Daños en la vivienda: peritaje y reclamación al inquilino

Cuando un arrendamiento termina y aparecen desperfectos, reclamar daños al inquilino exige algo más que una simple queja: hay que documentar bien el estado de la vivienda, distinguir el desgaste normal del uso de los daños imputables al arrendatario y cuantificar con prudencia la reclamación. En la práctica, el problema no suele estar solo en detectar el daño, sino en poder probar su origen, su alcance y su coste.

De forma resumida, suelen considerarse daños reclamables al inquilino aquellos desperfectos que exceden del uso ordinario de la vivienda y que pueden atribuirse a una actuación, negligencia o incumplimiento contractual del arrendatario. En cambio, no debe confundirse con daño indemnizable el deterioro normal derivado del paso del tiempo y de un uso correcto del inmueble.

El marco principal para analizar estas situaciones está en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente en su art. 21 LAU sobre conservación y reparaciones, el art. 27 LAU sobre incumplimiento y resolución, y el art. 36 LAU sobre la fianza. Como apoyo, también puede resultar útil acudir al Código Civil para cuestiones de responsabilidad contractual, prueba y libertad de pactos.

Qué daños en una vivienda alquilada pueden reclamarse al inquilino

No todo deterioro observado al finalizar el contrato permite una reclamación al arrendatario. Habrá que valorar si estamos ante daños imputables al arrendatario o ante meras consecuencias normales del uso de la vivienda durante el tiempo del arriendo.

Desde la perspectiva de la LAU, el art. 21 distingue entre las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, que en principio corresponden al arrendador, y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, que suelen recaer en el arrendatario. Esa regla ayuda a separar, al menos en parte, el deterioro normal de los desperfectos que pueden ser objeto de reclamación.

Pueden encajar como daños reclamables, por ejemplo:

• rotura de puertas, cristales, sanitarios, mobiliario o electrodomésticos por uso inadecuado;
• agujeros, golpes o arrancamientos en paredes más allá de un uso razonable;
• humedades o daños derivados de una conducta negligente, si puede probarse la conexión;
• falta de limpieza extraordinaria o vaciado de enseres cuando el estado de entrega pactado y documentado era otro;
• deterioros en elementos inventariados que no respondan al desgaste natural.

En cambio, normalmente habrá que tratar con más cautela supuestos como pintura envejecida por el paso del tiempo, pequeños roces, desgaste de mecanismos por uso ordinario o pérdida de valor por antigüedad. También influye la duración del contrato, la calidad previa de los materiales y el estado inicial acreditado.

Si el daño deriva de un incumplimiento contractual, puede llegar a valorarse una reclamación con apoyo en el art. 1101 CC, siempre que existan base contractual, daño acreditado y nexo suficiente entre conducta y perjuicio.

Cómo distinguir el desgaste normal de los daños imputables

La distinción entre uso ordinario y daño indemnizable es el punto central de casi cualquier controversia sobre daños vivienda alquiler. No existe una fórmula automática: dependerá del contrato, del inventario, de la antigüedad de los elementos y de la prueba del estado de la vivienda al inicio y al final del arrendamiento.

Como criterio práctico, conviene analizar:

• la naturaleza del desperfecto: no es lo mismo un desgaste superficial que una rotura o inutilización;
• el tiempo de uso: cuanto más prolongado sea el arriendo, más probable será que aparezca deterioro ordinario;
• la calidad y antigüedad del bien: no puede valorarse igual un electrodoméstico nuevo que uno con varios años de servicio;
• la documentación inicial: si no existe inventario vivienda, fotos o descripción previa, la imputación puede resultar más discutible.

En este punto pueden encajar, con la prudencia necesaria, los arts. 1561 y 1563 CC, en cuanto ayudan a explicar la obligación de devolver la finca y la posible imputación de deterioros, aunque su aplicación concreta habrá que valorarla según el caso y la documentación disponible.

Qué pruebas conviene reunir: inventario, fotos, peritaje y entrega de llaves

En una reclamación de daños, la clave suele ser la prueba del estado de la vivienda. La ley no regula de forma expresa una institución autónoma llamada inventario, acta de entrega o peritaje previo obligatorio, pero estas herramientas pueden resultar decisivas para sostener una posterior reclamación al arrendatario.

Inventario y estado inicial

El inventario vivienda es especialmente útil cuando describe con detalle muebles, electrodomésticos, revestimientos, mandos, llaves y estado de conservación. Su utilidad probatoria aumenta si va firmado por ambas partes y se acompaña de fotografías fechadas. Este tipo de pacto puede apoyarse en la libertad de pactos del art. 1255 CC, siempre dentro de la legalidad y sin alterar normas imperativas.

Fotografías y vídeos

Un reportaje fotográfico claro, ordenado por estancias y con fecha verificable puede ayudar a acreditar tanto el estado inicial como el final. Conviene que las imágenes sean completas y también de detalle, para evitar discusiones sobre si el daño ya existía o sobre su verdadera entidad.

Presupuestos, facturas y peritaje

Para cuantificar correctamente los daños, pueden emplearse presupuestos, facturas y peritaje vivienda. El presupuesto orienta, la factura acredita el coste realmente asumido y el informe pericial puede aportar una valoración técnica sobre causa, alcance, antigüedad, reparación necesaria y coste razonable. No siempre será imprescindible un perito, pero conviene analizarlo cuando la controversia sea relevante o el origen del daño resulte discutido.

Acta de entrega de llaves

La acta entrega llaves no es una figura legalmente tipificada de manera autónoma, pero puede ser muy conveniente como documento de cierre. Suele servir para dejar constancia de la fecha de devolución, lectura de suministros, número de llaves entregadas, estado aparente de la vivienda y existencia de incidencias pendientes.

Burofax como requerimiento

El burofax arrendador tampoco es un requisito universal ni una institución específica de la LAU, pero sí un medio práctico para requerir el pago, detallar desperfectos, adjuntar documentación y dejar constancia fehaciente del contenido y de la recepción o intento de entrega.

Cómo encaja la fianza cuando hay daños en la vivienda

La fianza alquiler daños debe analizarse a la luz del art. 36 LAU. Su función práctica incluye servir de garantía frente a posibles incumplimientos del arrendatario, entre ellos ciertos daños o cantidades pendientes, pero eso no significa que cualquier descuento quede automáticamente justificado.

Si al finalizar el contrato existen desperfectos acreditados y cuantificados, puede plantearse una retención de la fianza por el importe correspondiente. Ahora bien, conviene que esa imputación esté respaldada por documentación suficiente: inventario, fotos, presupuestos, facturas o informe pericial si procede.

También es importante tener presente que la fianza tiene límites cuantitativos. Si los daños superan su importe, el arrendador puede valorar una reclamación adicional por la diferencia. Y si los daños no alcanzan la totalidad de la fianza, la retención total sin justificación suficiente puede generar controversia.

En otras palabras, la fianza puede operar como cobertura parcial o total según el caso, pero no sustituye la necesidad de probar ni convierte por sí sola cualquier imputación en indiscutible.

Cómo reclamar daños al inquilino paso a paso

Para reclamar daños al inquilino con mayores garantías, suele ser útil seguir una secuencia ordenada y prudente:

1. Revisar el contrato y la documentación inicial. Habrá que comprobar qué se pactó sobre estado de entrega, inventario, muebles, limpieza, reparaciones y devolución de llaves.
2. Inspeccionar la vivienda al recuperarla. Conviene hacerlo lo antes posible y, si es viable, dejando constancia escrita de los desperfectos observados.
3. Documentar los daños. Fotografías, vídeos, acta de entrega, testimonios y cualquier otro elemento útil pueden reforzar la prueba.
4. Cuantificar la reclamación. Es recomendable apoyarse en presupuestos, facturas o peritaje para evitar reclamaciones genéricas o infladas.
5. Comunicar la reclamación al arrendatario. Puede hacerse por un medio que deje constancia, como un burofax, detallando daños, importe y documentación disponible.
6. Valorar la compensación con la fianza. Si procede, podrá descontarse la parte justificada y reclamar la diferencia si el perjuicio es superior.
7. Estudiar una eventual reclamación de cantidad. Si no hay acuerdo, puede ser necesario valorar con asesoramiento jurídico la acción procedente y la solidez de la prueba.

Lo esencial es que la reclamación no se formule de manera abstracta. Debe existir una valoración de desperfectos razonada y una base documental suficiente para sostener que se trata de daños imputables al arrendatario y no de simple desgaste.

Qué puede ocurrir si el inquilino no paga o discute los desperfectos

No es raro que el inquilino niegue los daños, discuta su origen o considere excesiva la cuantía reclamada. En esos supuestos, el conflicto suele desplazarse al terreno probatorio: quién acredita el estado inicial, cómo se demuestra la evolución del daño y si la suma reclamada está bien calculada.

Si no se alcanza un acuerdo, puede valorarse una reclamación de cantidad o la acción que corresponda según el contenido de la pretensión y la documentación disponible. No existe una modalidad procesal especial específica para todos los supuestos de daños en vivienda arrendada, por lo que la estrategia jurídica dependerá del caso concreto.

Además, el art. 27 LAU puede ser relevante cuando el incumplimiento contractual tiene suficiente entidad, aunque su aplicación práctica habrá que conectarla con el momento en que se produce el conflicto y con la pretensión que realmente quiera ejercitar el arrendador.

En sede judicial o precontenciosa, suelen ganar importancia cuestiones como la carga de la prueba, la coherencia entre fotos y facturas, la depreciación por antigüedad de ciertos bienes y la proporcionalidad del coste de reposición o reparación.

Cuándo conviene contar con un abogado de arrendamientos urbanos

El apoyo de un abogado arrendamientos urbanos puede resultar especialmente útil cuando los daños son cuantiosos, el inquilino los niega, no existe inventario claro, hay discrepancias sobre la fianza o conviene preparar una reclamación con mejor soporte probatorio.

También puede ser recomendable si hay que interpretar cláusulas contractuales, valorar la aplicación del art. 1101 CC por incumplimiento, examinar pactos válidos al amparo del art. 1255 CC o decidir si interesa encargar un informe pericial antes de iniciar cualquier reclamación.

Un asesoramiento temprano puede ayudar a evitar errores frecuentes: reclamar sin base bastante, mezclar rentas impagadas con desperfectos sin separar conceptos, reparar sin prueba previa o retener la fianza sin una justificación suficiente y documentada.

Preguntas frecuentes

En los conflictos por daños en la vivienda arrendada, lo determinante no suele ser solo detectar el desperfecto, sino poder demostrar que excede del desgaste normal, que era inexistente o menor al inicio del contrato y que su coste ha sido correctamente cuantificado. La combinación de contrato, inventario, fotografías, acta de entrega, facturas y, cuando convenga, peritaje, suele marcar la diferencia.

Si necesita reclamar daños al inquilino y existen dudas sobre la fianza, la prueba o la cuantía, puede ser razonable revisar la documentación antes de dar el siguiente paso. Un análisis jurídico previo ayuda a enfocar mejor la reclamación y a reducir riesgos de discusión posterior.