Cómo reclamar al seguro daños causados por inquilino

Qué cubre el seguro ante daños de inquilinos

Cuando un inquilino causa desperfectos en una vivienda, la posibilidad de reclamar al seguro daños causados por inquilino depende de la póliza contratada y de cómo se califique el hecho: fortuito, negligente o doloso. En términos generales, el seguro de hogar del propietario protege el continente (estructura, instalaciones, paredes, puertas, suelos) y, si se incluye, el contenido (mobiliario, electrodomésticos y elementos no estructurales). Muchas aseguradoras ofrecen garantías específicas para arrendadores, como “defensa y reclamación”, “daños por actos vandálicos del inquilino” o “pérdida de alquileres”, aunque suelen estar sometidas a límites, franquicias y exclusiones.

Conviene distinguir tres escenarios: 1) Daños accidentales o por negligencia, por ejemplo, una fuga por mal uso de un grifo o un golpeteo que rompe una puerta. Suelen estar cubiertos dentro de daños por agua, cristales o responsabilidad civil, pero habrá que acreditar el nexo con la conducta del inquilino. 2) Daños vandálicos o intencionados (pintadas, destrozos, agujeros en paredes, puertas destrozadas), que algunas pólizas de alquiler cubren como cobertura adicional con límites específicos. 3) Desgaste o uso normal (pintura envejecida, rayas leves por uso ordinario), que normalmente queda excluido, al considerarse un deterioro inherente al transcurso del tiempo.

Para que la reclamación prospere, el propietario debe revisar su póliza: sublímites por siniestro, franquicia, necesidad de llaves o cerraduras forzadas para considerar vandalismo, obligación de denunciar hechos dolosos, y plazos de comunicación. Si hay seguro de impago de alquiler con defensa jurídica, este podría asumir honorarios de abogado y perito para reclamar al inquilino y a su aseguradora. Como buena práctica, antes de la entrada del arrendatario es clave documentar el estado de la vivienda con un inventario detallado y un reportaje fotográfico o de vídeo firmado por ambas partes, lo que luego facilitará probar el antes y el después.

Pruebas y documentación imprescindible

Una reclamación sólida se construye con pruebas ordenadas y verificables. Lo mínimo exigible para reclamar al seguro daños por inquilino incluye: contrato de arrendamiento, inventario firmado con anexo fotográfico, recibos de alquiler y depósitos, comunicaciones previas con el arrendatario, y reportaje fotográfico o de vídeo de los daños. Anota fechas, estancias afectadas, elementos dañados y posible causa. Si hay electrodomésticos o mobiliario afectados, conserva facturas de compra y números de serie. Si la vivienda tiene domótica o contador inteligente, exporta los registros relevantes (p. ej., consumos anómalos por fuga de agua).

Para reforzar la credibilidad, elabora una tabla de valoración en la que consten los elementos dañados, su antigüedad, coste de reposición y depreciación razonable. Pide al menos dos presupuestos de reparación detallados, con desgloses por materiales, mano de obra y plazos de ejecución. Cuando proceda, añade facturas de urgencia (cerrajero, fontanero, cristales) y justificantes bancarios. Si sospechas daño intencionado, formula denuncia ante policía o juzgado adjuntando el material probatorio: muchas pólizas la exigen para activar la cobertura de vandalismo.

• Inventario inicial y final con fotos fechadas.
• Dos o más presupuestos comparables y trazables.
• Facturas y justificantes de pago de reparaciones.
• Denuncia y parte policial si hay indicios de dolo.
• Peritaje independiente si el siniestro es complejo.

Pasos inmediatos tras detectar los daños

La respuesta temprana es determinante. Al detectar los desperfectos, documenta el estado antes de tocar nada: fotografías generales y de detalle, vídeo con recorrido por estancias y toma de medidas cuando aplique. Si hay riesgos (agua, gas, electricidad), corta suministros y actúa para mitigar el daño, conservando las facturas de emergencia. Enseguida, avisa al seguro por los canales habilitados (app, teléfono, email o área de cliente) y pide número de siniestro. Evita desechar objetos dañados hasta que el perito los vea, salvo que supongan un peligro; en ese caso, guarda evidencia de su retirada.

Comunícate con el exinquilino por escrito (burofax, email certificado) describiendo los daños y tu intención de activar el seguro y de repercutirle los costes que correspondan según el contrato. Si hay fianza retenida, explícale que el cálculo definitivo se hará tras el peritaje y la resolución de la aseguradora. Coordina el acceso del perito y de los técnicos, y evita reparaciones integrales hasta recibir la conformidad; puedes ejecutar reparaciones provisionales para evitar agravamientos, pero conserva piezas, embalajes y todo justificante útil.

• Documenta, mitiga riesgos y solicita número de siniestro de inmediato.
• No repares en profundidad sin autorización, salvo urgencias justificadas.
• Centraliza la comunicación: un hilo por email con todos los adjuntos.

Cómo notificar el siniestro y plazos legales

Las pólizas de hogar y de alquiler fijan plazos de comunicación del siniestro (frecuentemente 7 días desde que se tiene conocimiento). Notifica dentro del plazo y solicita acuse de recibo. En la notificación, incluye: datos de póliza, dirección del riesgo, fecha de detección, descripción resumida, estimación inicial de daños, medidas de salvamento y contacto para el peritaje. Adjunta fotografías clave y presupuestos preliminares. Si crees que hay dolo o vandalismo, indica si has formulado denuncia y el número de atestado, y adjunta copia cuando la tengas.

Tras la apertura, la aseguradora designará perito y podrá pedirte aclaraciones. Responde por escrito y en plazo, guardando copia. Si la compañía propone reparación con su red de proveedores, solicita orden de trabajo y memoria técnica. Si optas por reparar con tus profesionales, confirma por email que la aseguradora acepta el presupuesto y el alcance. Cuando recibas la oferta de indemnización, revisa límites, depreciaciones aplicadas, franquicias y si se ha considerado correctamente el tipo de daño y el valor de reposición frente a valor real.

Peritaje: cómo prepararte y defender tu valoración

El peritaje es el corazón de la reclamación. Para maximizar la indemnización, prepara la vivienda y el expediente: inventario inicial, fotos antes/después, presupuestos comparables y, si procede, informes técnicos (fontanería, carpintería, cerrajería). Acompaña al perito en la visita y explícale cada estancia afectada; aporta hechos (fechas, accesos, mensajes del inquilino) y evita juicios de valor. Señala daños menos visibles (humedades ocultas, zócalos hinchados, holguras en cerraduras). Facilita el acceso a trastero, cuarto de contadores o zonas comunes si hay afección.

Si prevés discrepancias, puedes promover un contraperitaje independiente con un técnico colegiado que valore daños y reposición. Muchas pólizas contemplan el procedimiento pericial por designación de peritos de ambas partes y, en caso de desacuerdo, un tercer perito dirimente. Mantén la comunicación formal por correo electrónico para que queden constancias. Si la oferta de la compañía resulta baja, fundamenta tu disconformidad con mediciones, partidas omitidas y normativa aplicable (p. ej., calidades mínimas o necesidad de reponer un conjunto y no solo la pieza afectada).

• Muestra daños visibles y latentes; no des por sentado que el perito los verá.
• Entrega presupuestos con partidas idénticas para facilitar la comparación.
• Registra por escrito cualquier limitación de acceso o de tiempo en la visita.

Negociar la indemnización y evitar infravaloraciones

Una vez recibida la propuesta, compárala con tu valoración. Revisa si se han aplicado franquicias, depreciaciones por antigüedad y límites por cobertura (p. ej., actos vandálicos del inquilino limitados a cierta cantidad). Comprueba también que se incluya la mano de obra, la retirada de escombros y, en su caso, la reposición en calidades equivalentes. Argumenta con documentación: fotografías numeradas, partidas omitidas, informes y normativa técnica. Mantén un tono profesional y propone alternativas (reparación por tu proveedor con coste cerrado, ampliación de partidas justificadas).

Si la aseguradora insiste en una cifra insuficiente, eleva una reclamación interna aportando un resumen ejecutivo con los puntos de discrepancia y una comparativa en tabla. Como último recurso, acude a mecanismos de resolución extrajudicial o a la vía judicial si lo permite tu cobertura de defensa jurídica. No olvides solicitar, cuando proceda, intereses por mora si la compañía retrasa indebidamente el pago tras aceptar la cobertura.

Conflictos habituales: vandalismo, dolo, desgaste

Tres focos concentran la mayoría de controversias: 1) Vandalismo vs. accidente: algunas pólizas exigen señales de fuerza (puertas forzadas) o denuncia para considerar vandalismo. Cuando no las hay, la aseguradora puede reclasificar a “daño accidental” o incluso excluirlo. Tu estrategia: aportar evidencias del patrón de daño y del contexto (mensajes, testigos, informes). 2) Dolo: los actos intencionados del asegurado suelen excluirse, pero aquí el autor es el inquilino. Revisa si tu póliza de arrendador contempla actos maliciosos de ocupantes y bajo qué condiciones (denuncia, sublímite). 3) Desgaste: la línea entre uso normal y daño imputable no siempre es nítida. Pintura amarillenta o juntas ennegrecidas pueden considerarse mantenimiento ordinario, no siniestro.

Otros choques frecuentes: humedades (determinar el origen), roturas de electrodomésticos (mal uso vs. fin de vida útil), y pérdida de alquileres durante la reparación (cobertura específica con condiciones estrictas). Define una narrativa coherente apoyada en pruebas y evita exagerar: cualquier inconsistencia debilita la reclamación.

• Si hay indicios de intencionalidad, denuncia y solicita copia del atestado.
• El mantenimiento ordinario no es asegurable: separa lo que es pintura estética de los daños sobrevenidos.
• Guarda piezas sustituidas para mostrarlas si hay segunda inspección.

Fianza, contrato y seguro: cómo se coordinan

La fianza del alquiler garantiza obligaciones del inquilino, entre ellas el buen uso de la vivienda. Sin embargo, no sustituye al seguro. La regla práctica: primero cuantifica el daño total; después, determina qué parte cubre la aseguradora según la póliza y qué parte resta por cuenta del inquilino. La fianza puede aplicarse a esa diferencia, junto con rentas pendientes o suministros. Si se usa la fianza, justifícalo por escrito con un desglose de partidas y adjunta la resolución del seguro. Si el daño supera la suma de seguro y fianza, podrás reclamar el exceso al inquilino por la vía pactada en contrato o judicialmente.

Para prevenir disputas, incorpora al contrato: inventario detallado, cláusula de conservación, visitas de estado pactadas con preaviso, y obligación de informar y autorizar reparaciones que afecten a la estructura o instalaciones. Considera pólizas de impago con defensa jurídica y coberturas específicas para arrendadores, especialmente si la vivienda está amueblada. Al final del arrendamiento, realiza un acta de entrega con fotos, lectura de contadores y anotación de llaves, lo que reducirá fricciones y reforzará posteriores reclamaciones.

Modelo de carta o parte de siniestro

A continuación tienes un texto orientativo para comunicar el siniestro a la aseguradora. Adáptalo a tu caso y acompáñalo de fotografías, presupuestos y contrato de arrendamiento.

• Incluye fotos clave numeradas en el cuerpo del email o en un enlace compartido.
• Solicita por escrito que la compañía confirme el alcance de la reparación.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre daño por uso y daño indemnizable? El uso normal genera desgaste (pintura atenuada, marcas leves) y suele excluirse. El daño indemnizable implica rotura, deterioro anómalo o acto malicioso acreditado. La clave está en las pruebas y en la peritación.

¿Puedo reparar antes de que venga el perito? Solo reparaciones de urgencia para evitar agravamientos. Documenta exhaustivamente y conserva piezas. Para el resto, espera autorización o, al menos, la visita pericial.

¿La cobertura de vandalismo exige denuncia? Muchas pólizas sí. Si sospechas intencionalidad, formula denuncia y aporta copia. Revisa sublímites y requisitos (puertas forzadas, signos de violencia, etc.).

¿Cómo coordino fianza y seguro? Primero liquida el siniestro con el seguro y, con la resolución e importes definitivos, compensa el resto con la fianza justificando cada partida al inquilino saliente.

¿Y si la oferta es baja? Presenta una disconformidad razonada con comparativa de partidas, fotos numeradas y presupuestos. Considera contraperitaje y, si la póliza incluye defensa jurídica, activa la reclamación formal.