Derramas de comunidad: cómo repercutir al inquilino

La cuestión de las derramas de comunidad cómo repercutir al inquilino genera muchas dudas porque mezcla dos planos distintos: por un lado, la relación entre propietario y comunidad de propietarios; por otro, el contrato de arrendamiento. Jurídicamente, una derrama nace por un acuerdo comunitario, pero su posible traslado al arrendatario no se produce de forma automática: depende de lo que permita la Ley de Arrendamientos Urbanos y, sobre todo, de si existe un pacto válido, expreso y bien documentado.

Respuesta breve: una derrama de comunidad puede llegar a repercutirse al inquilino solo en determinados casos, pero no por el mero hecho de que la comunidad la apruebe. Habrá que revisar el contrato, el detalle de los gastos y si se cumplen las exigencias del art. 20 de la LAU.

Qué significa repercutir una derrama al inquilino y por qué no depende solo de la comunidad

Repercutir una derrama al inquilino significa trasladarle, total o parcialmente, el coste económico que inicialmente asume el propietario frente a la comunidad. Ahora bien, conviene distinguir con claridad los planos jurídicos: frente a la comunidad, quien responde por su condición de dueño es el propietario; frente al arrendatario, solo podrá reclamar aquello que el contrato permita conforme a la ley.

La Ley de Propiedad Horizontal sirve para entender qué es una derrama y cómo nace: normalmente, como consecuencia de un acuerdo comunitario para financiar gastos, obras o servicios. Pero ese acuerdo no modifica por sí solo el contrato de arrendamiento. Por eso, no basta con alegar que la comunidad ha aprobado una cuota extraordinaria: hay que analizar si esa carga encaja dentro de los gastos repercutibles al arrendatario y en qué términos se pactó, especialmente en supuestos de conflictos con comunidades.

Cuándo puede pactarse la repercusión de gastos y qué exige la LAU

El punto de partida está en el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este precepto permite que las partes pacten que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización correspondan al arrendatario. Pero la ley exige dos condiciones esenciales: que exista pacto expreso y que conste por escrito el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Esto es importante porque la LAU no dice que cualquier derrama pueda pasarse sin más al inquilino. Lo que contempla es la posibilidad de repercutir determinadas partidas si se han definido contractualmente con suficiente claridad. El art. 1255 del Código Civil puede servir como apoyo a la libertad de pactos, pero no sustituye a los requisitos específicos de la LAU.

En la práctica, si el contrato guarda silencio, si la cláusula es genérica o si no se incorporó el importe anual de esos gastos al firmar, la repercusión ofrece más riesgos de discusión. Por eso conviene no confundir una previsión contractual válida con una mera expectativa del arrendador y revisar el contrato de alquiler robusto: cláusulas imprescindibles.

Cómo revisar el contrato para saber si la derrama puede trasladarse

Para saber si una derrama comunidad propietario o inquilino debe asumirla una u otra parte, lo primero es leer con detalle el contrato de arrendamiento y sus anexos. No basta con localizar una frase del tipo “todos los gastos serán de cuenta del inquilino”, porque habrá que valorar si la redacción cumple realmente con las exigencias legales y si concreta qué conceptos se repercuten.

• Si existe pacto expreso por escrito sobre gastos de comunidad, tributos o cargas.
• Si figura el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato.
• Si la cláusula diferencia entre gastos ordinarios y posibles gastos extraordinarios.
• Si la derrama concreta guarda relación con conceptos que razonablemente puedan integrarse en los gastos pactados.

Cuanto más precisa sea la documentación, menor margen habrá para el conflicto. Si la cláusula es ambigua, conviene analizar también recibos anteriores, liquidaciones comunitarias y el acuerdo que aprobó la derrama.

Qué diferencias hay entre gastos ordinarios, obras y derramas extraordinarias

Esta diferencia es clave. Muchas controversias nacen porque se intenta equiparar cualquier derrama extraordinaria a un gasto general repercutible. Sin embargo, desde un punto de vista jurídico, no toda cuota aprobada por la comunidad se traslada al arrendatario por el simple nombre que reciba. Lo decisivo será la combinación entre la naturaleza del gasto y el pacto de gastos LAU.

Cómo documentar correctamente la repercusión para evitar conflictos

Si se pretende repercutir gastos de comunidad al inquilino, la documentación debe ser especialmente cuidada. Lo aconsejable es conservar y, en su caso, facilitar al arrendatario la cláusula contractual aplicable, el detalle del importe anual pactado, los recibos o certificados de la comunidad y el acuerdo comunitario del que derive la derrama.

También resulta prudente desglosar qué parte responde a gastos generales del inmueble y qué parte obedece a una actuación extraordinaria. Esa transparencia reduce el riesgo de que la repercusión se perciba como arbitraria y ayuda a acreditar que existe una base contractual suficiente.

Cuando el contrato es antiguo, ha sido prorrogado o se firmaron anexos posteriores, conviene revisar si hubo actualizaciones válidas de los importes y cómo se comunicaron. En estos supuestos, la documentación justificativa puede ser tan importante como la propia cláusula.

Qué conviene hacer si el inquilino se opone o si el pacto no está claro

Si el inquilino rechaza el pago o entiende que la derrama no le corresponde, lo más sensato es revisar antes de nada el contrato, los anexos, los recibos y el acuerdo comunitario. Una oposición no siempre implica mala fe: en muchas ocasiones el problema está en una cláusula incompleta, poco precisa o insuficientemente documentada.

Si el pacto no está claro, conviene actuar con prudencia y evitar afirmaciones tajantes sobre quién debe pagar. En caso de discrepancia persistente o si se inicia una reclamación, será útil contar con toda la documentación ordenada y contrastar si el gasto discutido encaja realmente en el régimen pactado conforme a la LAU.

En conclusión, la derrama nace en la comunidad, pero su posible repercusión al arrendatario depende del contrato y de los requisitos del art. 20 LAU. Por eso, antes de reclamar o rechazar el pago, el siguiente paso razonable es revisar con detalle la cláusula de gastos, los importes anuales reflejados por escrito y la documentación comunitaria del caso concreto y valorar si procede una mediación en alquiler.

Fuentes oficiales verificables

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en el BOE: boe.es.
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en el BOE: boe.es.