proyecto o de dirección de obra imputables a arquitectos o ingenieros.
• Seguro de la comunidad: suele cubrir daños en elementos comunes, aunque no siempre incluye defectos de construcción; es necesario revisar las condiciones particulares.
• Seguro del hogar: en ocasiones puede cubrir daños derivados de siniestros que agravan problemas estructurales (por ejemplo, inundaciones), pero no suele cubrir vicios originarios de la construcción.

Vía judicial: demandas y procedimientos

Si la vía amistosa no da resultado o la respuesta de los responsables es insuficiente, la siguiente etapa para exigir responsabilidad por daños estructurales es la vía judicial. El objetivo será obtener una sentencia que condene a los responsables a reparar los daños o a indemnizar económicamente al perjudicado.

La preparación de una demanda por daños estructurales exige un trabajo coordinado entre el abogado y el perito. Es necesario definir con precisión a quién se demanda, qué hechos se alegan, qué normas se consideran infringidas y qué cuantía se reclama. Además, se deben aportar desde el inicio las pruebas disponibles y solicitar, en su caso, la práctica de nuevas pericias judiciales.

• Determinación de la competencia: normalmente conocerán del asunto los juzgados civiles del lugar donde se ubica el inmueble o donde se firmó el contrato.
• Redacción de la demanda: exposición clara de los hechos, identificación de los daños estructurales, referencia a los informes periciales y fundamentación jurídica de la responsabilidad.
• Acumulación de acciones: es posible acumular acciones contractuales, decenales, de vicios ocultos y extracontractuales, según la normativa aplicable.
• Medidas cautelares: en casos graves, puede solicitarse la adopción de medidas urgentes (por ejemplo, apuntalamientos, desalojos o prohibición de uso) para proteger la seguridad de las personas.
• Juicio y sentencia: tras la fase de alegaciones y prueba, el juez dictará sentencia, que podrá condenar a reparar, indemnizar o, en su caso, desestimar la demanda.

Errores frecuentes al exigir responsabilidad y cómo evitarlos

En la práctica, muchas reclamaciones por daños estructurales fracasan o se debilitan por errores que podrían haberse evitado. Conocer estos fallos habituales permite anticiparse y actuar de forma más estratégica desde el primer momento en que se detectan los problemas en la estructura.

Algunos errores derivan del desconocimiento de los plazos legales; otros, de la falta de pruebas sólidas o de una mala elección de la vía de reclamación. También es frecuente subestimar la gravedad de los daños iniciales, lo que retrasa la intervención de técnicos y abogados hasta que la situación se ha agravado.

• Dejar pasar el tiempo sin reclamar: confiar en que los daños se estabilizarán o se resolverán solos puede llevar a la caducidad de garantías y a la prescripción de acciones.
• No recabar informes técnicos independientes: basarse solo en informes de la parte contraria o de la aseguradora puede dejar sin respaldo la versión del perjudicado.
• Reparar por cuenta propia sin documentar: realizar obras de reparación sin un estudio previo y sin conservar pruebas del estado original dificulta demostrar el alcance de los daños y su origen.
• No identificar correctamente a los responsables: omitir a alguno de los agentes de la edificación en la reclamación puede limitar las posibilidades de éxito o de cobro.
• Infravalorar los daños reclamados: no incluir todos los conceptos indemnizables (reparación, perjuicios, realojos) puede suponer una compensación insuficiente.

Preguntas frecuentes

A continuación se responden algunas de las dudas más habituales que surgen al plantearse cómo exigir responsabilidad por daños estructurales en una vivienda o edificio. Estas respuestas tienen carácter general y no sustituyen el asesoramiento jurídico y técnico específico para cada caso concreto.