Cómo reclamar gastos de reparaciones urgentes al inquilino

Reclamar gastos de reparaciones urgentes al inquilino puede ser viable si la avería urgente deriva de un daño imputable al arrendatario o de un incumplimiento acreditable, pero no por el mero hecho de que la reparación haya sido urgente. En España, la clave está en distinguir entre la conservación de la vivienda, que con carácter general corresponde al arrendador conforme al art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario y los daños por mal uso, negligencia o incumplimiento del inquilino. Antes de reclamar, conviene analizar el contrato, el origen de la avería y la prueba disponible.

La urgencia obliga a actuar con rapidez para evitar daños mayores, pero no crea por sí sola una categoría legal autónoma de “reparación urgente a cargo del inquilino”. Por eso, la reclamación dependerá de si el gasto puede imputarse jurídicamente al arrendatario y de cómo se documente.

Cuándo se pueden reclamar gastos de reparaciones urgentes al inquilino

El propietario puede plantearse reclamar gastos de reparaciones urgentes al inquilino cuando existan indicios serios de que la avería no responde al desgaste normal ni a un fallo propio de la vivienda, sino a una conducta imputable al arrendatario. En ese escenario, además del art. 27 LAU sobre incumplimientos contractuales, puede entrar en juego la responsabilidad por daños y perjuicios del art. 1101 del Código Civil.

Por ejemplo, puede haber base para reclamar si una fuga se produce por manipulación indebida de una llave de paso, si se rompe un elemento por uso negligente o si se agrava una avería por no comunicarla a tiempo. Distinto sería el fallo súbito de una instalación envejecida o de un electrodoméstico cuya avería no sea imputable al inquilino. Habrá que valorar, además, si el contrato contiene pactos válidos al amparo del art. 1255 CC, siempre sin contradecir normas imperativas.

Qué averías corresponden al arrendador y cuáles pueden imputarse al inquilino

Conviene separar tres planos:

• Reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Conforme al art. 21 LAU, corresponden en principio al arrendador. Aquí encajan, por ejemplo, averías estructurales, fallos de instalaciones por antigüedad o sustituciones necesarias no causadas por el inquilino.
• Pequeñas reparaciones por desgaste derivado del uso ordinario. También según el art. 21 LAU, estas pueden ser a cargo del arrendatario. Suelen ser arreglos menores derivados del uso normal y cotidiano.
• Daños por mal uso, negligencia o actuación imputable al inquilino. Si el desperfecto no procede del uso ordinario, sino de una conducta descuidada o contraria al contrato, el arrendador puede reclamar el coste, siempre que logre acreditarlo. En este punto puede ser útil, con cautela, el art. 1563 CC, que se invoca a veces respecto de deterioros causados durante el uso, aunque su aplicación concreta habrá que analizarla en cada caso.

Cómo acreditar que el daño no deriva del uso ordinario

La prueba suele ser el punto decisivo. Antes de reclamar, conviene reunir factura detallada, informe o parte técnico, fotografías o vídeo, comunicaciones previas con el inquilino y, si existe, inventario o estado de entrega de la vivienda. Cuanto más claro sea el nexo entre la conducta del arrendatario y el daño, más sólida podrá ser la reclamación.

Es especialmente útil que el profesional que intervenga deje por escrito si la avería obedece a desgaste, defecto interno, falta de mantenimiento estructural o manipulación indebida. No es lo mismo una caldera que falla por antigüedad que una cisterna rota por golpe o una inundación causada por dejar un grifo abierto. Si se inicia una reclamación judicial, esta distinción técnica puede resultar determinante.

Qué pasos conviene seguir antes de reclamar el importe

1. Revisar el contrato de arrendamiento y comprobar si existe alguna cláusula válida sobre mantenimiento, avisos de averías o asunción de determinados gastos.
2. Documentar la urgencia y el origen del daño: fecha, incidencia, intervención técnica y coste soportado por el arrendador.
3. Conservar facturas, presupuestos, parte del profesional y justificante de pago.
4. Requerir al inquilino de forma clara, preferiblemente mediante burofax o comunicación fehaciente, explicando el motivo de la reclamación y adjuntando la documentación. No es un requisito universal, pero puede ser muy útil para dejar constancia.

Si el incumplimiento afecta a obligaciones recíprocas del contrato, también puede valorarse el encaje del art. 1124 CC, aunque su aplicación práctica dependerá de la entidad del incumplimiento y del conjunto de circunstancias, especialmente si concurren reclamaciones a aseguradoras de vivienda.

Qué opciones valorar si el inquilino no paga

Si el arrendatario rechaza el pago, el propietario puede valorar una reclamación extrajudicial más formal o, en su caso, una reclamación judicial de cantidad. En supuestos más graves, y si existe un incumplimiento relevante, podría estudiarse además la resolución contractual al amparo del art. 27 LAU. No obstante, el cauce concreto dependerá de la cuantía, del contrato, del estado del arrendamiento y de la prueba disponible.

Por eso, antes de judicializar, suele ser prudente valorar si la avería puede defenderse como daño imputable al inquilino o si existe riesgo de que se considere una reparación de conservación a cargo del arrendador.

Errores frecuentes al reclamar una reparación urgente en un alquiler

• Confundir urgencia con imputación automática al inquilino.
• No distinguir entre conservación, pequeña reparación y daño por mal uso.
• Reclamar sin informe técnico o con facturas poco detalladas.
• Apoyarse solo en cláusulas contractuales ambiguas o excesivas.
• No dejar constancia escrita de la comunicación y del requerimiento previo.

En conclusión, reclamar gastos de reparaciones urgentes al inquilino puede ser una opción real, pero dependerá de que el daño sea imputable y de que el propietario pueda probarlo con solidez. Antes de reclamar, conviene revisar contrato, facturas, parte técnico y comunicaciones, y valorar asesoramiento profesional para elegir la estrategia más adecuada.