Cómo reclamar al inquilino por daños en garaje

Si quiere reclamar al inquilino por daños en garaje, no suele bastar con afirmar que existen desperfectos. Lo prudente es acreditar que el daño excede el desgaste ordinario, que puede imputarse al arrendatario y que su coste está razonablemente cuantificado. En este tipo de conflictos no hay una regulación cerrada específica sobre “daños en garaje”, sino un marco general de obligaciones, arrendamiento, prueba y pactos contractuales.

Como base jurídica, conviene tener presentes, entre otros, los arts. 1101 y 1124 del Código Civil sobre incumplimiento contractual, así como los arts. 1555, 1561 y 1563 CC, relativos al uso diligente y a la devolución de la cosa arrendada.

Qué puede reclamarse al inquilino por daños en garaje

Puede valorarse la reclamación de aquellos daños indemnizables que deriven de un uso no diligente, negligente o contrario a lo pactado. El art. 1555 CC impone al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia y conforme al destino pactado, y el art. 1561 CC obliga a devolverla, al terminar el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por eso, pueden entrar en la reclamación desperfectos en puerta, mando, cerradura, protecciones, paredes, elementos de cierre o instalaciones del garaje, siempre que exista base para vincularlos al inquilino y cuantificar su reparación. Si hubo incumplimiento, los arts. 1101 y 1124 CC permiten examinar la exigencia de daños y perjuicios o las consecuencias resolutorias si el caso lo justificara en un desahucio de inquilinos morosos.

Cómo distinguir un daño real del desgaste por uso normal

La distinción es clave. No todo deterioro permite reclamar. El desgaste por uso normal es el que cabe esperar por el transcurso del tiempo y la utilización ordinaria de la plaza o garaje: pequeñas marcas compatibles con su uso, envejecimiento de pintura o desgaste no anormal de elementos.

En cambio, puede haber daño indemnizable cuando aparecen golpes relevantes, roturas, manipulación indebida de cierres, daños por maniobras negligentes, uso distinto al convenido o deterioros que no son compatibles con un uso diligente. La comparación entre el estado inicial y el estado de devolución suele ser determinante.

Qué pruebas conviene reunir antes de reclamar

Antes de reclamar, la prueba puede ser decisiva. Si se inicia una reclamación judicial, habrá que valorar la carga probatoria conforme al art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la prudencia propia de cada caso.

• Fotos fechadas del estado inicial y final del garaje o plaza.
• Inventario inicial o acta de entrega, si existe.
• Presupuesto, factura o cuantificación de la reparación.
• Peritaje cuando haya discusión técnica sobre el origen o alcance del daño.
• Mensajes, correos o comunicaciones con el inquilino reconociendo hechos o incidencias.
• Partes de comunidad o seguro, si el daño afectó a elementos comunes o fue comunicado a una aseguradora.

Cuanta más coherencia exista entre estas pruebas, más sólida puede resultar la reclamación.

Contrato, inventario y cláusulas: cómo encajan en la reclamación

El contrato importa mucho. No porque pueda contradecir normas imperativas, sino porque, dentro de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, puede concretar usos permitidos, conservación, entrega de mandos, inventario o forma de documentar incidencias.

También conviene analizar si el garaje se arrendó junto con una vivienda o de forma independiente. Esa configuración puede influir en el régimen aplicable y en el alcance de ciertas cláusulas. Si la plaza o garaje se arrienda de forma autónoma, habrá que estudiar si estamos ante un arrendamiento para uso distinto de vivienda o ante un arrendamiento sometido principalmente al Código Civil según la redacción contractual.

Un inventario claro y firmado suele ser especialmente útil para probar el estado inicial y evitar discusiones sobre si el deterioro ya existía.

Burofax, fianza y acuerdo extrajudicial: qué puede valorarse

Antes de acudir a juicio, suele ser recomendable un requerimiento fehaciente, por ejemplo mediante burofax con certificación de contenido. En él conviene describir los daños, acompañar fotos o presupuestos, fijar una cantidad razonada y conceder un plazo para pagar o formular alegaciones.

Respecto de la fianza, su régimen legal depende del tipo de arrendamiento. En un garaje arrendado de forma independiente, conviene analizar si estamos ante un arrendamiento para uso distinto de vivienda o ante un arrendamiento regido principalmente por el Código Civil según la configuración contractual. En todo caso, no debería afirmarse automáticamente que la fianza cubre cualquier daño ni que pueda retenerse sin justificación suficiente. Lo prudente es liquidarla con apoyo en pruebas y, si procede, explicando la imputación de cantidades.

Además, puede ser útil revisar el seguro de comunidad o el seguro propio del arrendador para comprobar coberturas y exclusiones, sin perder de vista que ello no desplaza por sí solo la posible responsabilidad contractual del inquilino cuando proceda.

Si no paga, qué vías de reclamación pueden estudiarse

Si el inquilino no atiende el requerimiento, puede examinarse una reclamación de cantidad o de daños con la documentación disponible. La vía concreta dependerá de la cuantía, del tipo de prueba y de cómo se formule la pretensión.

Por ejemplo, puede valorarse el juicio verbal si por cuantía o configuración del caso encaja, o el proceso monitorio si la deuda es dineraria, determinada, vencida y exigible y existe soporte documental suficiente. Cuando la discusión principal no sea solo el importe, sino también la existencia y causa de los daños, habrá que estudiar si esa documentación basta o si conviene otra formulación procesal.

En términos prácticos, la estrategia suele pasar por documentar, cuantificar, requerir y valorar la vía más adecuada. Una revisión jurídica previa del contrato y de la prueba puede evitar errores y mejorar la posición del arrendador.

Fuentes oficiales

• Código Civil (arts. 1101, 1124, 1255, 1555, 1561 y 1563), texto publicado en el BOE.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 217, texto publicado en el BOE.