Intereses legales por renta impagada: cálculo y prueba

En una renta impagada, el arrendador puede reclamar la deuda principal y, según el caso, intereses legales renta impagada o intereses pactados en el contrato, siempre que pueda acreditar tres extremos básicos: cuándo vencía la renta, que no se abonó y cuál es la base exacta del cálculo. En España, esta cuestión no depende de una regla específica y general de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre intereses moratorios, sino del contrato y de la aplicación del Código Civil, especialmente de los arts. 1100, 1101, 1108 y, si existe pacto válido, del art. 1255 CC.

Dicho de forma práctica: si el arrendatario incurre en mora y deja una renta vencida e impagada, puede reclamarse no solo la mensualidad debida, sino también la liquidación de intereses que corresponda. La clave está en distinguir correctamente entre interés legal e interés pactado, fijar desde cuándo se devengan y documentar bien el impago.

A continuación explico qué puede reclamarse, cómo calcular los intereses por impago de alquiler y qué prueba conviene reunir si se plantea una reclamación extrajudicial o judicial.

Qué intereses pueden reclamarse por una renta impagada

Cuando existe una obligación dineraria vencida y no pagada, el punto de partida está en los arts. 1100, 1101 y 1108 del Código Civil. Con prudencia, puede afirmarse que el arrendador, ante una deuda arrendaticia, puede reclamar:

• La renta principal impagada, esto es, las mensualidades o cantidades vencidas que debían abonarse conforme al contrato.
• El interés pactado, si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula válida y clara sobre interés moratorio, al amparo de la libertad de pactos del art. 1255 CC.
• El interés legal, cuando no exista pacto específico o cuando, por la forma en que se haya planteado la reclamación, proceda acudir al régimen general del art. 1108 CC para obligaciones dinerarias.

Diferencia entre interés legal e interés pactado

La diferencia es esencial. El interés pactado nace de lo que las partes hayan establecido en el contrato. No basta con una referencia ambigua: conviene revisar si la cláusula identifica el tipo aplicable, desde cuándo corre y sobre qué cantidades se calcula.

El interés legal, en cambio, opera como referencia general en obligaciones dinerarias cuando concurren los requisitos de mora e impago y no hay un pacto contractual distinto que resulte aplicable. En arrendamientos urbanos, esto no debe presentarse como una regla literal y específica de la LAU, sino como una consecuencia del régimen general del Código Civil.

Por eso, antes de reclamar rentas impagadas, conviene revisar el contrato con detalle: una cláusula bien redactada puede facilitar la liquidación de intereses; una cláusula deficiente puede obligar a reconducir la reclamación al interés legal o a discutir su alcance.

Desde cuándo se devengan los intereses del alquiler impagado

La respuesta depende de si el contrato contiene un pacto claro de intereses y de cómo se configure la mora del arrendatario. El art. 1100 CC regula la mora en las obligaciones y el art. 1108 CC conecta los intereses con las obligaciones de pagar una cantidad de dinero.

En términos prácticos, habrá que valorar:

• Si el contrato fija con precisión el día de pago de la renta y prevé intereses moratorios desde el incumplimiento.
• Si resulta conveniente o necesario acreditar un requerimiento de pago para reforzar la prueba de la mora y de la persistencia del impago.
• Si, al iniciarse una reclamación judicial, los intereses se piden desde una fecha concreta y debidamente justificada en la demanda o escrito correspondiente.

No siempre es prudente afirmar de forma automática que los intereses corren en todos los casos desde el mero vencimiento de cada mensualidad sin revisar antes el contrato, la forma habitual de pago y la documentación disponible. En la práctica, cuanto más claro quede el vencimiento y el impago, más sólida será la reclamación.

Utilidad del burofax y del requerimiento previo

El burofax por impago de alquiler o cualquier requerimiento fehaciente no crea por sí solo el derecho a intereses si este no tiene base legal o contractual, pero sí puede ser muy útil para:

• dejar constancia de las mensualidades reclamadas,
• fijar una fecha cierta de requerimiento,
• acreditar que el arrendatario conocía la deuda,
• ordenar la futura prueba documental del impago y de la liquidación de intereses.

Cómo calcular los intereses legales o pactados paso a paso

Para calcular intereses moratorios por alquiler impagado, lo más útil es trabajar con una liquidación simple, mensualidad por mensualidad. La fórmula básica es: importe impagado × tipo de interés × días de mora / 365, salvo que el contrato prevea otra mecánica válida o que deba atenderse a periodos concretos por anualidades.

1. Identifique cada renta vencida e impagada. Separe por meses la deuda principal y verifique la fecha de vencimiento según el contrato.
2. Determine el tipo aplicable. Si hay cláusula contractual válida, habrá que revisar si procede el interés pactado. Si no la hay o no resulta aplicable, puede tomarse como referencia el interés legal correspondiente.
3. Fije el día inicial del devengo. Dependerá del contrato, del vencimiento de la renta y, en su caso, del requerimiento o de cómo se articule la reclamación.
4. Calcule los días de mora. Cuente desde la fecha inicial hasta la fecha de pago efectivo o hasta la fecha de corte de la liquidación.
5. Aplique la fórmula a cada mensualidad. No mezcle todas las rentas si vencieron en fechas distintas, porque el número de días será diferente.
6. Sume principal e intereses. Presente un cuadro claro con deuda principal, tipo, periodo y resultado de cada partida.

Ejemplo sencillo de cálculo

Supongamos, solo a efectos orientativos, una renta mensual de 800 euros, vencida el 1 de marzo, no pagada, y un tipo del 3,25 % anual. Si se liquida hasta el 30 de abril, habría aproximadamente 60 días de mora.

El cálculo orientativo sería:

800 × 0,0325 × 60 / 365 = 4,27 euros aproximadamente.

Si existen varias mensualidades impagadas, habrá que repetir la operación por cada una, porque no todas habrán devengado intereses durante el mismo número de días y puede resultar útil revisar también la prescripción de rentas impagadas.

Qué documentos sirven para probar el impago y el cálculo

La prueba del impago de la renta y de los intereses debe ser lo más ordenada posible. No basta con afirmar que no se ha cobrado: hay que acreditar el contrato, el vencimiento, la ausencia de pago y la liquidación.

Prueba documental mínima

• Contrato de arrendamiento, para probar la existencia de la relación arrendaticia, la renta pactada, la fecha de pago y, en su caso, la cláusula de intereses.
• Recibos, justificantes o extractos bancarios, para evidenciar qué mensualidades se abonaron y cuáles no.
• Requerimientos de pago, como burofax, correo certificado u otro medio fehaciente, si se han enviado.
• Cuadro de deuda, con detalle de cada mensualidad, fecha de vencimiento, importe principal y cálculo de intereses.
• Comunicaciones entre las partes, si reconocen parcial o totalmente la deuda, aplazamientos o incidencias de pago.

En la práctica, una buena documentación del impago evita errores frecuentes: reclamar meses ya pagados, duplicar partidas, aplicar un tipo incorrecto o no explicar desde qué fecha se calculan los intereses.

Si el arrendador ha admitido pagos parciales, conviene reflejarlos con precisión. Cada abono puede alterar el saldo vivo y, por tanto, la liquidación de intereses.

Cómo encaja la reclamación de intereses en un desahucio por impago o en una reclamación de cantidad

Cuando el arrendador valora un desahucio por impago o una reclamación de cantidad por alquiler, la pretensión relativa a intereses debe plantearse de forma coherente con la deuda principal y con la documentación disponible. No conviene tratar los intereses como una partida accesoria sin justificar: deben quedar identificados, cuantificados o, al menos, suficientemente fundamentados.

Si se inicia una reclamación judicial, habrá que revisar con cuidado:

• si se reclama solo la posesión, solo la deuda o ambas cuestiones en la medida en que proceda en el caso concreto,
• si los intereses se piden como interés legal, como interés pactado o con formulación subsidiaria cuando sea aconsejable,
• si la liquidación está cerrada a una fecha concreta o se interesa también su continuación hasta el pago,
• qué documentos sostienen la deuda arrendaticia y el cálculo efectuado.

Desde una perspectiva práctica, una estrategia bien planteada puede facilitar tanto la recuperación de cantidades como la recuperación de la vivienda alquilada cuando el impago se mantiene. Por eso, antes de presentar una acción, suele ser recomendable revisar contrato, requerimientos previos y cuadro de deuda con una abogada de arrendador o un abogado de propietarios.

Errores frecuentes al reclamar rentas impagadas e intereses

• Confundir interés legal con interés pactado. No son lo mismo ni se reclaman exactamente sobre la misma base si el contrato prevé un régimen específico.
• Atribuir a la LAU una regulación expresa de intereses moratorios que no contiene de forma literal. En muchos casos, el análisis real depende del contrato y del Código Civil.
• No individualizar cada mensualidad impagada. La renta de enero, febrero o marzo puede tener fechas de devengo distintas y, por tanto, intereses distintos.
• Aplicar un porcentaje sin justificarlo. Siempre debe explicarse si el tipo proviene del contrato o del interés legal que se tome como referencia.
• Carecer de prueba bancaria o documental suficiente. Sin extractos, recibos y requerimientos, la reclamación puede debilitarse innecesariamente.
• No actualizar la liquidación. Si ha habido pagos parciales o nuevas mensualidades vencidas, el cuadro de deuda debe revisarse antes de reclamar.

En resumen, al reclamar rentas impagadas e intereses conviene separar con claridad tres planos: deuda principal, interés legal y interés pactado. Un buen contrato y una prueba documental ordenada hacen mucho más sencilla la reclamación y reducen el margen de discusión sobre la mora, la base de cálculo y el importe exigible.

Conclusión

Los intereses legales renta impagada pueden reclamarse junto con la renta vencida e impagada cuando exista base jurídica y documental suficiente, pero no deben confundirse con los intereses moratorios pactados en el contrato. La deuda principal es la mensualidad no abonada; el interés legal deriva del régimen general del Código Civil; y el interés pactado depende de una cláusula contractual válida y bien definida.

Para un arrendador, la mejor prevención sigue siendo doble: un contrato de arrendamiento bien revisado y una documentación impecable del impago, con recibos, extractos, requerimientos y cuadro de liquidación. Esa base facilita tanto la reclamación de cantidad como la estrategia para recuperar la vivienda si el incumplimiento persiste.

Si necesita revisar una cláusula de intereses, calcular la deuda arrendaticia o valorar la vía más adecuada para reclamar rentas impagadas y recuperar vivienda alquilada, conviene estudiar el caso con asesoramiento jurídico específico.