Cómo reclamar al inquilino por destrozos graves
Guía para reclamar al inquilino por destrozos graves: pruebas, fianza, requerimiento, peritaje y demanda para recuperar el coste de los daños en el alquiler.
Índice
Evaluar daños y reunir pruebas
El primer paso para reclamar al inquilino por destrozos graves es evaluar con rigor el alcance de los daños y documentarlos de forma ordenada. Una buena documentación no solo agiliza la negociación, sino que también refuerza cualquier eventual reclamación ante un juez. Empiece por hacer una inspección completa del inmueble con luz natural, habitación por habitación, y anote cada desperfecto: suelos levantados, puertas forzadas, cristales rotos, electrodomésticos averiados por uso negligente, manchas profundas, humedades causadas por falta de ventilación o roturas por golpes.
A continuación, tome fotografías y vídeos con fecha visible o, en su defecto, conserve los metadatos originales. Procure que cada imagen incluya planos generales y detalles en primer plano; en los vídeos, describa en voz alta qué se ve y dónde se encuentra. Si dispone del inventario inicial de entrega y del reportaje fotográfico del estado al inicio del contrato, compárelos con la situación actual para evidenciar el deterioro. Este contraste es clave para diferenciar el desgaste por uso normal de los daños por mal uso o negligencia.
Reúna además testimonios cuando existan (vecinos que hayan observado actos de vandalismo o filtraciones por descuidos) y recopile comunicaciones relevantes con el inquilino: mensajes informando incidencias no atendidas, avisos de conducta, recordatorios de mantenimiento. Conserve las facturas de reparaciones urgentes que se hayan tenido que realizar para evitar que el daño empeore; son cruciales para cuantificar el perjuicio.
Checklist de pruebas:
- Fotos y vídeos fechados (planos generales y detalle).
- Inventario inicial y acta de entrega de llaves.
- Mensajes, emails o notificaciones al inquilino.
- Facturas de reparaciones y presupuestos comparativos.
- Testimonios de terceros y partes de incidencia.
Cuanto más completa sea la prueba, más opciones tendrá de recuperar el coste de los destrozos graves, ya sea mediante la fianza, un acuerdo amistoso o una sentencia favorable. Esta fase inicial, aunque pueda parecer laboriosa, sienta las bases de toda la estrategia de reclamación.
Marco legal y obligaciones del inquilino
La relación arrendador–arrendatario está regida por la normativa de arrendamientos urbanos y por lo pactado en el contrato. En términos generales, el inquilino debe usar la vivienda con diligencia, realizar las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y responder de los daños causados por negligencia o mal uso. Los destrozos graves —como puertas arrancadas, aparatos rotos por golpes, paredes agujereadas o instalaciones dañadas— exceden el desgaste natural y, por tanto, son imputables al arrendatario, salvo prueba en contrario.
Además, el inquilino tiene la obligación de comunicar al arrendador, en tiempo razonable, cualquier incidencia que requiera intervención para evitar males mayores (por ejemplo, una fuga de agua o un cristal en riesgo de caída). La omisión de esa comunicación puede incrementar su responsabilidad si el daño se agrava por falta de aviso. Del lado del propietario, existe el deber de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, acometiendo reparaciones estructurales o por vicios ocultos no imputables al uso del inquilino.
La clave práctica está en distinguir entre: a) desgaste (pintura apagada, juntas que amarillean, marcas leves de muebles), que corre a cargo del propietario; y b) daño (roturas, quemaduras, humedad por mala ventilación, golpes severos), que corresponde al inquilino. Esta distinción debe apoyarse con informes, inventarios y fotos.
Consejo práctico: incluir en el contrato cláusulas claras sobre mantenimiento, notificación de incidencias y penalizaciones por incumplimiento ayuda a prevenir conflictos y facilita luego una reclamación por destrozos graves.
Si el inquilino se niega a asumir su responsabilidad, el propietario podrá activar mecanismos como el requerimiento fehaciente, la compensación con la fianza y, en última instancia, la reclamación judicial del coste de reparación y de los daños adicionales (como perjuicios por no poder volver a alquilar el inmueble hasta su restauración).
Revisión del contrato e inventario inicial
Antes de reclamar al inquilino por destrozos graves, revise minuciosamente el contrato y cualquier anexo: inventario de muebles y electrodomésticos, fotografías del estado inicial, actas de entrega y devolución, y cláusulas sobre mantenimiento y uso. Muchas controversias se resuelven al mostrar al arrendatario que, al firmar, aceptó unas condiciones claras y un inventario detallado. Si el contrato indica la obligación de devolver la vivienda en el mismo estado, salvo el desgaste por uso normal, quedará más sencillo justificar la exigencia de reparación o indemnización.
Un inventario útil no se limita a una lista; incluye marcas, modelos, números de serie, y fotos. Por ejemplo, “Horno Balay 3HB” con imagen del frontal y del interior, o “Mesa roble 160x90” con detalle de cantos. En la devolución, un acta comparativa con nuevas fotos y observaciones facilita la identificación objetiva de los daños. Si no se elaboró un inventario en su día, todavía puede reclamar, pero deberá reforzar la prueba con testigos, albaranes de compra o reportajes fotográficos recientes que demuestren el estado previo razonable.
Asimismo, compruebe si el contrato prevé garantías adicionales (depósito extraordinario, aval bancario, seguro de impago con cobertura de daños) y cómo se ejecutan. Sepa que el inventario y el acta de entrega son las “herramientas reina” para cerrar negociaciones extrajudiciales. Presentarlas con claridad, junto a un presupuesto de reparación, suele propiciar acuerdos para evitar litigios largos y costosos.
Tip de maquetación documental: numere cada bien del inventario, vincule fotos con el mismo número y archive en carpeta fechada. Esta coherencia hace su reclamación más creíble y fácil de seguir.
Uso de la fianza y garantías adicionales
La fianza es la primera vía para resarcir destrozos graves. Su finalidad es responder de daños y de otras obligaciones contractuales. Si al finalizar el contrato detecta desperfectos imputables al inquilino, puede retener total o parcialmente la fianza, justificándolo con reportaje fotográfico, inventario comparado y presupuestos o facturas. Lo recomendable es entregar un desglose por partidas: pintura de salón, sustitución de puerta, reparación de vitrocerámica, etc., de manera que el arrendatario entienda el cálculo.
Si la fianza no alcanza para cubrir los costes, revise si existen garantías adicionales: depósitos extraordinarios, avales o pólizas de seguro que incluyan cobertura por daños materiales. Cada garantía tiene un procedimiento específico de ejecución (requerimientos previos, plazos, documentación). Asegúrese de cumplirlos para evitar oposiciones formales del inquilino o de la entidad avalista. En caso de pólizas, comunique el siniestro dentro del plazo y aporte toda la evidencia de forma ordenada.
Es importante distinguir los daños efectivamente reparables y tasables de los costes indirectos (por ejemplo, días sin poder alquilar). Si su contrato prevé indemnización por lucro cesante o por ocupación indebida mientras se reparan los destrozos, inclúyala con un cálculo prudente y respaldado por pruebas (fechas, anuncios retirados, reservas perdidas).
Buenas prácticas al aplicar la fianza:
- Informe por escrito de los daños y del importe retenido.
- Adjunte fotos “antes y después” y presupuestos.
- Ofrezca una vía de revisión o réplica en un plazo corto.
- Conserve justificantes de todo pago o compensación.
Requerimiento fehaciente y negociación
Cuando la conversación informal no funciona, emita un requerimiento fehaciente (por ejemplo, burofax con certificación de texto y acuse) detallando los destrozos graves, la base contractual y el importe exigido, con referencia a pruebas y presupuestos adjuntos. Fije un plazo claro para que el inquilino responda o pague, e indique que, de no hacerlo, iniciará acciones legales. Este paso formal tiene un doble efecto: deja constancia de su voluntad de solucionar el conflicto y suele impulsar acuerdos para evitar el juicio.
En la negociación, sea firme pero abierto a soluciones prácticas: aceptación de una parte de la reclamación, plan de pagos, reparación por cuenta del inquilino con profesionales homologados, o entrega temprana de llaves para acortar tiempos de reparación. Lo esencial es asegurar la restitución del inmueble y el recobro del coste de los daños. Si acuerdan un plan, documenten por escrito los hitos (fechas, importes, trabajos) y añadan penalizaciones por incumplimiento.
Si el diálogo se bloquea, la preparación del litigio ya estará adelantada gracias al requerimiento. Habrán quedado claros los conceptos reclamados, las pruebas ofrecidas y la buena fe del arrendador al dar oportunidad de resolver sin pleito.
Estructura sugerida del burofax:
- Identificación de las partes y del contrato.
- Relación de daños con referencias a fotos y presupuestos.
- Importe total reclamado y desglose por partidas.
- Plazo para respuesta y forma de pago.
- Advertencia de acciones legales en caso de incumplimiento.
Peritaje, presupuestos y valoración
Para respaldar una reclamación por destrozos graves, obtenga al menos dos o tres presupuestos de empresas o profesionales cualificados. La comparación le permitirá demostrar que el coste solicitado es razonable. En casos complejos (daños estructurales, instalaciones eléctricas, filtraciones por mal uso), valore encargar un informe pericial técnico que describa el origen del daño, su alcance y el coste de reparación conforme a precios de mercado.
El informe debe incluir fotografías, mediciones, normas técnicas aplicables y una valoración económica detallada por partidas (materiales, mano de obra, desplazamientos, IVA). También es útil que el perito precise qué parte del daño se debe a desgaste y cuál a mal uso. Esta distinción ayuda a que el juez, si llega el caso, delimite responsabilidades. En paralelo, recolecte justificantes de gastos ya afrontados, especialmente si fueron urgentes para evitar el empeoramiento (por ejemplo, cierre temporal de una llave de paso y sustitución de un tramo de tubería).
Tenga presente el principio de mitigación del daño: como propietario, debe actuar diligentemente para reducir el perjuicio y no inflarlo. Si una solución provisional razonable evita mayores costes, impleméntela y documente el motivo. Esta actitud prudente refuerza su posición negociadora y judicial.
Documentos clave de valoración:
- Presupuestos comparables (2–3) con fechas y condiciones.
- Informe pericial con memoria, fotos y partidas valoradas.
- Facturas y recibos de reparaciones urgentes.
- Tabla de desglose por estancias y conceptos.
Reclamación judicial y costas
Si no hay acuerdo, la vía judicial permite reclamar al inquilino el coste de los destrozos graves, los intereses y, en su caso, las costas. La estrategia procesal dependerá del importe y de la complejidad de las pruebas. Con una demanda bien estructurada, anexos claros (contrato, inventario, fotos, presupuestos, peritaje) y un relato cronológico, las probabilidades de éxito aumentan. Recuerde que el juez valorará especialmente la coherencia entre lo reclamado y la evidencia aportada, así como su buena fe al intentar una solución previa.
En el procedimiento, será clave justificar que los daños no se deben al desgaste, sino a un uso indebido. Los informes técnicos y los presupuestos competitivos aportan objetividad. Además, si el contrato prevé penalizaciones o cláusulas de indemnización por incumplimiento, inclúyalas con cálculo motivado. En algunos supuestos, puede interesar acumular la reclamación de cantidades con la recuperación de la posesión cuando la conducta del inquilino es gravemente lesiva y persistente.
Calcule también los tiempos: mientras dure el litigio, planifique la reparación para reintroducir el inmueble en el mercado lo antes posible, siempre dejando constancia del estado previo con peritaje y fotos para no perjudicar la prueba. Si se ve obligado a reparar antes del juicio, conservar piezas dañadas o elaborar un acta notarial puede ser muy útil.
Puntos críticos en juicio:
- Prueba clara de la imputabilidad del daño al inquilino.
- Cuantificación detallada y razonable del coste.
- Intentos previos de solución (burofax, propuestas).
- Mitigación del daño y diligencia del propietario.
Preguntas frecuentes
A continuación, resolvemos dudas habituales que surgen al reclamar al inquilino por destrozos graves. Recuerde que cada caso tiene matices: la calidad de la prueba, lo pactado en el contrato y la rapidez en actuar marcan la diferencia entre una reclamación exitosa y una frustrada.
¿Puedo usar la fianza para cubrir cualquier daño?
La fianza puede aplicarse a daños imputables al inquilino y a otras obligaciones contractuales impagadas. Debe justificar la retención con pruebas (fotos, inventario) y un desglose de costes. Si el inquilino discrepa, el conflicto puede resolverse por acuerdo o vía judicial. Si la fianza no cubre todo, reclame el resto con presupuestos y, si procede, informe pericial.
¿Qué diferencia hay entre desgaste y daño?
El desgaste es el deterioro normal por el uso y el paso del tiempo (pintura que pierde brillo, pequeñas marcas). El daño es la rotura, avería o deterioro relevante por mal uso o negligencia (puerta reventada, encimera quemada, fugas por falta de ventilación). La comparación entre inventario inicial y estado final, junto con un peritaje, ayuda a trazar la línea.
¿Es obligatorio enviar burofax?
No es estrictamente obligatorio, pero sí muy recomendable. Sirve para dejar constancia fehaciente de la reclamación, fija un plazo y muestra su buena fe. Muchos conflictos se resuelven tras este paso, evitando el juicio. Además, en caso de litigar, el burofax será una prueba valiosa de su intento de solución previa.
¿Necesito un perito siempre?
No en todos los casos. Si el daño es evidente y el coste está bien soportado por presupuestos, puede bastar. Sin embargo, en daños complejos o discutidos, el informe pericial aporta objetividad técnica y credibilidad, y suele inclinar la balanza a su favor en la negociación o en el juicio.
¿Qué plazos manejo para reclamar?
Actúe cuanto antes. Documente el estado al momento de la devolución, emita el requerimiento en un plazo breve y, si no hay acuerdo, interponga la reclamación con las pruebas ordenadas. La rapidez reduce el riesgo de pérdida de evidencias y acelera la recuperación del inmueble para volver a alquilarlo.
Con una estrategia metódica —pruebas sólidas, contrato claro, uso inteligente de la fianza y comunicación fehaciente— podrá reclamar con mayores garantías el coste de los destrozos graves y restablecer la habitabilidad del inmueble en el menor tiempo posible.
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