Cómo reclamar al inquilino por destrozos en comunidad

Marco legal y responsabilidades del inquilino

Reclamar al inquilino por destrozos en comunidad implica conocer con precisión qué daños son su responsabilidad y bajo qué marco normativo se encuadra la reclamación. En términos generales, el arrendatario debe usar la vivienda y las zonas comunes conforme a la diligencia de un buen vecino, respetando las normas de la comunidad y evitando causar perjuicios al inmueble o a terceros. Los daños derivados de un uso negligente —golpes en portales, rotura de buzones, puertas forzadas, rayaduras en ascensor, filtraciones por instalaciones manipuladas— son imputables al inquilino cuando se pruebe su autoría o la de sus convivientes o invitados. Por el contrario, los desperfectos por envejecimiento natural, vicios ocultos o mantenimiento estructural de la finca suelen ser responsabilidad del propietario o de la comunidad, no del inquilino.

Para una reclamación efectiva conviene distinguir entre daños en la propiedad arrendada (vivienda) y daños en elementos comunes (portal, escaleras, ascensor, garaje). En ambos casos, la clave es la prueba y el nexo causal: demostrar que el perjuicio proviene de una acción u omisión del inquilino. La reclamación puede iniciarse por la comunidad contra el arrendatario, por el propietario frente a su inquilino, o de forma coordinada si el propietario ha asumido el pago de la reparación y luego repite contra el causante.

Pruebas y documentación del daño

Sin prueba no hay reclamación sólida. Documentar los destrozos en comunidad exige rapidez y método. Empieza por tomar fotografías y vídeos con buena iluminación y detalle (planos generales y planos cortos), incluyendo referencias de escala (una cinta métrica, un folio A4 junto al daño) y, si es posible, la fecha y hora. Complementa con un acta interna de la comunidad o un parte de incidencias del conserje o administrador, donde conste el lugar exacto, la descripción del daño y el momento aproximado en que se detectó.

Recaba testigos: vecinos que hayan visto al inquilino causar el daño, o que lo asocien a un evento concreto (una mudanza, una fiesta, la entrada de operarios contratados por el arrendatario). Guarda comunicaciones previas donde el inquilino admita los hechos o se comprometa a reparar. Si hay cámaras en zonas comunes, solicita al administrador la preservación de las grabaciones en el plazo más breve, pues muchos sistemas sobrescriben el material en pocos días.

• Fotografías y vídeos fechados.
• Partes de conserjería o actas de comunidad.
• Testimonios de vecinos u operarios.
• Presupuestos y facturas proforma de reparación.
• Informes técnicos o periciales (si el daño es complejo).

Requerimiento previo y burofax

Antes de iniciar acciones judiciales, remite un requerimiento formal al inquilino. El medio idóneo es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, que acredita exactamente lo reclamado y la fecha de entrega. El texto debe identificar el daño (qué, dónde, cuándo), su coste estimado y el fundamento de responsabilidad. Fija un plazo razonable —por ejemplo, 7 a 10 días hábiles— para que repare a su costa o abone la cantidad correspondiente.

Si el inquilino responde de forma colaborativa, puedes acordar una reparación directa, un pago fraccionado o el descuento en la siguiente renta, dejando constancia escrita. Si guarda silencio o niega responsabilidad, el burofax servirá de prueba del intento de solución extrajudicial y del inicio del cómputo de intereses moratorios.

Valoración y presupuestos

La cuantificación del daño debe ser objetiva y verificable. Solicita al menos dos o tres presupuestos comparables para reparar exactamente el mismo concepto (misma partida de materiales, mano de obra y plazo). Si el daño afecta a elementos con normativa técnica (ascensor, puerta cortafuegos, sistema de cierre), acude a empresas homologadas. Cuando los desperfectos sean significativos o discutidos, un informe pericial independiente aporta solidez: describe el origen, alcance, metodología de valoración y precio de reposición.

Conserva todas las facturas y justificantes de pago si la comunidad o el propietario adelantan la reparación para restituir la funcionalidad. En ese caso, la reclamación al inquilino será por el importe efectivo satisfecho, más los intereses desde la fecha de pago. Evita inflar partidas o incorporar mejoras que no guarden relación con el daño causado; de lo contrario, la reclamación puede reducirse.

• Desglosa materiales, mano de obra y retirada de residuos.
• Incluye fotos de “antes y después”.
• Si el daño impide el uso, cuantifica pérdidas derivadas (p. ej., puerta de garaje inoperativa).

Seguros y parte de siniestro

Antes de reclamar directamente al inquilino, revisa pólizas vigentes. La comunidad suele tener seguro multirriesgo que cubre ciertos daños en elementos comunes; el propietario puede tener un seguro del hogar con responsabilidad civil del inquilino; y el propio inquilino podría disponer de póliza que cubra los desperfectos que cause. Presentar parte de siniestro a la aseguradora adecuada permite una reparación rápida y, posteriormente, la compañía ejercerá el derecho de repetición contra el responsable si procede.

Notifica el siniestro dentro de los plazos de la póliza y aporta evidencias: fotografías, presupuesto, acta de comunidad y datos del inquilino. Si la aseguradora rechaza la cobertura, pide resolución por escrito y motivos. Esto no impide reclamar al causante; simplemente desplaza la carga al responsable directo.

Acuerdos, mediación y soluciones amistosas

La vía amistosa es, con frecuencia, la más eficiente. Si el inquilino reconoce el daño pero tiene dificultades económicas, valora un plan de pagos con garantías (por ejemplo, domiciliación SEPA o depósito parcial de la fianza hasta finalizar el abono). Formaliza el acuerdo por escrito, con calendario, importes, interés por mora, cláusula de vencimiento anticipado y sumisión expresa a un juzgado de tu localidad en caso de incumplimiento.

La mediación vecinal o privada puede desbloquear situaciones tensas, especialmente cuando hay convivencia futura. Un tercero neutral ayuda a acordar la reparación concreta, el proveedor y el plazo. Si el inquilino niega autoría, la mediación puede al menos fijar un protocolo de prevención para que no se repitan hechos similares (mudanzas protegidas, control de visitas, normas de uso del ascensor).

• Acuerdos por escrito con detalle de pagos y consecuencias.
• Posibilidad de reparación en especie por empresa homologada.
• Cláusula de reconocimiento de deuda para facilitar un futuro monitorio.

Vía judicial: opciones y procedimientos

Si fracasa la negociación, existen varios cauces para reclamar al inquilino por destrozos en comunidad. Cuando la deuda está perfectamente cuantificada y documentada (facturas, presupuesto aceptado, reconocimiento de deuda), el proceso monitorio es rápido y económico: se presenta una solicitud con documentos y, si el deudor no se opone, se despacha ejecución. Si hay controversia sobre la responsabilidad o la cuantía, procede el juicio verbal (para cantidades inferiores a un umbral económico) u ordinario (para cuantías superiores o asuntos más complejos), donde se practican pruebas testificales, documentales y periciales.

En casos de daños que también constituyen infracciones administrativas o delitos leves (vandalismo), puede interponerse denuncia; no obstante, la reparación civil suele resolverse de forma más efectiva en la jurisdicción civil. Valora, además, acumular en la demanda los intereses legales y, si hay mala fe, solicitar costas al demandado.

Ejecución y recobro

Obtener sentencia o decreto favorable es el primer paso; cobrar es el segundo. Si no hay pago voluntario, se instará ejecución: embargo de cuentas, nóminas, devoluciones tributarias o bienes. Facilita al juzgado cualquier dato patrimonial del deudor (domicilio laboral, banco, matrícula de vehículo). En deudores renuentes, considera negociar un calendario de pagos con garantías reales o personales (aval).

Si el inquilino continúa ocupando la vivienda y mantiene conductas lesivas, el propietario puede valorar la resolución del contrato por incumplimiento grave. La comunidad, por su parte, puede imponer sanciones estatutarias si están previstas y proporcionales. Mantén comunicación con el administrador para evitar que futuros daños queden sin respuesta.

• Solicita intereses de mora desde el requerimiento.
• Propón mediación incluso en ejecución, si facilita el cobro.
• Registra cada pago parcial y emite recibos.

Modelos y plantillas útiles

Contar con documentos estandarizados acelera la gestión. Un parte de incidencias interno de la comunidad debería incluir datos de la finca, ubicación exacta del daño, descripción, fecha y hora de detección, testigos y fotografías adjuntas. El requerimiento-burofax ha de incorporar hechos, pruebas, cuantía y plazo, además de un pie legal que anticipe acciones. Un acuerdo de reparación fija importes, proveedor, plazos y consecuencias del incumplimiento. Finalmente, una hoja de ruta procesal (checklist) resume documentos imprescindibles si se acude a vía judicial.

Prevención y cláusulas futuras

Prevenir es mejor que reclamar. Incluye en el contrato de arrendamiento una cláusula específica sobre responsabilidad del inquilino por daños en zonas comunes, con obligación de comunicar incidencias inmediatamente, colaborar con la comunidad y permitir el acceso para reparaciones. Exige un seguro de responsabilidad civil del inquilino y la designación de un domicilio para notificaciones fehacientes. Enmudanzas y obras, impón protocolos: protección de ascensores y portales, horarios, empresa responsable y depósito de garantía si procede.

Refuerza la convivencia con un anexo de normas de uso de la finca (ruidos, almacenamiento en zonas comunes, bicicletas, mascotas). En comunidades con antecedentes de incidencias, contempla cámaras con cartel informativo y políticas claras de conservación de imágenes conforme a la normativa. La prevención reduce costes y conflictos, y facilita atribuir autoría cuando, pese a todo, se produzca un daño.

• Seguro de RC del inquilino obligatorio.
• Cláusula de reposición al estado original.
• Protocolos de mudanza y de obras internas.

Preguntas frecuentes