Cómo reclamar daños en zonas comunes del edificio

Marco legal de los daños en zonas comunes

Reclamar daños en zonas comunes del edificio exige conocer el marco legal que regula la propiedad horizontal y la responsabilidad por desperfectos. En España, la norma principal es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), complementada por el Código Civil y, en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) cuando intervienen promotores y constructoras. Además, los contratos de seguro de la comunidad y las pólizas particulares de los propietarios también condicionan el modo de reclamar.

La LPH establece qué elementos son comunes, cómo se adoptan acuerdos en junta, qué mayorías se requieren para aprobar reparaciones y cómo se reparten los gastos. El Código Civil regula la responsabilidad extracontractual (art. 1902 y ss.), aplicable cuando un vecino o un tercero causa un daño, así como la responsabilidad contractual frente a empresas de mantenimiento o servicios.

Qué se considera zona común en un edificio

Para reclamar correctamente es esencial saber qué se considera zona común. La Ley de Propiedad Horizontal y el título constitutivo de la comunidad (escritura de división horizontal) determinan qué elementos pertenecen a todos los propietarios y cuáles son privativos. No obstante, existen criterios generales ampliamente aceptados.

• Estructura y elementos esenciales: cimientos, forjados, pilares, vigas, muros de carga y fachadas.
• Cubiertas y tejados: azoteas, terrazas de cubierta, impermeabilizaciones y elementos de evacuación de aguas.
• Portales y escaleras: accesos, rellanos, escaleras, pasillos y zonas de tránsito.
• Instalaciones generales: conducciones de agua, gas, electricidad, calefacción central, antenas, ascensores y sistemas de protección contra incendios.
• Garajes y trasteros comunitarios: viales de acceso, rampas, puertas automáticas, ventilación y zonas de maniobra.
• Zonas recreativas: jardines, piscinas, pistas deportivas, salas comunitarias y parques infantiles.

Responsabilidades de la comunidad y de los propietarios

La responsabilidad por los daños en zonas comunes puede recaer en la comunidad de propietarios, en un propietario concreto o en un tercero. Identificar correctamente al responsable es el primer paso para una reclamación eficaz.

Responsabilidad de la comunidad

La comunidad responde de los daños derivados de la falta de conservación, mantenimiento o reparación de los elementos comunes. Si, por ejemplo, una filtración desde la cubierta provoca humedades en una vivienda, la comunidad suele ser responsable, salvo que se demuestre una causa ajena (obra particular, mal uso, fuerza mayor, etc.).

• Daños causados por falta de mantenimiento de tejados, fachadas o bajantes.
• Accidentes en escaleras o portales por iluminación deficiente o suelos en mal estado.
• Daños por rotura de tuberías generales de agua o calefacción.
• Incidencias derivadas de mal funcionamiento del ascensor o puertas automáticas de garaje.

Responsabilidad de los propietarios

Un propietario puede ser responsable cuando sus actuaciones u omisiones causan daños en zonas comunes o en otros elementos privativos. En estos casos, la reclamación se dirigirá contra él y, en su caso, contra su seguro de hogar o de responsabilidad civil.

• Obras en la vivienda que afectan a elementos comunes sin autorización.
• Fugas de agua desde instalaciones privativas que dañan zonas comunes.
• Uso indebido de garajes, trasteros o zonas ajardinadas que provoca desperfectos.
• Instalación de aparatos (aires acondicionados, toldos, antenas) sin respetar la normativa comunitaria.

Tipos de daños más frecuentes en zonas comunes

Los daños en zonas comunes pueden ser muy variados, pero existen patrones habituales que se repiten en la mayoría de edificios. Conocerlos ayuda a anticipar problemas y a preparar mejor la reclamación.

• Humedades y filtraciones: procedentes de cubiertas, terrazas, fachadas o bajantes generales, que suelen afectar a techos y paredes de viviendas o portales.
• Grietas y fisuras estructurales: en muros de carga, pilares o forjados, que pueden comprometer la seguridad del edificio.
• Desperfectos en portales y escaleras: rotura de baldosas, barandillas sueltas, peldaños desgastados o resbaladizos.
• Problemas en garajes: hundimientos del pavimento, filtraciones de agua, mala ventilación, puertas automáticas defectuosas.
• Daños en instalaciones: averías en ascensores, sistemas de calefacción central, antenas colectivas, porteros automáticos o sistemas de videovigilancia.
• Daños estéticos: pintadas, rotura de buzones, cristales del portal, luminarias y elementos decorativos.

Pasos para reclamar daños en zonas comunes

El proceso para reclamar daños en zonas comunes del edificio debe seguir una serie de pasos ordenados. Actuar con método aumenta las posibilidades de éxito y reduce conflictos internos en la comunidad.

1. Detectar y documentar el daño

En cuanto se detecte un daño, es fundamental documentarlo de forma exhaustiva. Esta documentación será la base de cualquier reclamación posterior.

• Fotografías y vídeos con fecha, desde distintos ángulos.
• Descripción escrita de la incidencia (cuándo se detecta, evolución, zonas afectadas).
• Recopilación de comunicaciones previas sobre el mismo problema, si las hubiera.
• Parte de incidencias elaborado por el administrador o presidente de la comunidad.

2. Comunicación interna en la comunidad

El propietario que detecta el daño debe comunicarlo por escrito al presidente o al administrador de fincas. Es recomendable que la comunidad establezca un canal formal (correo electrónico, formulario, libro de incidencias) para registrar estas comunicaciones.

• Indicar claramente el lugar exacto del daño.
• Aportar fotografías y, si es posible, testigos.
• Solicitar que se incluya el punto en el orden del día de la próxima junta, si el daño es relevante.

3. Acuerdo de junta de propietarios

Para muchas actuaciones (reparaciones importantes, reclamaciones judiciales, contratación de peritos) es necesario un acuerdo de junta. El administrador debe convocar la reunión, ordinaria o extraordinaria, incluyendo el punto específico sobre el daño y la posible reclamación.

• Aprobación de la reparación y del presupuesto elegido.
• Decisión sobre si se reclama al seguro, al promotor, a un vecino o a un tercero.
• Autorización para iniciar acciones legales, si fuera necesario.
• Designación de representante (normalmente el presidente) para firmar escritos y demandas.

4. Reparaciones urgentes

Cuando el daño supone un riesgo para la seguridad o puede agravarse rápidamente (por ejemplo, una fuga de agua importante), el presidente está facultado para ordenar reparaciones urgentes sin esperar a la junta, informando después a los propietarios.

5. Reclamación extrajudicial

Antes de acudir a los tribunales, es obligatorio o, al menos, muy recomendable, realizar una reclamación por escrito al responsable: aseguradora, vecino, promotor, empresa de mantenimiento, etc. Esta reclamación debe ser clara, concreta y estar bien documentada.

6. Vía judicial

Si la reclamación extrajudicial no prospera, la comunidad o el propietario afectado pueden acudir a la vía judicial. Dependiendo de la cuantía y del tipo de reclamación, será necesario abogado y procurador. En muchos casos, los seguros de hogar o de comunidad incluyen defensa jurídica que puede cubrir estos costes.

Reclamaciones al seguro de la comunidad

La mayoría de comunidades de propietarios cuentan con un seguro que cubre daños materiales en zonas comunes y, en ocasiones, también en elementos privativos. Conocer el alcance de la póliza es esencial para tramitar correctamente la reclamación.

Coberturas habituales

• Daños por agua procedentes de instalaciones comunitarias.
• Incendio, explosión y daños eléctricos en zonas comunes.
• Rotura de cristales, espejos y rótulos del portal.
• Responsabilidad civil de la comunidad frente a terceros.
• Defensa jurídica y reclamación de daños.

Cómo abrir un parte al seguro

El parte al seguro debe presentarse lo antes posible, respetando los plazos fijados en la póliza (habitualmente 7 días desde que se conoce el siniestro). El tomador suele ser la comunidad, representada por el presidente o el administrador.

• Contactar con la aseguradora o el mediador (corredor, agente).
• Aportar una descripción detallada del siniestro y su fecha.
• Adjuntar fotografías, informes y presupuestos, si se dispone de ellos.
• Facilitar el acceso al perito designado por la compañía.

Disconformidad con la aseguradora

Si la aseguradora rechaza el siniestro o ofrece una indemnización insuficiente, la comunidad puede:

• Solicitar un segundo informe pericial de parte.
• Reclamar por escrito al Servicio de Atención al Cliente de la compañía.
• Acudir al Defensor del Asegurado, si existe.
• Plantear una demanda judicial en reclamación de cantidad.

Reclamación a vecinos o terceros responsables

En ocasiones, los daños en zonas comunes no se deben a un defecto del edificio, sino a la actuación de un vecino o de un tercero (empresa de mudanzas, proveedor, repartidor, etc.). En estos casos, la reclamación debe dirigirse directamente al causante del daño y, en su caso, a su aseguradora de responsabilidad civil.

Supuestos habituales

• Golpes en paredes o puertas del portal durante una mudanza.
• Rotura de cristales o luminarias por un uso negligente.
• Daños en el garaje por maniobras imprudentes de un vehículo.
• Vertidos o filtraciones desde una vivienda que afectan a zonas comunes.

Cómo plantear la reclamación

La comunidad debe requerir por escrito al vecino o tercero responsable para que repare el daño o asuma el coste de la reparación. Es conveniente adjuntar fotografías, presupuestos y, si existen, informes técnicos.

Reclamación a promotor, constructora o empresa mantenedora

Cuando los daños en zonas comunes se deben a defectos de construcción, vicios ocultos o a un mantenimiento deficiente por parte de una empresa contratada, la comunidad puede dirigir su reclamación contra el promotor, la constructora, los técnicos intervinientes o la empresa de mantenimiento.

Defectos de construcción y LOE

La Ley de Ordenación de la Edificación establece distintos plazos de garantía según el tipo de defecto:

• 1 año para defectos de terminación o acabado.
• 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (humedades, aislamientos, etc.).
• 10 años para defectos estructurales que comprometan la seguridad del edificio.

La comunidad puede reclamar dentro de estos plazos, normalmente contra el promotor y, en su caso, contra la aseguradora que cubre el seguro decenal de daños estructurales.

Empresas de mantenimiento

Si el daño se debe a un mal mantenimiento (por ejemplo, de ascensores, puertas de garaje, calderas comunitarias), la comunidad puede reclamar a la empresa responsable en base al contrato firmado y a la normativa de seguridad aplicable.

Plazos de prescripción y pruebas necesarias

Respetar los plazos de prescripción es fundamental para no perder el derecho a reclamar. Además, contar con pruebas sólidas marcará la diferencia en una negociación o en un procedimiento judicial.

Plazos orientativos

• Reclamaciones a aseguradoras: 2 años para daños materiales (art. 23 LCS), desde que se produjo el siniestro.
• Responsabilidad extracontractual: 1 año desde que se conoce el daño y el responsable (art. 1968 CC).
• Responsabilidad contractual: 5 años (art. 1964 CC) para reclamaciones derivadas de contratos (mantenimiento, obras, etc.).
• Defectos constructivos LOE: plazos de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto, contados desde la recepción de la obra.

Pruebas recomendadas

Cuanta más y mejor documentada esté la prueba, más opciones habrá de que la reclamación prospere, ya sea en vía amistosa o judicial.

• Reportaje fotográfico y de vídeo con fechas.
• Informes técnicos o periciales que describan el daño, su causa y la solución propuesta.
• Presupuestos y facturas de reparación.
• Actas de junta donde consten los acuerdos adoptados.
• Comunicaciones con aseguradoras, promotores, vecinos o empresas.

Modelos básicos de escritos de reclamación

Disponer de modelos orientativos facilita la redacción de reclamaciones claras y completas. A continuación se ofrecen estructuras básicas que pueden adaptarse a cada caso concreto. No sustituyen al asesoramiento profesional, pero sirven como guía práctica.

Modelo de reclamacion al seguro de la comunidad

Modelo de reclamacion a vecino o tercero responsable

Errores habituales y cómo evitarlos

En la práctica, muchas reclamaciones por daños en zonas comunes fracasan o se complican por errores que podrían haberse evitado. Conocerlos permite anticiparse y actuar con mayor seguridad.

• No documentar el daño desde el principio: confiar solo en testimonios verbales dificulta la prueba posterior.
• Retrasar la comunicación al seguro: puede dar lugar a rechazos por incumplir plazos de notificación.
• No aprobar acuerdos claros en junta: genera conflictos internos y dudas sobre la legitimación para reclamar.
• Confundir elemento común con privativo: lleva a dirigir la reclamación contra la parte equivocada.
• Aceptar indemnizaciones insuficientes sin revisar informes periciales: limita la posibilidad de reclamar posteriormente.
• No consultar a un profesional en casos complejos: especialmente en defectos constructivos o reclamaciones de gran cuantía.

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