Qué hacer si el inquilino altera el contrato firmado

Si se plantea qué hacer si el inquilino altera el contrato firmado, lo primero es revisar con precisión qué conducta se ha producido, qué dice el contrato y qué pruebas existen. En España, “alterar el contrato” no es una categoría jurídica autónoma: suele aludir, de forma coloquial, a incumplimientos del arrendatario, cambios unilaterales de uso, obras no consentidas, cesiones o subarriendos no permitidos, impago de conceptos pactados u otras conductas contrarias al contrato y, en su caso, a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

La clave jurídica está en distinguir entre obligaciones legales del arrendatario y causas legales de resolución, especialmente las del artículo 27 LAU, y aquello que depende de los pactos válidamente incorporados al contrato al amparo del artículo 1255 del Código Civil.

Qué significa realmente que el inquilino “altere” el contrato

En la práctica, esta expresión puede referirse a situaciones muy distintas. No es lo mismo un retraso puntual en un pago que destinar la vivienda a un uso distinto del pactado, realizar obras sin permiso o subarrendar sin autorización cuando esta era necesaria.

• Cambios unilaterales del arrendatario en el uso del inmueble.
• Obras no consentidas o alteraciones materiales de la finca.
• Cesión o subarriendo no autorizado, según el contrato y la normativa aplicable.
• Impago de rentas u otros conceptos que se hayan pactado válidamente.
• Incumplimientos contractuales que, por su entidad, puedan justificar una reacción del arrendador.

Por eso, antes de hablar de resolución del alquiler o de desahucio por incumplimiento, habrá que concretar el hecho, su gravedad y su encaje legal o contractual.

Revisar el contrato y distinguir entre ley y pactos válidos

El segundo paso es leer el contrato con detalle. La LAU fija un marco legal básico, pero muchas cuestiones dependen de lo que las partes hayan pactado de forma válida. Ahí resulta relevante el artículo 1255 del Código Civil, que permite establecer los pactos, cláusulas y condiciones que se tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.

Conviene diferenciar:

• Lo que deriva de la ley: por ejemplo, determinadas obligaciones del arrendatario y las causas de resolución del artículo 27 LAU.
• Lo que depende del contrato: distribución de gastos, límites de uso, prohibiciones específicas, régimen de comunicaciones o consecuencias pactadas ante ciertos incumplimientos, siempre que la cláusula sea válida.

Si el problema afecta a obras o reparaciones, es importante no mezclar conceptos: el artículo 21 LAU regula las reparaciones y conservación en determinados términos, mientras que el artículo 23 LAU se refiere a obras del arrendatario sin consentimiento. No toda intervención en la vivienda tiene el mismo tratamiento jurídico.

Qué pruebas conviene reunir antes de reclamar

Una reclamación débil suele empezar por una prueba insuficiente. Antes de actuar, puede ser decisivo reunir documentación del conflicto de forma ordenada.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Recibos, transferencias, justificantes de impago o de gastos discutidos.
• Fotografías, vídeos, presupuestos o informes técnicos si hay daños en vivienda u obras.
• Mensajes, correos o comunicaciones previas con el inquilino.
• Actas, testimonios o documentación de comunidad si existe un uso distinto del pactado o molestias relevantes.

También conviene evitar errores frecuentes del propietario: reclamar sin pruebas, no revisar la redacción exacta del contrato, tolerar durante meses una conducta y después exigir consecuencias inmediatas, o confundir una molestia con una verdadera causa resolutoria.

Requerimiento fehaciente: cuándo puede ser útil y qué debe incluir

El requerimiento fehaciente puede ser útil para dejar constancia del incumplimiento, pedir su cese o regularización y fijar una posición clara antes de una eventual reclamación. No siempre será obligatorio, ni existe un plazo legal uniforme para todos los casos: dependerá del incumplimiento, del contrato y de la estrategia jurídica.

De forma prudente, suele ser recomendable que incluya:

• Identificación de las partes y del inmueble arrendado.
• Descripción concreta de los hechos y fechas relevantes.
• Referencia a la cláusula contractual o al precepto legal que se considera incumplido.
• Petición clara: cesar la conducta, reponer el inmueble, pagar lo adeudado o permitir comprobaciones justificadas.
• Advertencia prudente de que, si persiste el incumplimiento, podrá valorarse el ejercicio de acciones.

Cuándo puede valorarse la resolución del alquiler u otras acciones

No toda alteración del contrato de alquiler justifica por sí sola la misma respuesta. Habrá que analizar la entidad del incumplimiento, su persistencia, el contenido del contrato y la prueba disponible. Como referencia central, el artículo 27 LAU contempla supuestos de incumplimiento y causas de resolución que pueden resultar relevantes según el caso.

Si se inicia una reclamación judicial, puede valorarse, entre otras opciones, solicitar la resolución contractual, reclamar rentas o cantidades debidas, exigir daños y perjuicios si proceden, o, en determinados supuestos, plantear un desahucio por incumplimiento. La vía concreta no debe decidirse de forma automática: dependerá de la pretensión ejercitada y de la documentación reunida.

Fianza, daños y cláusulas del contrato que conviene revisar

Cuando existen daños materiales, obras no consentidas o deudas, suele surgir la duda sobre la fianza del alquiler. Su aplicación práctica requiere revisar el estado del inmueble, el inventario si existe, los desperfectos acreditados y las obligaciones pendientes al finalizar el contrato. No conviene presumir que toda discrepancia puede compensarse sin más: la justificación documental será clave.

También interesa revisar si el contrato contiene cláusulas sobre gastos, prohibición de subarriendo, destino del inmueble, realización de obras, penalizaciones o formas de comunicación. Algunas previsiones pueden ser útiles; otras exigirán un análisis de validez y alcance antes de invocarlas.

Conclusión: pasos prudentes para actuar con seguridad

Ante un posible incumplimiento contractual del arrendatario, lo más prudente es seguir una secuencia básica: identificar el hecho, revisar la ley y el contrato, reunir pruebas y valorar una comunicación fehaciente antes de reclamar. Esa preparación puede evitar decisiones precipitadas y reclamaciones poco sólidas.

Si se duda sobre qué hacer si el inquilino altera el contrato firmado, una revisión jurídica del contrato, de las pruebas y del requerimiento previo puede ayudar a elegir mejor entre pedir el cese del incumplimiento, reclamar cantidades, exigir reparación de daños o estudiar la resolución del alquiler.