Cómo reclamar alquileres impagados a fiadores

Conceptos clave: arrendatario, fiador y avalista

Para reclamar alquileres impagados a fiadores con eficacia, conviene aclarar primero quién es quién en un contrato de arrendamiento. El arrendador es el propietario o titular del derecho a alquilar; el arrendatario es quien ocupa la vivienda o local y debe pagar la renta y demás cantidades asimiladas (suministros, IBI si se pacta, gastos de comunidad repercutibles, etc.). El fiador —a menudo llamado “avalista” en el lenguaje común— es un tercero que garantiza al arrendador el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Esta garantía puede ser personal (fianza solidaria o mancomunada) o real (aval bancario, depósito). En la práctica, cuando hablamos de “reclamar a fiadores” nos referimos a exigir responsabilidad personal al garante que firmó el contrato.

El fiador puede asumir distintos niveles de responsabilidad. Si es fiador simple, goza del llamado beneficio de excusión: el arrendador debe perseguir primero al deudor principal y, solo si no se logra el cobro, dirigirse contra el fiador. Si es fiador solidario, responde en igualdad con el arrendatario, de modo que el acreedor puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos sin necesidad de agotar la vía contra el inquilino. Además, muchas cláusulas incluyen la renuncia expresa al beneficio de orden, división y excusión, reforzando el carácter solidario.

En alquiler de vivienda, la fianza legal —ese mes de renta que el inquilino entrega al inicio— no debe confundirse con el fiador. La fianza legal es una garantía obligatoria y dineraria que se deposita normalmente en un organismo autonómico, mientras que el fiador es una persona física o jurídica que, por escrito, asume obligaciones frente al arrendador. Entender esta distinción evita errores a la hora de calcular lo adeudado y a quién reclamar.

Marco legal para reclamar al fiador

La posibilidad de reclamar alquileres impagados a fiadores se apoya en reglas de derecho civil y arrendaticio. En España, el Código Civil regula la fianza, fijando los efectos de la solidaridad, la extensión de la obligación del fiador y los beneficios de excusión, orden y división. Junto a ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contiene las bases del contrato de alquiler de vivienda y de uso distinto de vivienda (locales), delimitando las obligaciones de pago de rentas y cantidades asimiladas, así como las causas de resolución y desahucio por impago. El contrato es la pieza central: las cláusulas específicas que suscribieron arrendatario y fiador determinan qué, cómo y desde cuándo se puede reclamar.

En el plano procesal, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) ofrece herramientas ágiles. Para deudas líquidas, vencidas y exigibles, la vía del juicio monitorio suele ser idónea, especialmente en arrendamientos de local y en reclamaciones de rentas acreditadas documentalmente. Si además se pretende el lanzamiento del inquilino por falta de pago, se acudirá al juicio verbal de desahucio con reclamación de rentas. En ambos casos, la demanda puede dirigirse contra el arrendatario y, cuando proceda, contra el fiador solidario o el fiador que haya perdido el beneficio de excusión por renuncia contractual.

También es habitual que los contratos contemplen intereses moratorios, vencimiento anticipado en caso de impago y responsabilidad por daños y desperfectos. Estas previsiones contractuales amplían el alcance de la reclamación más allá de las rentas: suministros, penalizaciones, gastos de reparación, honorarios profesionales pactados, etc. Es esencial revisar con lupa el clausulado para encajar la pretensión en los términos pactados y maximizar las opciones de cobro frente al fiador.

Requisitos para exigir pago al fiador

Exigir a un fiador no es simplemente “pedirle que pague”. Deben cumplirse requisitos materiales y formales. Primero, que la deuda del arrendatario sea líquida, vencida y exigible: importe claro, plazo vencido y obligación exigible conforme al contrato. Segundo, que el fiador responda por esa deuda concreta, lo que usualmente se verifica porque la cláusula de fianza cubre “todas las obligaciones arrendaticias presentes y futuras, incluidas rentas, suministros, daños, costas e intereses”. Tercero, que no existan causas de extinción de la fianza (por ejemplo, expiración del plazo garantizado o novación del contrato que agrave el riesgo sin consentimiento del fiador).

Si el fiador no es solidario y no renunció al beneficio de excusión, el arrendador —antes de embargar bienes del fiador— debe intentar perseguir al deudor principal. Esto no impide requerir de pago al fiador, pero condiciona la ejecución directa sobre su patrimonio. En la práctica, el camino más seguro es dirigir un requerimiento fehaciente tanto al arrendatario como al fiador, y, llegado el caso, demandar a ambos, acreditando impagos reiterados y la imposibilidad o resistencia de cobro al inquilino.

Por último, el alcance temporal importa. Muchos fiadores se comprometen “por toda la duración del contrato y sus prórrogas”. Si la obligación garantizada se prorrogó tácitamente, lo normal es que la fianza subsista; en cambio, si hubo una novación sustancial (cambio de renta significativo, sustitución de inquilino, cesión del contrato) sin consentimiento del fiador, podría discutirse su responsabilidad. Documente estas circunstancias desde el inicio para anticipar objeciones y preparar prueba.

Cómo preparar la reclamación: pruebas y cálculos

Una reclamación sólida a fiadores por alquileres impagados empieza por un expediente bien armado. Recopile todo el material probatorio: contrato de arrendamiento y anexos; documento de fianza firmado por el garante (si está dentro del contrato, las páginas con rúbrica); recibos emitidos y no atendidos; comunicaciones previas (emails, mensajes, burofaxes); actas de entrega y devolución de llaves; inventario y fotografías de estado si se van a reclamar desperfectos. Si hay aval bancario, conserve el original y revise condiciones de ejecución.

En el plano económico, la recomendación es elaborar una liquidación clara y verificable. Liste mes a mes las rentas pendientes; añada cantidades asimiladas (agua, luz, gas) solo si es repercutible y está pactado; incorpore intereses de demora si se fijaron; y calcule, cuando proceda, penalizaciones por permanencia o vencimiento anticipado. Si se retiene la fianza legal, dedúzcala de la deuda final, explicando el ajuste. Un cuadro de liquidación aporta transparencia y reduce la capacidad de oposición del fiador.

La forma de presentar esa liquidación también importa. Utilice numeración correlativa de documentos (D1, D2, D3…), titule cada prueba y remita a ella en su escrito de requerimiento o en la demanda. Si prevé un monitorio, adjunte el contrato y la liquidación como piezas centrales. Si se plantea un desahucio con reclamación de rentas, añada prueba del impago (extractos, recibos devueltos) y, si es posible, un acta notarial o certificación que acredite las cantidades vencidas.

Vía amistosa: burofax y negociación

Antes de iniciar un procedimiento judicial, es prudente —y a menudo eficaz— enviar un requerimiento fehaciente al arrendatario y al fiador. El burofax con certificación de contenido y acuse de recibo es el medio estándar. En él, identifique el contrato, detalle las cantidades vencidas y exigibles, cite la cláusula de fianza, establezca un plazo breve de pago (por ejemplo, cinco días hábiles) e indique el medio de pago. Añada la advertencia de que, en caso de impago, se ejercitarán acciones legales, incluido desahucio y reclamación contra el fiador solidario, con imposición de intereses y costas.

La negociación paralela puede evitar pleitos costosos. Ofrezca alternativas razonables: plan de pagos con calendario, condonación parcial de intereses a cambio de cumplimiento inmediato, entrega voluntaria de llaves con liquidación pactada. Si interviene un fiador solvente, la posibilidad de ejecución contra su patrimonio suele acelerar acuerdos. Eso sí, deje todo por escrito: un acuerdo mal documentado puede diluir la responsabilidad del fiador o interpretarse como novación no deseada del contrato original.

En comunicaciones, mantenga tono profesional y objetivo. Evite imputaciones subjetivas y centre el mensaje en datos: fechas, importes, cláusulas. Si sospecha de futura insolvencia del deudor, valore solicitar medidas cautelares una vez demanda, o asegurar garantías adicionales (por ejemplo, ampliación del aval). Cerrar una salida amistosa no implica renunciar a derechos; implica gestionar el riesgo y el tiempo a favor de la recuperación.

Vía judicial: monitorio, verbal u ordinario

Cuando la vía amistosa fracasa, la Ley de Enjuiciamiento Civil ofrece tres rutas principales. El juicio monitorio es apropiado para deudas dinerarias, líquidas, vencidas y exigibles, acreditadas documentalmente. Se inicia con una petición sucinta acompañada de contrato y liquidación; si el deudor no paga ni se opone, se despacha ejecución. Puede dirigirse contra el arrendatario y contra el fiador solidario. Si hay oposición, el asunto derivará al juicio que corresponda por cuantía (verbal u ordinario).

El juicio verbal es la vía natural para el desahucio por falta de pago, que puede acumular reclamación de rentas. Permite una tramitación rápida y, con requerimiento de pago previo, agiliza el lanzamiento si no hay enervación. Si el fiador es solidario, puede ser codemandado en la misma pieza de reclamación dineraria, aunque el lanzamiento afecte al arrendatario ocupante. Para cuantías superiores o asuntos con especial complejidad contractual, el juicio ordinario ofrece mayor amplitud probatoria y de alegaciones.

La elección depende de objetivos y pruebas. Si su prioridad es recuperar la posesión, el desahucio es prioritario. Si pretende solo cobrar rentas y dispone de documentación clara, el monitorio puede ser más rápido y económico. En cualquiera de los casos, una demanda bien fundamentada frente a fiador y deudor incrementa las opciones de encontrar patrimonio embargable. No olvide pedir intereses legales o moratorios y la condena en costas.

Cláusulas habituales de fiador en contratos de alquiler

Las cláusulas de fianza en contratos de alquiler comparten patrones que el arrendador debe conocer para reclamar con precisión. La más común es la de fiador solidario “con renuncia expresa a los beneficios de excusión, orden y división”, que habilita la reclamación directa al fiador por la totalidad de las deudas del inquilino, sin necesidad de agotar acciones contra éste. Otra cláusula relevante es la de extensión de la garantía, que suele cubrir “todas las obligaciones, rentas, suministros, desperfectos, indemnizaciones, intereses y costas, durante la vigencia del contrato y sus prórrogas”.

Asimismo, es frecuente el vencimiento anticipado por impago de uno o varios recibos, habilitando la resolución del contrato y la reclamación conjunta de rentas vencidas y de daños. En locales de negocio, se incluyen con frecuencia cláusulas de repercusión de gastos (IBI, comunidad, seguros), que también quedan garantizados por el fiador si el texto lo contempla de forma expresa. Algunas redacciones prevén que el fiador responda “como si fuera deudor principal”, lo que refuerza aún más la exigibilidad.

Conocer el tenor literal de estas cláusulas permite articular reclamaciones más robustas. Si la fianza se limitó a un periodo concreto (por ejemplo, 12 meses), pasado ese plazo, el fiador podría quedar liberado, salvo renovación escrita. En prórrogas o novaciones, procure recabar firma del fiador o, al menos, su aceptación por escrito. En la demanda, transcriba los pasajes esenciales de la cláusula de fianza y aporte copia íntegra del contrato.

Errores comunes y cómo evitarlos

Reclamar alquileres impagados a fiadores puede frustrarse por fallos evitables. Uno de los más habituales es no requerir fehacientemente al fiador antes de demandar, perdiendo fuerza negociadora y, en algunos casos, generando discusiones sobre mora. Otro error es confundir la fianza legal con la responsabilidad del fiador: la primera es un depósito, la segunda es una obligación personal. Tampoco es raro omitir en la liquidación partidas repercutibles que estaban pactadas (IBI, comunidad), o incluir otras no pactadas que terminan debilitando la reclamación.

Un segundo bloque de errores se relaciona con la prueba. Aportar un contrato sin firmas completas, carecer de justificantes de recepción de burofaxes, o no poder demostrar la emisión de recibos y su devolución son talones de Aquiles habituales. La falta de un cuadro de liquidación claro abre la puerta a oposiciones genéricas que ralentizan el proceso. Y, desde el punto de vista procesal, plantear un procedimiento inadecuado —por ejemplo, pedir solo desahucio cuando lo prioritario es el cobro al fiador solvente— puede alargar plazos y costes.

Finalmente, hay errores estratégicos: desconocer la solvencia del fiador y del arrendatario (lo que condiciona la ejecución), desatender plazos de prescripción de rentas o permitir que la relación se deteriore sin actuar con prontitud. El tiempo juega a favor de la morosidad; una actuación temprana, documentada y proporcional es la mejor vacuna contra impagos prolongados.

Casos especiales: fiador solidario, prórrogas y novaciones

El escenario más favorable para el arrendador es el del fiador solidario con renuncia a beneficios. En ese caso, la reclamación puede dirigirse directamente contra él por el total de la deuda, sin necesidad de acreditar que se intentó primero el cobro al inquilino. Esta configuración permite estrategias ágiles: requerimiento a ambos, monitorio o verbal con acumulación de rentas y, tras la condena, ejecución simultánea contra el fiador, aumentando las probabilidades de cobro efectivo.

Otro casuismo relevante son las prórrogas. Si el contrato prevé prórroga tácita y el fiador garantizó “durante la vigencia y prórrogas”, la responsabilidad se extiende sin necesidad de nueva firma. Pero si el contrato se transformó de vivienda a local, se cambió el arrendatario, se modificó sustancialmente la renta o se alargó el plazo más allá de lo previsto, puede existir una novación que requiera el consentimiento del fiador. Sin él, el garante podría alegar liberación por agravación del riesgo. Por ello, ante cambios relevantes, busque siempre que el fiador firme una adenda de confirmación de la garantía.

También es habitual la existencia de varios fiadores. Si la fianza es solidaria, el arrendador puede reclamar a cualquiera de ellos por el total. Si es mancomunada, cada fiador responde por su parte y se complica la ejecución. Finalmente, cuando hay aval bancario simultáneo, revise las condiciones de ejecución (plazo, documentación exigida, ampliaciones). Esta combinación puede ofrecer vías alternativas para recuperar rápidamente importes vencidos.

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