Cómo actuar ante desperfectos ocultos tras un alquiler

Qué son los desperfectos ocultos tras un alquiler

Cuando hablamos de desperfectos ocultos tras un alquiler nos referimos a daños, deficiencias o vicios no aparentes que existían antes o en el momento de la entrega del inmueble, pero que el inquilino no pudo detectar con una revisión ordinaria. No se trata de pequeños desgastes por uso normal, sino de fallos relevantes que afectan a la habitabilidad, salubridad, seguridad o funcionalidad de la vivienda: humedades estructurales, instalaciones eléctricas defectuosas, fugas de agua, carpinterías que no cierran y permiten filtraciones, presencia de moho por puentes térmicos, electrodomésticos esenciales inoperativos, etc.

La distinción con el desgaste por uso es clave: una persiana que deja de subir por rotura de cinta tras años de uso puede considerarse mantenimiento ordinario; en cambio, una instalación de gas que pierde por mala ejecución previa constituye un defecto grave preexistente. El criterio práctico es valorar si el daño era razonablemente detectable por una persona media en la visita y si deriva del tiempo y uso normal o de una deficiencia anterior que el arrendador debía prever y corregir.

También conviene diferenciar entre vicios ocultos en sentido civil (defectos que hacen la vivienda impropia para su uso o lo disminuyen de tal modo que, de haberlos conocido, el arrendatario no habría contratado o habría pagado menos) y simples incidencias menores. La keyword principal de esta guía —desperfectos ocultos alquiler— engloba tanto la fase de detección como la estrategia de reclamación, por lo que abordaremos pruebas, plazos y vías de solución eficaces, desde la comunicación por escrito hasta las reclamaciones formales y la negociación de compensaciones.

Marco legal aplicable en España

El régimen jurídico de los desperfectos ocultos en vivienda arrendada se vertebra, principalmente, en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, de forma supletoria, en el Código Civil, además de la normativa autonómica de vivienda y, en su caso, la normativa de consumo cuando el arrendador actúa como profesional. La LAU impone al propietario la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el daño sea imputable al inquilino por mal uso. Por su parte, el Código Civil recoge los principios generales sobre saneamiento por vicios ocultos y sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales de buena fe.

En la práctica, el contrato puede contener cláusulas sobre mantenimiento, inventario y reparto de pequeñas reparaciones. No obstante, ninguna cláusula puede eximir al arrendador de su deber de garantizar la habitabilidad ni trasladar al inquilino reparaciones estructurales o derivadas de defectos preexistentes. Si una cláusula contradice normas imperativas, se considera nula y no producirá efecto.

En caso de conflicto, el inquilino tiene a su alcance distintas acciones: exigir la reparación en plazo razonable, solicitar una rebaja de la renta proporcional al perjuicio, o incluso la resolución del contrato cuando el defecto haga inviable el uso de la vivienda. La recuperación de la fianza también se conecta con este marco: no puede retenerse para cubrir vicios ocultos que eran responsabilidad del arrendador. En los procesos de reclamación, resulta habitual recurrir a actas notariales de manifestaciones y fotografías o a informes periciales que acrediten la preexistencia del daño.

Cómo detectar y documentar las incidencias

La detección temprana y la documentación sólida son el corazón de cualquier reclamación por desperfectos ocultos. Comience con una inspección sistemática de estancias húmedas (cocina y baños), cerramientos, ventanas, techos y suelos. Fíjese en señales como olores a humedad, manchas recientes, pintura abombada, marcos hinchados, condensaciones persistentes, ruidos en tuberías, diferenciales que saltan, puntos calientes en paredes (posible cableado defectuoso) o aparatos esenciales que no funcionan.

Documente con fotografías y vídeos con sello temporal, capturas de lecturas de humedad si dispone de higrómetro, y un listado de incidencias detallado con fecha y ubicación exacta. Es útil crear un mapa de la vivienda con referencias (p. ej., “mancha de 20×10 cm en la esquina superior izquierda del dormitorio, junto a ventana”). Si existe inventario de entrega, contraste cada elemento y anote discrepancias. Cuando la incidencia sea intermitente (p. ej., filtraciones cuando llueve), recopile evidencias en distintos momentos.

Para reforzar la prueba, valore solicitar una visita técnica (fontanero, electricista, técnico de climatización) y pedir un informe breve que describa causa probable, alcance y urgencia. Conserve facturas de pequeñas actuaciones de emergencia y presupuestos para la reparación definitiva. Si el arrendador se niega a visitar o reparar, considere un acta notarial o la intervención de un perito independiente para fijar el estado de la vivienda, lo que será muy útil en una discusión sobre la fianza.

Plazos para reclamar y prescripción

Aunque cada caso puede matizarse, la regla práctica es comunicar por escrito de inmediato desde que se detecta el desperfecto, preferiblemente dentro de los primeros días de la entrada o en cuanto aflore el defecto oculto. Esa comunicación temprana fija cronología y buena fe. La acción para exigir reparaciones derivadas del contrato se sujeta a los plazos generales de prescripción civil, pero retrasar la notificación complica la causalidad y facilita que el arrendador alegue uso negligente.

Distingamos: si el defecto era preexistente aunque se manifieste después, la responsabilidad tiende a recaer en el arrendador, siempre que el inquilino notifique de forma diligente. Si el defecto nace durante la vigencia por desgaste normal, puede encajar en pequeñas reparaciones a cargo del inquilino, salvo que se deba a vicios de origen. En todo caso, para preservar derechos relacionados con la fianza, conviene dejar constancia antes de la finalización del contrato y, si no hay respuesta, remitir un burofax con certificación de contenido.

Recuerde que algunos daños (humedades por filtración, problemas eléctricos) requieren atención urgente por seguridad. En tales supuestos, puede ordenarse una reparación de urgencia y comunicarla de inmediato, aportando factura, especialmente si hubo negativa del arrendador. Si existen seguros (del arrendador o del inquilino), los siniestros deben comunicarse dentro de los plazos de póliza, por lo general 7 días.

Pasos para reclamar al arrendador

El itinerario eficaz para reclamar desperfectos ocultos comienza con una comunicación amable pero firme. 1) Email/WhatsApp inicial con tono colaborativo: describa el problema, adjunte fotos y solicite visita o reparación con fecha orientativa. 2) Si no hay respuesta o se niega, envíe un burofax con certificación de texto y acuse de recibo: identifique el contrato, detalle incidencias, aporte evidencias, fije un plazo para reparar y advierta de las acciones posteriores (rebaja de renta, resolución, informe pericial, reclamación de daños).

3) Negociación práctica: proponga alternativas, como permitir que un técnico de su confianza ejecute la reparación con posterior reembolso, o acordar una reducción temporal de la renta mientras dure la afectación (por ejemplo, una habitación inutilizable por humedades). 4) Ejecución de urgencia si hay riesgo: repare, conserve factura y comunique inmediatamente. 5) Vía formal: si persiste el incumplimiento, solicite mediación, arbitraje (si pactado) o acuda a la vía judicial con base documental y, en su caso, informe pericial.

Durante todo el proceso, mantenga un registro de comunicaciones, presupuestos, visitas, cortes de suministro, días de inhabitabilidad y cualquier daño en enseres. Este registro respaldará peticiones de indemnización o de devolución íntegra de la fianza al final del arrendamiento. Evite actuar por su cuenta en reparaciones estructurales sin comunicar, salvo urgencia justificada.

Opciones de solución y negociación

No todas las reclamaciones deben terminar en juicio. Una estrategia eficiente combina soluciones técnicas con acuerdos económicos. Cuando el defecto es claro y el coste está acotado, la vía natural es la reparación a cargo del arrendador en plazo. Si la intervención requiere tiempos de secado, permisos de comunidad o disponibilidad de materiales, valore pactar una reducción temporal de renta proporcional al perjuicio, con calendario y revisión.

Si el defecto reduce el valor de uso pero permite habitar, la alternativa de rebaja permanente de renta puede equilibrar posiciones sin paralizar la vida arrendada. Cuando el defecto hace inviable el uso (p. ej., insalubridad por moho extendido o falta de calefacción segura en invierno) la resolución de contrato con devolución íntegra de fianza y, en su caso, indemnización por daños es razonable. En escenarios complejos, incorporar una cláusula de seguimiento con inspección final y penalización por retrasos evita incertidumbres.

En comunidades con elementos comunes (cubiertas, bajantes) el arrendador deberá coordinar con la propiedad horizontal. Para el inquilino, es importante no asumir gastos estructurales que no le corresponden y, si adelanta un pago por urgencia, dejar constancia y solicitar reembolso documentado. Los acuerdos deben firmarse por escrito, con alcance, plazos, responsables y consecuencias del incumplimiento.

Informe pericial y pruebas técnicas

El informe pericial es decisivo cuando hay discusión técnica sobre el origen del daño o su preexistencia. Un perito (arquitecto, aparejador, ingeniero o técnico especializado) evalúa la vivienda, identifica causas (capilaridad, filtraciones por cubierta, condensaciones por puentes térmicos, fallos de impermeabilización, instalaciones con normativa obsoleta), describe el alcance y estima una solución con presupuesto. Asimismo, puede pronunciarse sobre la antigüedad del daño, lo que ayuda a deslindar responsabilidades.

Solicite un encargo claro: objeto del informe, documentación previa (contrato, inventario, fotos), estancias afectadas y preguntas a resolver (¿preexistente?, ¿peligro para la salud?, ¿coste?). Pida que incluya material gráfico y mediciones (termohigrómetro, cámara termográfica) y que detalle normativa aplicable. Una pericial breve orientativa puede ser suficiente para negociar; si el asunto escala, encargue una pericial completa apta para sede judicial.

Aunque tiene coste, el informe suele rentabilizarse: evita litigios, desbloquea acuerdos y protege la devolución de la fianza. Cuando el arrendador presenta su propio informe, valore una contrapericial o una inspección conjunta para una visión equilibrada. Recuerde que la prueba técnica debe complementarse con el relato cronológico y las comunicaciones fehacientes que acrediten su diligencia como inquilino.

Checklist de entrada y salida del inmueble

Un buen checklist evita conflictos. En la entrada, recorra la vivienda con el arrendador o su agente y complete un acta con fotos: cerramientos (ventanas cierran y sellan), paredes y techos (sin manchas, sin desprendimientos), fontanería (no hay fugas, grifos y cisternas operan), electricidad (todos los enchufes y luminarias funcionan, cuadro y diferenciales en orden), climatización (caldera/termo y aire acondicionado en servicio), electrodomésticos esenciales, humedades no visibles pero deducibles (olor, condensación), ventilación y cerraduras. Registre contadores (luz, agua, gas) y el estado de zonas comunes si afectan a la vivienda (filtraciones de cubierta, bajantes).

Incluya inventario con número de llaves entregadas, muebles y su estado, y anexos de garantía de equipos. Acuerde un periodo de descubrimiento (p. ej., 15 días) para notificar defectos no detectados en la visita. En la salida, repita el recorrido con el mismo checklist y comparativa fotográfica. Así se delimita qué daños son anteriores y cuáles son nuevos, evitando retenciones indebidas de fianza.

Estructure el checklist por estancias y elementos, con casillas OK/Incidencia y espacio para observaciones. Digitalícelo (PDF compartido) y firme ambas partes. Si la entrega se hace sin presencia del arrendador, envíe la documentación por correo con confirmación. Guardar este material es la mejor defensa ante alegaciones futuras de desperfectos imputables al inquilino.

Seguro, fianza y reparto de gastos

La fianza garantiza obligaciones del inquilino, no cubre vicios ocultos ni reparaciones estructurales debidas por el arrendador. Por ello, cuando el origen del daño es anterior o ajeno al uso normal, la retención de fianza es improcedente. Adicionalmente, algunos contratos exigen garantías adicionales (depósitos, avales); su ejecución debe sujetarse a lo pactado y a la proporcionalidad del daño.

En materia de seguros, distinga entre seguro del hogar del propietario (coberturas de continente y, a veces, responsabilidad civil) y seguro del inquilino (contenidos y responsabilidad). Si una fuga rompe enseres del inquilino, este podrá reclamar contra la póliza correspondiente, pero el origen y la culpa técnica condicionarán la indemnización. Comunicar el siniestro en plazo y aportar pruebas es esencial. Cuando el daño deviene de elementos comunes, suele intervenir el seguro de la comunidad.

Respecto al reparto de gastos, las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario suelen corresponder al inquilino (p. ej., cambio de una junta de grifo) siempre que no deriven de vicio de origen. Los gastos de conservación que mantienen la vivienda habitable (humedades estructurales, bajantes, instalación eléctrica, calefacción central) corresponden al arrendador. Para evitar disputas, todo acuerdo de asunción temporal de costes debe quedar por escrito y acompañado de presupuestos o facturas.

Preguntas frecuentes

¿Qué hago si descubro moho a las pocas semanas de entrar? Documente con fotos y vídeo, ventile para mitigar y comunique por escrito de inmediato al arrendador. Si el origen es estructural (puentes térmicos, filtraciones), lo habitual es que sea responsabilidad del propietario. Fije un plazo para intervenir y, si no hay respuesta, envíe burofax y valore pericial.

¿Puedo reducir la renta por mi cuenta mientras se repara? No es aconsejable sin acuerdo. Proponga una reducción temporal justificada con pruebas (p. ej., habitación inutilizable) o pida que se descuente de recibos siguientes mediante pacto escrito. Si no hay acuerdo y el daño es grave, consulte sobre consignación o acciones judiciales.

¿Quién paga una fuga en una tubería empotrada? Si obedece a deterioro o mala instalación previa, corresponde al arrendador. Usted puede adelantar una reparación de urgencia si hay riesgo y reclamar el reembolso, siempre comunicando y aportando factura.

¿Puede el propietario quedarse la fianza por estos desperfectos? No, si son vicios ocultos o reparaciones estructurales. La fianza cubre daños imputables al uso negligente del inquilino o impagos. Impugne la retención con pruebas y comunicaciones fehacientes.

¿Sirve un email como prueba? Sí, como indicio. Es preferible reforzarlo con burofax cuando hay negativa o silencio, y con informe técnico si el origen es controvertido. Mantenga ordenadas todas las comunicaciones y fotografías.