Qué hacer si el inquilino daña zonas comunes

Evaluación inicial y seguridad

Cuando un inquilino daña zonas comunes (portal, escaleras, ascensor, trasteros, garaje o patios), el primer paso es preservar la seguridad y evitar nuevas incidencias. Verifique si existen riesgos inmediatos: cables sueltos, cristales rotos, puertas que no cierran o luminarias averiadas. Priorice la contención del daño y la protección de terceros —vecinos, visitantes y repartidores—, especialmente si el desperfecto afecta a elementos como el cierre del portal o el sistema de incendios.

Paralelamente, anote fecha y hora de los hechos, quién los detecta y en qué condiciones. Si hubo intervención de la policía o del servicio de mantenimiento, recoja su parte. La cronología clara permite distinguir entre un accidente puntual, el uso negligente o un patrón de conducta que encaje en incumplimiento contractual grave.

• Señalice la zona dañada para prevenir accidentes.
• Haga fotos y vídeos antes de cualquier reparación urgente.
• Recopile testigos, partes internos y, si aplica, atestados.

Revisar contrato y normas de la comunidad

El contrato de arrendamiento y el reglamento de régimen interno de la comunidad fijan conductas exigibles. Suele existir una cláusula de diligencia debida y cuidado de elementos comunes, prohibición de actos vandálicos, responsabilidad por daños causados por el arrendatario o sus visitantes, y obligación de comunicar incidencias. Lea también el Título Constitutivo y los acuerdos de junta sobre uso de zonas como trasteros, bicicleteros o áreas infantiles.

Identifique obligaciones específicas: prohibiciones de almacenar objetos en pasillos, normas de ruidos o de uso del ascensor para mudanzas. Un encaje claro entre el hecho y la cláusula infringida aporta fuerza en cualquier requerimiento posterior y facilita cuantificar el daño (reparación, limpieza, mano de obra, inmovilización de servicios).

• Localice cláusulas de conservación de zonas comunes.
• Confirme si hay fianza adicional o garantías por daños.
• Revise acuerdos de junta que afecten al caso.

Recogida de pruebas sólidas

Una documentación sólida es clave para exigir la reparación o el reembolso. Realice un reportaje fotográfico y de vídeo con buena iluminación y referencias de escala. Incluya tomas generales y detalles. Si hay cámaras CCTV en zonas comunes, solicite la preservación y copia al administrador antes de que el sistema sobrescriba los archivos. Pida testimonios escritos a vecinos o al conserje, con fecha y firma.

Conserve facturas y presupuestos, así como correos con el inquilino. Evite comentarios en chats informales sin respaldo, y priorice comunicaciones trazables (correo, burofax). Si el daño es relevante, valore un informe técnico o pericial que determine causa, alcance, materiales y coste de restitución a estado anterior.

• Solicite al administrador la descarga de CCTV dentro del plazo.
• Numere las pruebas y cree un índice documental.
• Guarde versiones originales (metadatos) y copias PDF.

Requerimiento formal al inquilino

Antes de escalar, envíe un requerimiento formal reclamando la reparación o el abono del coste. El canal idóneo es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Defina hechos, base contractual, cuantía estimada y plazo de cumplimiento. Ofrezca opciones: reparación por empresa homologada de la comunidad o pago del importe contra factura.

Mantenga un tono profesional y objetivo. Anexe fotografías, presupuestos y referencias a las normas comunitarias infringidas. Advierta de las consecuencias del incumplimiento: acciones de reclamación, posible resolución contractual por incumplimiento grave y comunicación a la comunidad y aseguradora.

• Conceda un plazo razonable (p. ej., 7–10 días hábiles).
• Exija empresa homologada para trabajos en comunidad.
• Guarde justificante de envío y entrega.

Comunicación a la comunidad y aseguradoras

Informe al administrador de fincas de los hechos para que gestione con la comunidad la reparación urgente si afecta a la seguridad o habitabilidad. Algunas pólizas de comunidad cubren daños materiales (cristales, puertas, pintura) y actos vandálicos, aunque pueden exigir denuncia o identificación del causante para repetir contra él.

Si su póliza particular o la de la comunidad ofrecen coberturas de responsabilidad civil, abra parte de siniestro y aporte pruebas. Pregunte por peritación y franquicias. La coordinación con la aseguradora permite reparar rápido sin renunciar a recuperar el coste del inquilino responsable.

• Comparta con la comunidad fotos, presupuestos y plazos.
• Verifique franquicias y exclusiones de la póliza.
• Solicite informe pericial si el daño lo justifica.

Presupuestos, peritaje y valoración de daños

Para cuantificar el daño, solicite varios presupuestos desglosados (materiales, mano de obra, desplazamiento, retirada de residuos, inmovilización del ascensor si procede). En desperfectos relevantes, un perito ayuda a determinar causa (negligencia, uso indebido, dolo), coste de restitución y depreciación. Esta valoración respalda una reclamación amistosa o judicial.

Incluya costes indirectos: limpieza, señalización, pérdida de uso temporal o penalizaciones del contrato de mantenimiento del ascensor. Documente tiempos de inmovilización y comunicaciones. Todo ello conforma la “base imponible” de su reclamación frente al inquilino.

• Pida 2–3 ofertas comparables y con garantías.
• Solicite memoria técnica con fotos “antes/después”.
• Registre fecha de restitución y conformidad del administrador.

Reclamación de costes y fianza

Con el daño cuantificado, reclame al inquilino el pago o la reparación. Si no cumple, valore la compensación con la fianza al finalizar el contrato, siempre que los desperfectos no estén cubiertos por el uso normal. Explique por escrito el motivo de la retención, adjunte facturas y permita alegaciones.

Si el importe excede la fianza, continúe la reclamación por la diferencia. En casos graves o reiterados, puede plantearse la resolución anticipada del contrato por incumplimiento, coordinada con el administrador de la comunidad para evitar la reiteración del daño.

• Notifique por escrito la retención y su causa.
• Permita inspección conjunta del elemento reparado.
• Documente pagos, transferencias y conformidades.

Vías extrajudiciales (MASC)

Antes de acudir a juicio, explore soluciones amistosas o mecanismos alternativos de solución de conflictos (MASC): negociación con calendario de pago, mediación comunitaria o conciliación. Estas vías reducen tiempos y costes, y suelen ser bien vistas por los jueces si después hay litigio.

Si propone un acuerdo, deje por escrito: hechos, reconocimiento del daño (o al menos la asunción de costes sin admisión de responsabilidad), importe y plazos. Incluya penalizaciones por impago y sumisión a un juzgado competente. Un buen acuerdo puede evitar escaladas y recuperar el uso normal de la finca rápidamente.

• Considere mediación con el administrador de fincas.
• Fije hitos de pago y consecuencias claras.
• Requiera desistimiento de futuras reclamaciones si hay pago íntegro.

Acción judicial: desahucio e indemnización

Si el inquilino persiste en la conducta o no repara, la vía judicial combina dos frentes: la resolución del contrato (desahucio por incumplimiento) y la reclamación de daños y perjuicios. La demanda debe adjuntar contrato, reglamento comunitario, pruebas de los hechos, presupuestos y facturas, burofax y actas de comunidad.

Valore medidas cautelares si el riesgo de reiteración es alto, especialmente cuando los daños comprometen seguridad (puerta del portal, cristalería, instalaciones). Coordine la estrategia con el administrador y, si procede, con la aseguradora que pueda subrogarse posteriormente contra el inquilino.

• Agote intentos previos razonables de solución.
• Incluya prueba pericial y documental completa.
• Pida costas si hay mala fe o temeridad.

Prevención y cláusulas para el futuro

La mejor gestión de daños en zonas comunes es preventiva. Incorpore al contrato cláusulas claras sobre uso de elementos comunes, obligación de comunicar incidencias, responsabilidad por actos de visitantes y empresas subcontratadas (mudanzas, repartos), y penalizaciones por incumplimientos. Considere garantías adicionales o seguros específicos cuando el riesgo sea mayor.

A nivel de finca, la comunidad puede reforzar el reglamento interno, instalar protecciones en puntos sensibles (protecciones en cabina de ascensor para mudanzas, placas de policarbonato en cristales de portal), y protocolizar actuaciones ante daños: quién avisa, tiempos de respuesta y proveedores homologados.

• Incluya inventario fotográfico de elementos comunes al inicio.
• Exija seguro de RC o fianza reforzada en perfiles de riesgo.
• Registre protocolos de mudanza y obras en vivienda.

Preguntas frecuentes

• Centralice toda la comunicación por canales trazables.
• Coordínese con el administrador para actuaciones rápidas.
• Guarde un dossier con pruebas, presupuestos y pagos.