Qué hacer si el inquilino altera el contrato firmado

Qué significa “alterar el contrato”

Cuando hablamos de que el inquilino altera el contrato firmado, nos referimos a cualquier cambio unilateral en las condiciones pactadas que afecta a derechos y obligaciones esenciales. No se trata solo de incumplir una cláusula puntual, sino de modificar de facto lo acordado sin el consentimiento del arrendador. Ejemplos frecuentes son subarrendar total o parcialmente sin permiso, cambiar el uso de la vivienda a turístico o profesional, introducir obras no consentidas que transforman la distribución o los suministros, alojar a más ocupantes de los permitidos, trasladar la fecha o la forma de pago, o dejar de respetar normas de convivencia incluidas en anexos. Estas conductas, a diferencia de un simple retraso en el pago, alteran el equilibrio del contrato, generan riesgos (daños, sanciones administrativas, conflictos vecinales) y pueden justificar la resolución del arrendamiento.

Entender la diferencia entre incumplimiento y alteración ayuda a priorizar acciones. Un incumplimiento aislado puede corregirse con un recordatorio y un plazo de subsanación; una alteración sostenida, en cambio, exige documentar la conducta, activar un requerimiento formal y, llegado el caso, pedir la resolución y la indemnización de daños. La clave está en identificar si la conducta del inquilino cambia la esencia del acuerdo o afecta a elementos nucleares (uso, destino, integridad del inmueble, renta, duración, cesión, subarriendo). Cuanto más estructural y persistente sea la conducta, más sólido será el argumento para exigir el cese inmediato o la terminación del contrato.

Revisar el contrato y la ley aplicable

Antes de actuar, revisa con lupa el contrato, anexos y comunicaciones previas. Localiza las cláusulas sobre uso del inmueble, obras, cesión o subarriendo, visitas de inspección, penalizaciones, garantías, actualización de renta, duración y causas de resolución. Comprueba si existe una cláusula de autorización previa para cualquier modificación sustancial o una cláusula penal por incumplimientos específicos. Verifica, además, la normativa aplicable al tipo de arrendamiento (vivienda o uso distinto de vivienda) y a tu territorio. Esta revisión te permitirá encajar la conducta del inquilino en un precepto concreto y fijar la estrategia: requerimiento de cese, subsanación, reclamación de daños o resolución.

Es frecuente encontrar contratos con anexos sobre inventario, estado del inmueble y normas de comunidad. Si la alteración es material (derribo de tabiques, instalación de equipos, modificación de cerraduras o suministros), confronta el estado inicial con el actual. Si es de uso (p. ej., alquiler turístico), identifica el riesgo regulatorio y las posibles multas administrativas o quejas vecinales. Todo ello te permitirá valorar la urgencia y la proporcionalidad de la respuesta. Cuando la evidencia contractual y legal está clara, el margen de discusión se reduce y crecen las posibilidades de un acuerdo rápido o de éxito en sede judicial.

Recopilar pruebas y dejar rastro

La documentación es el pilar de cualquier actuación eficaz. Reúne el contrato y sus anexos; guarda facturas, recibos, justificantes de pago y comunicaciones anteriores. Si la alteración es física (obras, instalaciones, daños), obtén fotografías con fecha, actas de inspección y, si es necesario, un informe técnico que describa el alcance y la reparación estimada. Si la alteración es de uso (subarriendo, actividad turística, despacho), captura anuncios publicados, reseñas, horarios de entrada de terceros, y solicita a la comunidad o al portero confirmaciones por escrito de entradas frecuentes de personas ajenas.

Centraliza toda la comunicación con el inquilino por canales rastreables: correo electrónico con acuse, burofax o mensajería certificada. Evita llamadas o mensajes informales que luego no puedas probar. Cuando solicites explicaciones o cese de la conducta, formula peticiones claras, con fechas y consecuencias. En paralelo, conserva evidencia de tu propia diligencia: intentos de visita concertada, propuestas de regularización, ofertas de mediación. Este “rastro” demuestra buena fe y facilita que un juez valore la proporcionalidad de tus pasos si el asunto termina judicializado.

Requerimiento fehaciente y plazos

El siguiente paso, salvo casos de urgencia extrema, es cursar un requerimiento fehaciente. En él, describe con precisión la conducta que altera el contrato, cita las cláusulas afectadas y exige el cese inmediato o en un plazo razonable, advirtiendo de las consecuencias: resolución del contrato, desahucio y reclamación de daños. Indica cómo debe subsanarse (p. ej., restituir la vivienda a su estado original, cesar el subarriendo, entregar copias de nuevas llaves, regularizar pagos). Fija un plazo concreto, proporcional a la alteración. Si hay riesgo para el inmueble o para terceros (instalaciones eléctricas inseguras, actividad prohibida), justifica un plazo más breve e incluso la adopción de medidas urgentes.

El requerimiento cumple varias funciones: informa formalmente, ofrece una oportunidad real de corrección, interrumpe inercia y, sobre todo, acredita tu buena fe. Si el inquilino coopera, deja constancia de lo acordado por escrito y marca fechas de verificación. Si ignora o rechaza el requerimiento, tu posición para resolver el contrato se refuerza. Conserva el acuse y cualquier respuesta. Evita fórmulas ambiguas: cuanto más concreto sea tu texto, más sencilla será su ejecución posterior y menos margen tendrá la otra parte para discutirlo.

Soluciones amistosas y mediación

No todos los conflictos deben terminar en los tribunales. A menudo, el inquilino altera el contrato por desconocimiento, por un cambio sobrevenido en su situación o por buscar una solución rápida (p. ej., subarrendar una habitación para costear gastos). Explorar salidas negociadas puede ahorrarte tiempo y costes. Propón alternativas: regularizar el subarriendo con condiciones y actualización de renta si el contrato y la ley lo permiten, revertir obras a cambio de un calendario de pagos, o acordar una terminación anticipada sin penalización a cambio de una entrega ordenada del inmueble. La mediación, pública o privada, facilita un diálogo estructurado con plazos, actas y compromisos verificables.

Si optas por esta vía, aterriza todo en un acuerdo escrito con: hechos reconocidos, medidas de corrección, plazos, penalizaciones por incumplimiento y protocolo de verificación (visita final, inventario actualizado, lectura de contadores). Incluye una cláusula de no novación: regularizar una conducta concreta no significa renunciar a otras acciones por incumplimientos distintos. Y añade una previsión sobre costes y honorarios si el acuerdo se incumple. Este enfoque pragmático preserva relaciones, minimiza daños y, en muchos casos, evita un procedimiento de desahucio que puede alargarse en el tiempo.

Acciones legales posibles

Si la alteración persiste o es grave, valora acciones legales. La más contundente es la resolución del contrato por incumplimiento esencial, con restitución del inmueble y reclamación de daños y perjuicios. En paralelo, según la conducta, puede proceder un procedimiento de desahucio por incumplimiento contractual, por actividades molestas o prohibidas, o por obras inconsentidas. Cuando existan daños materiales, solicita su cuantificación pericial y la reposición al estado anterior, con cargo al inquilino. Si hay cláusula penal, pide su aplicación proporcional, siempre que no resulte abusiva ni desproporcionada. En supuestos de subarriendo ilegal, además de la resolución, puede exigirse la entrega de las cantidades percibidas indebidamente.

La estrategia procesal debe apoyarse en el expediente probatorio: contrato, requerimientos, acuses, informes técnicos, testimonios de vecinos, capturas de anuncios y, si corresponde, informes de la comunidad o sanciones administrativas. Antes de demandar, sopesa la solvencia del inquilino y las garantías disponibles (fianza, aval, seguro de impago). Una buena estimación económica te ayudará a decidir si priorizas un desahucio rápido con entrega de llaves o una reclamación amplia de daños. Documentar cada paso y elegir la acción más adecuada a tu objetivo (recuperar el inmueble, reparar daños o ambas) es determinante para el resultado.

Fianza, garantías y daños

La fianza y las garantías adicionales son palancas clave cuando el inquilino altera el contrato firmado. Úsalas correctamente: la fianza responde de obligaciones contractuales (rentas pendientes, suministros, reparaciones por daños imputables, limpieza y reposición de elementos). Si hay aval bancario o seguro de impago, revisa sus condiciones de ejecución: notificaciones previas, plazos y documentación exigida. Es recomendable inventariar y fotografiar el estado del inmueble en la entrega y en la devolución; esa comparación simplifica la imputación de daños. Si la alteración supuso obras inconsistentes con lo pactado, la reposición debe ajustarse a criterios técnicos y presupuestos verificables, evitando “sobre-reparaciones” difíciles de cobrar.

Cuando cuantifiques daños, separa conceptos: reparación material (mano de obra y materiales), perjuicios por indisponibilidad (días sin alquilar por la reparación), penalizaciones pactadas y gastos de gestión (burofax, peritaje, honorarios). Adjunta facturas y justificantes. Si existe una garantía que cubra rentas y otra distinta que cubra desperfectos, actívalas de manera ordenada para no agotar una innecesariamente. En la liquidación final, presenta un cuadro claro con importes, documentación y saldo a favor o en contra. La transparencia reduce litigios y demuestra tu diligencia ante un juez si el inquilino discute la retención de la fianza.

Prevención y cláusulas útiles

La mejor respuesta a la alteración del contrato es prevenirla desde la firma. Incorpora cláusulas claras y operativas: autorización previa y por escrito para obras, cesión o subarriendo; prohibición expresa de alquiler turístico o de usos no residenciales en viviendas; obligación de conservar la distribución y de devolver todas las llaves; régimen de visitas de inspección razonables y preavisadas; actualización de inventario con fotos y firmas; y una cláusula penal proporcionada por obras inconsentidas o subarriendo. Añade un protocolo de comunicación (correos válidos, plazos de respuesta) y un canal para resolver incidencias menores sin escalar a conflicto.

Además, establece mecanismos de seguimiento: verificación inicial a los 30–60 días, visita anual con inventario abreviado, recordatorios periódicos de normas de comunidad y de uso de suministros. Si trabajas con varios inmuebles, crea plantillas y checklists para estandarizar requerimientos, liquidaciones y actas. Valora contratar un seguro de impago y defensa jurídica; muchas pólizas incluyen asesoramiento preventivo y gestión de siniestros. Y no olvides la selección inicial: referencias solventes, acreditación de ingresos y evaluación de idoneidad reducen la probabilidad de conductas de riesgo durante la vida del contrato.

Preguntas frecuentes

¿Puedo resolver el contrato si el inquilino subarrienda sin permiso? Sí, el subarriendo no autorizado suele considerarse un incumplimiento esencial. Documenta la prueba (anuncios, reseñas, accesos de terceros), cursa requerimiento fehaciente y, si persiste, plantea resolución y reclamación de las cantidades percibidas indebidamente, además de daños si los hubiera.

El inquilino ha hecho obras sin avisar, pero dice que “mejora” la vivienda. ¿Qué hago? La mejora no autorizada sigue siendo una alteración. Exige la restitución al estado original salvo que ambas partes acuerden regularizarla por escrito. Si hay riesgo o daños, solicita peritaje y cuantificación para repercutir costes y, en su caso, aplicar la cláusula penal.

¿Puedo quedarme la fianza por completo? Solo por importes debidamente justificados: rentas o suministros pendientes, daños imputables y costes acreditados. Presenta una liquidación detallada con facturas y evidencias. Si retienes de más, el inquilino podrá reclamarte la devolución parcial con intereses.

¿Conviene intentar un acuerdo antes de demandar? Sí. Un acuerdo claro y verificable suele ahorrar tiempo y dinero. Eso sí, deja por escrito los compromisos, plazos, penalizaciones y visitas de verificación, y no renuncies a acciones futuras por incumplimientos distintos.

¿Qué plazos manejo para reaccionar? Actúa en cuanto detectes la alteración: recopila pruebas, envía requerimiento con plazo de subsanación razonable y define próxima verificación. Si el riesgo es alto (daños, seguridad, sanciones), reduce plazos y valora medidas urgentes o acciones legales inmediatas.