Cómo reclamar desperfectos ocultos en alquiler

Qué son los desperfectos ocultos en alquiler

Cuando hablamos de desperfectos ocultos en alquiler nos referimos a daños, vicios o defectos que ya existían en la vivienda al firmar el contrato pero que, por su naturaleza o por no haber sido informados, no fueron detectados por el inquilino en una revisión razonable. No se trata del desgaste normal por uso, sino de problemas que afectan a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad del inmueble: humedades por filtración, instalaciones eléctricas defectuosas, tuberías con fugas, pintura con moho persistente, ventanas que no cierran o grietas estructurales que dejan entrar agua o aire.

Estos defectos suelen descubrirse en las primeras semanas de uso real del inmueble, cuando aparecen goteras durante la primera lluvia, salta el diferencial al conectar varios aparatos o se levanta el parquet por humedad. La clave es demostrar que el problema venía de antes y que no se debe a un mal uso del arrendatario. Para ello, conviene conocer la diferencia entre tres categorías: desgaste ordinario (inevitable por el uso normal y que no convierte la vivienda en inhabitable), daño imputable al inquilino (por uso negligente o indebido) y vicio o desperfecto preexistente (oculto o no informado) que, en principio, corresponde reparar al arrendador.

En la práctica, la frontera entre un supuesto y otro genera disputas. Por ejemplo, una puerta que roza puede ser desgaste normal y bastaría con un ajuste; sin embargo, si hay termitas, estamos ante un vicio grave. Si el horno ya no calentaba al entrar y así se acredita, no cabe exigir al inquilino su sustitución. A efectos probatorios, es muy útil contar con inventario y acta de entrega firmados, fotografías y vídeos de la entrada, así como comunicaciones escritas tempranas en cuanto se detecte el defecto. Todo esto ayudará a articular una reclamación sólida y a evitar que, al finalizar el contrato, el propietario pretenda cargar esos desperfectos ocultos contra la fianza.

Marco legal aplicable en España

La obligación principal del arrendador es entregar y mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vigencia del contrato. Esta idea se desprende de la legislación civil y arrendaticia. Sin entrar en artículos concretos, la norma sitúa al propietario como responsable de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino o se trate de pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario por el desgaste ordinario.

De forma práctica, el marco legal distingue entre: a) reparaciones estructurales o de conservación (cubiertas, muros, redes de agua, electricidad y gas, elementos de seguridad, ventanas, humedades por capilaridad o filtración), que corresponden al arrendador, y b) pequeñas reparaciones derivadas del uso diario (bombillas, algún grifo que gotea por junta, mecanismos de cisterna, persianas que necesitan engrasado), que corren a cargo del inquilino cuando el desgaste sea el origen y no la deficiencia de la instalación.

La legislación también protege el derecho del inquilino a la rebaja de renta o incluso a resolver el contrato si los daños comprometen el uso pactado y no se solventan en plazo razonable. Si además los desperfectos ocultos ocasionan daños en bienes del inquilino (por ejemplo, ropa o muebles estropeados por una filtración), puede reclamarse su resarcimiento acreditando la relación causal y el valor del perjuicio.

Por último, en muchas comunidades autónomas existe la obligación de depósito de fianza en organismos autonómicos. Esto resulta relevante cuando el arrendador pretende retener la fianza alegando daños preexistentes: si el inquilino ha notificado de forma fehaciente los vicios al inicio y aporta pruebas, la retención será improcedente y recuperable, incluso con intereses. Como verás a continuación, el método (documentar, comunicar y persistir) marca la diferencia.

Cómo documentarlos: pruebas y evidencias

La prueba es el corazón de una reclamación por desperfectos ocultos en alquiler. Antes de entrar, realiza una revisión visual y funcional: abre y cierra ventanas, comprueba enchufes y diferenciales, tira de cadenas, revisa bajo fregadero, observa techos, manchas y olores a humedad. Toma fotografías con fecha (activa la función de metadatos) y vídeos panorámicos de cada estancia. Redacta una lista con cada incidencia detectada, por pequeña que parezca. Si ya has firmado y descubres el defecto días después, documenta igualmente el hallazgo con fotos, vídeos y, si procede, termohigrómetro para registrar niveles de humedad.

Para problemas como moho o filtraciones, toma imágenes de detalle y de contexto (ángulo abierto de la habitación). Incluye un objeto de escala (una regla o moneda) al lado de la mancha para mostrar tamaño. Si se trata de ruidos o malos olores, añade grabaciones de audio o una bitácora diaria con horas y duración. En defectos eléctricos, fotografía el cuadro y los magnetotérmicos indicando qué salta y cuándo.

• Guarda facturas de productos dañados por el defecto (libros, ropa, electrónica) y presupuestos de limpieza o reparación.
• Pide un informe técnico o de un profesional (fontanería, electricidad, albañilería) que describa causa y reparación necesaria.
• Solicita al arrendador que asista a una inspección conjunta y levanta un acta simple (fecha, asistentes, daños, acuerdos).

Cuando el defecto justifica un peritaje (por ejemplo, sospecha de condensación estructural o filtración de cubierta), valora un informe pericial. El coste puede compensarte si hay que acudir a vía judicial o si la cuantía del daño es significativa. Por último, centraliza toda la evidencia en una carpeta digital con nombres claros y cronología. Cuanto más ordenada esté, más fácil será defender tu posición ante el propietario, mediación o juzgado.

Comunicación al arrendador: pasos y tono

Detectado el daño, comunica de inmediato al arrendador por escrito. Empieza con un mensaje cordial (correo o mensajería) describiendo el defecto, adjuntando 2–3 fotos y proponiendo una primera solución razonable (por ejemplo, visita de un técnico). Mantén un tono colaborativo; la mayoría de conflictos se resuelven cuando ambas partes comparten información y calendario.

Si no hay respuesta o se niega la responsabilidad, envía un burofax con certificación de contenido y acuse. En él, identifica el contrato (dirección, fecha y partes), narra brevemente el defecto, indica fecha de descubrimiento, adjunta pruebas, cita tu disponibilidad para permitir la reparación y concede un plazo razonable (7–10 días) para que el arrendador proponga y ejecute solución. Advierte, de forma educada, que si no se actúa en plazo estudiarás medidas como la rebaja de renta proporcional por pérdida de uso, resolución del contrato o reclamación de daños.

• Evita reproches; céntrate en hechos, pruebas y plazos.
• Autoriza por escrito la entrada de profesionales con cita previa; así demuestras cooperación.
• Si el daño es urgente (fuga de agua, riesgo eléctrico), actúa para mitigar daños y conserva facturas. Comunícalo de inmediato.

Conserva resguardo del burofax y captura de todo intercambio. Si el casero ofrece reparar, acuerda por escrito quién coordina, cuándo y cómo. Si propone que lo hagas tú y luego descuentas de la renta, exige autorización expresa y detalla el presupuesto. Recuerda: una comunicación clara y ordenada es, a menudo, la diferencia entre una resolución rápida y meses de disputa.

Plazos y responsabilidades de cada parte

La inmediatez en la notificación es esencial. Notifica en cuanto detectes el desperfecto oculto; hacerlo tarde puede hacerte cargar con daños evitables. A partir de tu aviso, el arrendador debe responder y programar intervención técnica en un plazo razonable, que variará según la gravedad (urgencias en 24–72 h; no urgentes, 7–10 días). Si el defecto impide el uso de una estancia (por ejemplo, dormitorio inutilizable por moho), puedes plantear reducción proporcional de la renta desde la fecha de aviso hasta su solución.

El inquilino, por su parte, debe facilitar el acceso a la vivienda y colaborar en la mitigación del daño (ventilación, corte de agua si hay fuga, etc.). No está obligado a costear reparaciones estructurales, pero sí las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal que no se deban a un defecto de la instalación. La responsabilidad se delimita atendiendo a la causa: si un grifo gotea por desgaste de junta y la vivienda tiene años, puede ser pequeña reparación; si la tubería pierde por corrosión generalizada, entra en conservación a cargo del arrendador.

En cuanto a plazos de reclamación, documenta el aviso inicial y, si no hay respuesta, reitera por burofax. Pasado un tiempo prudente sin solución, podrás acudir a mediación o a interponer demanda de cumplimiento de obligaciones o de daños y perjuicios. Si te ves forzado a acometer una reparación urgente por seguridad o evitar daños mayores, comunícalo, conserva presupuesto y factura y solicita el reintegro acreditando la urgencia.

Soluciones: reparación, rebaja, resolución

La vía natural es la reparación a cargo del arrendador. Pide que la ejecute un profesional cualificado y que se entregue factura, pues servirá como prueba de que el problema estaba ahí y se solventó. Si la reparación requiere obras que te impiden usar la vivienda, negocia rebaja de renta durante la afectación. Esta rebaja puede calcularse por superficies inutilizadas o por días sin uso efectivo.

Si el propietario no repara o la solución es incompleta, valora otras salidas: resolución del contrato sin penalización cuando el vicio impide el uso pactado y no se corrige a tiempo, reparación por cuenta del inquilino con reintegro previa autorización, o indemnización por daños en tus bienes. En casos de moho, filtraciones o electricidad, exige que la intervención sea de causa (arreglo de cubierta o de la bajante) y no un mero maquillaje (pintar encima del moho sin tratar la humedad).

• Reparación correcta: diagnóstico + solución definitiva + factura.
• Rebaja temporal: pacta por escrito base de cálculo y periodo.
• Resolución: cuando la vivienda resulta inhabitable o el incumplimiento es grave y persistente.

No olvides reclamar daños colaterales (lavandería por ropa afectada, traslado de enseres, hotel si hubo que desalojar temporalmente) siempre que haya relación directa y necesidad. Las pruebas (tickets, facturas, partes de incidencia) serán determinantes. Si alcanzas un acuerdo, formalízalo con un anexo al contrato o un escrito firmado por ambas partes, detallando actuaciones, importes y fechas.

Qué hacer si el casero no responde

Si, pese a tus avisos, el propietario no contesta o rechaza reparar, activa una estrategia escalonada. Primero, burofax con plazo y advertencia de medidas. Segundo, mediación (servicios municipales de consumo u organismos de vivienda) para lograr un acuerdo rápido y económico. Tercero, arbitraje si el contrato lo prevé. Cuarto, la vía judicial para exigir cumplimiento, resolución e indemnización, aportando tu dossier probatorio (fotos, informes, comunicaciones, presupuestos).

Mientras tanto, evita dejar de pagar la renta por tu cuenta: opta por consignación o descensos pactados. Si te ves obligado a adelantar una reparación urgente, conserva la trazabilidad (presupuesto, autorización o, si no hay respuesta por urgencia manifiesta, justificación de la necesidad) y reclama el reintegro. La prudencia procesal te pondrá en la mejor posición para recuperar lo que te corresponde, incluida la fianza si el arrendador la retiene por defectos preexistentes.

• Mediación/OMIC: canal rápido para acuerdos escritos.
• Peritaje: contundente cuando hay controversia técnica.
• Demanda: útil si el daño es grave, persistente o hay pérdidas económicas relevantes.

Cómo proteger y recuperar la fianza

La fianza no es un “colchón” para reparaciones estructurales; cubre incumplimientos del inquilino o daños imputables a su uso. Para blindarla ante desperfectos ocultos, actúa desde el inicio: inventario detallado y fotos del estado de cada estancia. Si descubres vicios tras la entrada, notifícalos por escrito y pide que se incorporen a un anexo que recoja su existencia y el compromiso de reparación. Así evitarás que, al entregar llaves, el arrendador retenga la fianza alegando esos daños.

Al finalizar el contrato, solicita una visita conjunta y firma de acta de entrega. Si el propietario retiene la fianza por daños que tú avisaste al inicio o que son de conservación, reúne tu paquete probatorio (avisos, burofax, fotos, informes) y reclama por escrito su devolución. Si no hay acuerdo, recurre a mediación o a una reclamación formal. A menudo, un buen dossier y una carta clara bastan para destrabar la devolución.

• Incluye en tu carta la línea temporal de avisos y respuestas.
• Adjunta pruebas visuales y, si existen, presupuestos o facturas de reparación del propietario.
• Solicita devolución en plazo concreto y ofrece datos para transferencia.

Modelo breve de burofax de reclamación

A continuación, tienes un texto breve y claro que puedes adaptar. Envíalo por burofax con certificación de contenido y acuse para dejar constancia. Ajusta fechas, dirección y datos de contrato, y adjunta tus pruebas principales.

Recuerda incluir anexos numerados con fotos, vídeos (enlace) y cualquier presupuesto o informe. Si hay riesgo inmediato (electricidad, gas, fuga), señálalo para justificar la urgencia.

Preguntas frecuentes

¿Qué se considera “pequeña reparación” a cargo del inquilino? Las de escasa entidad y coste derivadas del uso ordinario (sustituir una junta, engrasar una persiana, cambiar una bombilla). Si el origen es un defecto de instalación o un daño estructural, no es pequeña reparación y corresponde al arrendador.

¿Puedo dejar de pagar la renta si el casero no repara? No es recomendable retener por tu cuenta. Opta por solicitar rebaja por escrito, acudir a mediación o, en su caso, consignar judicialmente. Así evitas un futuro desahucio por impago.

¿Cómo pruebo que el desperfecto ya existía? Fotos y vídeos de entrada, inventario, avisos tempranos, testimonios de vecinos, informes técnicos y facturas de reparación a cargo del propietario. La cronología y la coherencia de tus comunicaciones son clave.

¿Y si el casero me pide que repare y luego descuente de la renta? Solo si te autoriza por escrito detallando la reparación y el presupuesto. Conserva factura. Evita decisiones unilaterales salvo urgencia acreditada.

¿Puedo resolver el contrato por desperfectos ocultos? Sí, si el defecto es grave, impide el uso pactado y el arrendador no lo solventa en un plazo razonable pese a tu notificación fehaciente. Documenta todo para evitar penalizaciones y reclamar fianza e indemnizaciones.