Cómo recuperar la posesión tras fin del arrendamiento

Marco legal y concepto

Recuperar la posesión tras el fin del arrendamiento consiste en restituir al propietario el uso y disfrute del inmueble cuando ha vencido el contrato o concurre una causa válida de resolución y el inquilino no entrega las llaves. La regla básica es sencilla: si el término ha expirado, el arrendatario debe desalojar y restituir la vivienda en el estado pactado, salvo prórrogas legales o convencionales. Sin entrega efectiva, el arrendatario pasa a ser ocupante sin título y puede generar responsabilidades económicas por ocupación y daños.

En el ámbito de vivienda habitual, la normativa arrendaticia establece periodos de duración mínima y prórrogas obligatorias; una vez superadas y preavisadas, el contrato finaliza. En arrendamientos de uso distinto de vivienda, rige la autonomía de la voluntad con los límites que marque la ley y el contrato. En ambos casos, finalizado el título, la vía idónea para recuperar la posesión es el juicio de desahucio por expiración de término, que permite un trámite ágil con posibilidad de lanzamiento si el ocupante persiste.

La recuperación ordenada de la posesión combina tres pilares: comunicación fehaciente del fin del contrato y del deber de entrega, documentación del estado del inmueble para prevenir litigios por desperfectos y, si el inquilino no colabora, activación inmediata de las acciones judiciales correspondientes. Gestionar bien estos pasos reduce tiempos, costes y riesgos de incidentes, especialmente cuando existen subarriendos no consentidos, cesiones, o deudas de suministros y rentas.

Comprobaciones y documentación

Antes de iniciar cualquier requerimiento, verifica la cadena documental: contrato y anexos, prórrogas, comunicaciones previas, inventario, fotografías iniciales, lecturas de suministros y justificantes de pago. Comprueba si existe fianza depositada y su cuantía, así como garantías adicionales (aval bancario, depósito, seguro de impago). Revisa si se ha cursado preaviso en plazo cuando sea exigible y si el arrendatario ha manifestado voluntad de abandonar en una fecha determinada.

La documentación probatoria es decisiva: conviene disponer de reportaje fotográfico y/o videográfico con fecha, presupuestos comparativos para reparaciones, y partes de intervención técnica si hay incumplimientos de conservación o manipulación de instalaciones. Para las comunicaciones, prioriza mecanismos fehacientes (burofax con certificación de texto y acuse, conducto notarial o requerimiento de letrado). Centralizar todo en un expediente facilita la coordinación con tu abogado y agiliza la redacción de la demanda si fuera necesaria.

• Contrato, prórrogas y anexos (copias legibles).
• Inventario firmado y fotografías de entrada.
• Lecturas finales de luz, agua y gas con fecha.
• Presupuestos y facturas de reparación.
• Comunicaciones fehacientes enviadas y recibidas.

Requerimiento de entrega de llaves

Si el inquilino no ha devuelto las llaves en la fecha de fin, remite un requerimiento inmediato solicitando la entrega y la puesta a disposición del inmueble para su revisión. El burofax debe fijar un día, lugar y franja horaria para el acto de devolución, advertir de las consecuencias de no comparecer (demanda de desahucio y reclamación de ocupación sin título) y proponer la lectura de contadores. Es útil ofrecer varias alternativas razonables para evitar excusas de imposibilidad.

El tenor del requerimiento ha de ser claro y respetuoso, evitando juicios de valor. Incluye datos esenciales: referencia del contrato, fecha de expiración, obligaciones de restitución, e invitación a firmar un acta de entrega en la que se recogerá el estado y las llaves recibidas. Si el arrendatario propone que dejes las llaves con un tercero o “en el buzón”, recházalo salvo que puedas verificar y documentar la entrega con seguridad y testigos, puesto que la cadena de custodia de llaves es crucial.

• Fija fecha y lugar de entrega con antelación suficiente.
• Ofrece alternativas y documenta cualquier cambio por escrito.
• Advierte de la acción de desahucio por expiración de término.
• Solicita acceso para revisar estado y lecturas.

Acta de devolución y estado

El acta de devolución es el documento que acredita la restitución de la posesión y el estado en el que se entrega el inmueble. Debe identificar a las partes, la fecha y hora, el número de llaves, mandos y accesos, y reflejar lecturas de contadores. Incluye una relación de desperfectos visibles, anomalías y faltas respecto del inventario. Para incidencias técnicas no evaluables en el momento, deja constancia de que se solicitará informe y presupuesto en los días siguientes.

La firma del acta no impide reclamar daños descubiertos posteriormente, siempre que se haya previsto la reserva de acciones y se documenten con prontitud. Si el inquilino no comparece, levanta un acta unilateral con testigos o notarial, toma fotografías y procede a asegurar el inmueble. Nunca cambies el bombín sin una base que legitime la recuperación (llaves entregadas, abandono claro o resolución judicial), para evitar controversias sobre acceso indebido.

• Identificación de llaves, mandos y tarjetas.
• Lecturas de luz, agua y gas.
• Relación de desperfectos y falta de enseres.
• Reserva de acciones para daños ocultos.

Ocupación sin título y desahucio

Si el inquilino permanece en el inmueble tras el fin del contrato y tras requerimiento fehaciente, la vía procesal es el desahucio por expiración del término. Este procedimiento permite recuperar la posesión y acumular la reclamación de rentas debidas y cantidades asimiladas. La demanda debe acompañarse de contrato, acreditación del vencimiento, comunicaciones y, en su caso, liquidación de rentas e indemnizaciones por ocupación.

El juzgado admitirá la demanda y requerirá al demandado para desalojar o formular oposición con base en causas tasadas. De no haber oposición fundada, se dictará decreto y se señalará fecha de lanzamiento. Si hay oposición, se celebrará vista y, en su caso, sentencia con condena a desalojar y pagar. Ante subarriendos o cesiones no consentidas, la acción se extiende a ocupantes, permitiendo el lanzamiento de todos los que se encuentren en el inmueble el día señalado.

• Acumula reclamación de rentas e indemnización por ocupación.
• Aporta comunicaciones fehacientes para reforzar la buena fe.
• Identifica ocupantes para un lanzamiento eficaz.

Medidas cautelares y acceso

En supuestos de riesgo (daños en instalaciones, fugas, manipulación eléctrica o de gas), puede interesar solicitar medidas cautelares de acceso para inspección y reparación urgente, especialmente en fincas con comunidades afectadas. Acompaña la petición con informes técnicos, partes de incidencias y comunicaciones a seguros o administradores de fincas. Las cautelares requieren apariencia de buen derecho, peligro por la mora procesal y caución proporcionada.

Diferencia entre acceso legítimo y allanamiento: mientras subsista la posesión fáctica del arrendatario, la entrada unilateral del propietario puede acarrear responsabilidades. Por ello, salvo abandono acreditado, evita cambiar cerraduras o entrar sin consentimiento o autorización judicial. La coordinación con cerrajeros y técnicos debe hacerse una vez obtenida la entrega o la resolución judicial, documentando cada actuación.

• Recaba informes técnicos y fotografías del riesgo.
• Solicita cautelares proporcionadas y temporales.
• Coordina con seguro y comunidad de propietarios.

Daños, rentas e indemnizaciones

Además de recuperar la posesión, es clave cuantificar los perjuicios. Distingue tres bloques: rentas impagadas, suministros y otros gastos a cargo del inquilino, y daños materiales. Tras el fin del contrato, si persiste la ocupación, puedes reclamar una indemnización por el uso sin título equivalente al valor de mercado del alquiler o a la renta pactada, desde el día siguiente al vencimiento hasta la entrega efectiva de llaves o lanzamiento.

Respecto de daños, apóyate en informes técnicos y presupuestos detallados. Separa desgaste por uso normal de desperfectos imputables. Para la fianza, realiza liquidación motivada y comunica por escrito la compensación de cantidades. Si existe aval o seguro de impago, activa sus coberturas siguiendo el procedimiento previsto (requerimientos, plazos de comunicación, documentación).

• Liquidación: rentas, suministros, limpieza y llaves perdidas.
• Indemnización por ocupación desde el fin del contrato.
• Daños acreditados con informes y facturas.
• Compensación con fianza y reclamación del resto.

Vía penal vs vía civil

La regla general para recuperar la posesión tras el fin del arrendamiento es la vía civil de desahucio. La vía penal es excepcional y se reserva a supuestos con indicios de delito: coacciones, daños relevantes, usurpación con violencia o intimidación, o manipulación peligrosa de suministros. Un error frecuente es presentar una denuncia penal esperando una recuperación inmediata, cuando lo eficaz y previsible suele ser el cauce civil, más rápido y específico.

Si existen amenazas o alteraciones graves de la convivencia, documenta y denuncia, pero sin abandonar la estrategia civil para la restitución. Coordina ambas vías para evitar resoluciones contradictorias y para que la penal no paralice innecesariamente el desahucio. La asistencia letrada desde el inicio permite valorar riesgos, probabilidad de éxito y conveniencia de acumular reclamaciones económicas o reservarlas para un procedimiento separado.

• Civil: desahucio por expiración del término.
• Penal: solo ante indicios claros de delito.
• Estrategia combinada y pruebas coherentes.

Plazos, costes y cronograma

Un cronograma realista comienza antes del vencimiento con un preaviso ordenado. Tras la fecha final, envía el requerimiento en 24–72 horas. Si no hay entrega, prepara demanda en 1–2 semanas con toda la documentación depurada. La admisión y señalamiento dependen de la carga del juzgado; optimizar la demanda y la identificación de ocupantes evita suspensiones y retrasos. Mantén comunicación constante con la administración de fincas y compañías de suministros para minimizar costes durante la ocupación.

En términos económicos, calcula: honorarios de abogado y procurador, tasas o aranceles que procedan, cerrajería el día del lanzamiento, limpieza y pequeñas reparaciones para poner el inmueble de nuevo en mercado. Si existe seguro de impago, verifica franquicias y límites. Para reducir pérdidas, valora acuerdos de salida pactada con entrega inmediata de llaves y condonación parcial de deuda, siempre documentados.

• Preaviso y requerimiento fehaciente inmediatos.
• Demanda completa y bien documentada.
• Plan operativo para el día del lanzamiento.
• Liquidación final y reactivación comercial del inmueble.

Preguntas frecuentes