Cómo reclamar judicialmente desperfectos tras el alquiler

Qué desperfectos son reclamables

Al finalizar un arrendamiento es habitual detectar daños o deterioros en la vivienda. No todos son reclamables: la ley distingue entre el desgaste por uso ordinario (no reclamable) y los desperfectos imputables al inquilino por uso negligente o contrario al contrato (reclamables). Ejemplos de desgaste no reclamable son el envejecimiento de la pintura por el paso del tiempo, la pérdida de brillo en suelos o el funcionamiento más lento de electrodomésticos por uso normal. En cambio, resultan reclamables roturas de elementos (puertas, cristales, encimeras), manchas profundas en paredes o techos por fumar o cocinar sin ventilación, quemaduras en encimeras, daños por mascotas no autorizadas, manipulación de instalaciones eléctricas, o la retirada de mobiliario pactado en inventario.

Para que un daño sea reclamable debe concurrir: (i) existencia de un perjuicio material concreto y cuantificable; (ii) nexo con una conducta del arrendatario (acción u omisión) contraria a la diligencia debida o al contrato; y (iii) ausencia de culpa del propietario (p. ej., instalaciones antiguas que fallan por obsolescencia). La carga de la prueba recae en quien reclama; por eso es clave acreditar el antes y el después.

Acta de entrega e inventario

El acta de entrega de llaves y el inventario inicial son las piezas angulares de cualquier reclamación por desperfectos tras el alquiler. Idealmente, en la firma del contrato se incorpora un inventario detallado con fotografías fechadas, indicando estado de paredes, suelos, electrodomésticos, grifería, carpintería, muebles y menaje. A la salida, se realiza una segunda inspección con fotografías del mismo encuadre y luz similar para permitir la comparación objetiva. Si se detectan incidencias, se consignan en el acta con descripción, ubicación exacta y evidencia fotográfica, firmando ambas partes.

Cuando el inquilino no acude o rehúsa firmar, el propietario puede documentar la entrega mediante testigos, conserje o administrador, levantando un acta privada con fecha y hora, conservando capturas de comunicaciones y, si es preciso, solicitando la presencia de un perito o notario para dar mayor fuerza probatoria. En viviendas amuebladas, conviene asociar cada elemento a un número de inventario y anotar marca/serie, sobre todo en electrodomésticos.

• Usa fotos de alta resolución y nombra los archivos por estancia y fecha.
• Incluye medición de daños (por ejemplo, “grieta de 15 cm en pared norte del salón”).
• Adjunta lecturas finales de suministros y certifica la devolución de mandos/llaves.

Pruebas imprescindibles

Para reclamar judicialmente, prepara un dossier ordenado y verificable. Las pruebas más eficaces son: fotografías comparativas antes/después con metadatos; vídeos de recorrido por estancias; el contrato de arrendamiento y anexos; inventario firmado; presupuestos y facturas de reparación; mensajes y correos en los que el inquilino reconoce daños o coordina arreglos; y, en su caso, informes de peritaje. La trazabilidad (fechas, autores, números de factura) y la coherencia interna del conjunto son determinantes.

• Fotos y vídeo: mismo ángulo y hora similar; evita filtros; añade regla o moneda de referencia para dimensionar.
• Documentos: conserva originales y copias digitales; numera páginas; señala con posits o marcas los puntos clave.
• Mensajería: exporta chats en formato estándar con fecha y hora. Evita capturas recortadas que puedan generar dudas.
• Facturas: del profesional que repara, con concepto detallado y desglose de materiales/mano de obra.

Reclamación previa por burofax

Antes de acudir al juzgado, es recomendable enviar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo al arrendatario. Esta comunicación fija tu posición, interrumpe la prescripción y, en ocasiones, permite un acuerdo. El contenido mínimo debería incluir: identificación de las partes y del contrato; relación detallada de desperfectos con referencias a fotos adjuntas; cuantía reclamada y modo de cálculo; requerimiento de pago o reparación en un plazo (p. ej., 7–10 días); advertencia de acciones legales e intereses en caso de incumplimiento; y datos para el abono.

Adjunta un dossier comprimido (inventario, comparativas y presupuestos) y ofrece una vía de negociación razonable, como aceptar una tasación alternativa del inquilino en 72 horas. Si no hay respuesta, el acuse de recibo se incorporará a la demanda como prueba de tu buena fe y del intento de solución extrajudicial.

Peritaje y valoración de daños

El peritaje no siempre es obligatorio, pero aporta solidez en daños técnicos (instalaciones eléctricas, humedades, roturas estructurales) o cuando hay discusión sobre el origen. El perito describe el estado, determina causas probables (p. ej., manipulación indebida de cuadro eléctrico frente a vicio oculto) y valora el coste de restitución a estado anterior, diferenciando materiales, mano de obra y depreciación. Esta valoración permite ajustar la pretensión económica y evitar pretensiones infladas que puedan generar costas.

Una alternativa más ligera es aportar dos o tres presupuestos de profesionales distintos para acreditar un rango razonable de reparación. Si el daño ya se reparó, las facturas serán la base de la reclamación. Evita “hacerlo tú mismo” salvo urgencia, porque resta credibilidad técnica y dificulta la valoración.

• Pide al perito fotografías, croquis y metodología empleada.
• Solicita que identifique qué daños son extraordinarios y por qué.
• Incluye en la valoración tiempos de mano de obra y materiales equivalentes, no de gama superior sin justificación.

Vías judiciales y elección del procedimiento

Existen varias vías para reclamar. Si la discusión se limita a retener total o parcialmente la fianza por desperfectos objetivados, puede bastar con compensarla o retenerla y, en su caso, defender la retención frente a la reclamación del inquilino. Cuando el importe excede la fianza o el inquilino exige su devolución íntegra, procede demandar para obtener condena al pago.

En España, para cuantías hasta 6.000 € se sigue el juicio verbal; por encima, el ordinario. El proceso monitorio es posible si se acredita deuda dineraria líquida, exigible y documentada (p. ej., factura de reparación aceptada); sin embargo, cuando se discute el origen del daño o la responsabilidad, suele ser más adecuado el verbal/ordinario con prueba pericial. Competencia: el juzgado del lugar donde radique la finca o donde deba cumplirse la obligación, según el caso y lo pactado en el contrato.

• Verbal: ágil; idóneo para roturas y pequeñas reparaciones.
• Ordinario: mayor complejidad probatoria y pericial.
• Actos de conciliación/mediación: útiles para acuerdos rápidos con reducción de costes.

Cuantía, intereses y costas

La cuantía de la demanda debe corresponderse con el coste necesario y proporcionado para restituir la vivienda a su estado anterior. Evita incluir mejoras o sustituciones por gamas superiores sin justificación. Si existen varias partidas (pintura, cerrajería, electricidad), desglósalas y adjunta facturas/presupuestos. Puedes acumular, si procede, el lucro cesante por días sin poder alquilar cuando esté debidamente acreditado (p. ej., informe de agencia y fechas de indisponibilidad).

Respecto a intereses, solicita el interés legal desde el requerimiento fehaciente (burofax) o desde la interposición de la demanda, y, en su caso, intereses moratorios pactados en contrato. En materia de costas, si la estimación es sustancial, cabe su imposición a la parte vencida. Presentar una cuantía ponderada y probada no solo mejora tus opciones de éxito, también reduce el riesgo de costas en caso de estimación parcial.

Plazos de prescripción y caducidad

Las acciones personales derivadas del contrato de arrendamiento para reclamar daños y perjuicios prescriben, con carácter general, a los cinco años desde que la acción pudo ejercitarse. En la práctica, el cómputo arranca desde la entrega de llaves o desde que conociste la integridad del daño. El envío de un burofax de reclamación interrumpe la prescripción, reiniciando el plazo. Comprueba si el contrato contiene pactos específicos sobre plazos o procedimientos para comunicar desperfectos.

En materia de fianza, el arrendador dispone de un mes para su devolución o para justificar retenciones. Transcurrido ese plazo sin causa, pueden devengarse intereses. No demores la acción: cuanto más reciente sea la inspección y la comunicación de daños, más fácil será acreditar el nexo causal con el uso del arrendatario saliente.

• Envía requerimiento dentro de los 7–10 días siguientes a la entrega.
• Guarda justificantes de envío y acuse de recibo.
• Si hay daños ocultos (p. ej., manipulación eléctrica), actúa en cuanto se detecten.

Errores frecuentes del propietario

Muchos litigios se complican por fallos evitables. El primero es no realizar un inventario fotográfico inicial. Sin “foto de partida” resulta difícil convencer de que un daño es extraordinario. Segundo, demorar la inspección y permitir que entren nuevos ocupantes o se inicien obras, contaminando la escena. Tercero, calcular mal la cuantía, incluyendo mejoras o sustituir por calidades superiores sin motivo. Cuarto, no enviar burofax y limitarse a mensajes informales. Quinto, reparar sin facturas o con profesionales no habilitados, restando fuerza a la prueba.

• Documenta siempre: estado inicial y final, con fotos fechadas y descripciones.
• Ordena el expediente: numeración, índice y cuadros de importes.
• Sé proporcionado: repara a igual o similar calidad salvo imposibilidad técnica.
• No improvises: recurre a perito cuando exista controversia técnica.

Preguntas frecuentes

¿Puedo quedarme con toda la fianza para cubrir desperfectos? Solo por daños acreditados y cuantificados. Si la reparación es inferior al importe de la fianza, devuelve la diferencia. Justifica por escrito las partidas y aporta documentos.

¿Sirven los presupuestos sin ejecutar? Sí, como orientación de cuantía cuando aún no has reparado, pero tienen menos peso que una factura o un peritaje. Lo ideal son varios presupuestos de proveedores distintos con detalle de materiales y mano de obra.

¿Es obligatorio el perito? No, pero es muy recomendable en daños técnicos (electricidad, humedades, estructura) o si prevés oposición. Un informe breve y claro puede inclinar la balanza.

¿Qué juzgado es competente? Normalmente el del lugar donde radica la vivienda o el pactado en el contrato si la cláusula de sumisión es válida. Para cuantías hasta 6.000 € se tramita por juicio verbal.

¿Qué plazo tengo para reclamar? Con carácter general, cinco años desde que pudiste ejercitar la acción. El burofax interrumpe el plazo y reinicia el cómputo.