Pasos legales para desalojar a un inquilino moroso

Marco legal del desahucio por impago

Desalojar a un inquilino moroso es un procedimiento judicial regulado que busca recuperar la posesión de la vivienda y, en su caso, las rentas impagadas. En España, el desahucio por falta de pago se articula mediante el juicio verbal, al amparo de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y se sustenta en el contrato de arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este cauce permite una tramitación ágil cuando existen mensualidades vencidas y exigibles, y el propietario puede acumular la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas (suministros, IBI si procede, o gastos pactados) al desalojo.

El eje del procedimiento es probar el impago y la vigencia del contrato. La morosidad se acredita con extractos bancarios, recibos devueltos, facturas y la propia contabilidad del arrendador. La LAU prevé mecanismos como la enervación: la posibilidad de que el inquilino pague todo lo debido (más costas si ya hubo requerimiento fehaciente) y paralice el desahucio, siempre que no haya enervado antes o medie requerimiento previo con margen suficiente. Entender estas reglas evita sorpresas y ayuda a planificar una estrategia sólida, equilibrando rapidez, recuperación económica y reducción de riesgos procesales.

Requisitos previos y documentación

Antes de iniciar acciones, conviene recopilar una carpeta probatoria completa. Imprescindibles: contrato de arrendamiento y anexos, inventario y fotografías de estado inicial, DNI/NIE y datos del arrendatario, justificantes de impagos (recibos, transferencias no realizadas, extractos bancarios), comunicaciones previas (emails, WhatsApp descargados con certificación si es posible), y cualquier pacto sobre suministros, fianza y actualizaciones de renta. Si la finca es de varios propietarios, añade poderes de representación o acuerdos que legitimen a quien demande.

También es útil preparar un cuadro de deuda con detalle de mensualidades, fechas de vencimiento, intereses pactados y cantidades asimiladas. Cuanto más claro resulte el cálculo, más sencillo será para el juzgado despachar el requerimiento y, en su caso, dictar una condena dineraria. Verifica además el domicilio válido de notificaciones (el de la vivienda arrendada suele ser el preferente) y la vigencia de los datos registrales de la finca. Si estás representado por profesional, prepara un poder apud acta o poder notarial, y, si procede, un certificado de empadronamiento o testifical del vecindario que acredite la ocupación.

• Contrato y anexos firmados.
• Relación de impagos y cuadro de deuda.
• Pruebas de requerimientos y comunicaciones.
• Datos de identificación y domicilio de notificaciones.

Requerimiento de pago y burofax

El requerimiento previo no es obligatorio para demandar, pero sí altamente recomendable. Enviar un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo fija la deuda, demuestra voluntad de cobro y, sobre todo, puede impedir la enervación si se otorga al arrendatario un plazo razonable para pagar y este no cumple. El texto debe identificar el contrato, detallar las mensualidades debidas, advertir de la resolución por impago y anunciar la interposición de demanda si no se regulariza.

Una redacción clara evita discusiones: incluye importe total y desglose, cuenta de pago, fecha límite, y referencia a las consecuencias (intereses, costas y lanzamiento). Si el burofax resulta rehusado o ausente, guarda el justificante: la jurisprudencia admite que el intento fehaciente, aunque no se entregue, puede surtir efectos. Alternativamente, puede acudirse a la notificación notarial o a servicios de certificación digital que garanticen integridad y recepción.

Demanda de desahucio por impago

La demanda se presenta por juicio verbal en el partido judicial donde radica la finca. Debe solicitar la recuperación de la posesión, el lanzamiento y, acumuladamente, la condena al pago de rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega de llaves. Se adjuntan todos los documentos: contrato, cuadro de deuda, burofax, justificantes y cualquier otra prueba. Es esencial pedir la cláusula de enervación, esto es, que el inquilino pueda paralizar el desahucio pagando todo lo debido dentro del plazo legal, salvo que el requerimiento previo lo impida o ya hubiera enervado anteriormente.

Una demanda bien construida solicita señalamiento de fecha de lanzamiento ya en el decreto de admisión, para evitar demoras. Además, conviene pedir la condena en costas, la tasación de daños en caso de desperfectos acreditados y la comunicación a servicios sociales si es preceptiva. En supuestos de especial vulnerabilidad, el juzgado puede coordinar con servicios municipales, pero ello no impide el procedimiento, sino que lo ordena con mayores garantías. La claridad expositiva y la prueba documental sólida aceleran la tramitación y minimizan incidentes.

Vistas judiciales y plazos

Tras la admisión, el juzgado requiere al arrendatario para que pague, desaloje, enerve o se oponga con motivos tasados. Si no comparece o no paga, se dictará decreto y se mantendrá la fecha de lanzamiento. Si se formula oposición fundada (p. ej., pagos realizados, falta de título, defectos sustanciales), se celebrará vista con práctica de prueba. Los plazos varían por carga de trabajo del juzgado, pero el decreto de admisión suele fijar una fecha tentativa de lanzamiento con meses de antelación para asegurar hueco en agenda.

Durante la vista, las mejores pruebas son las documentales y, en su caso, testificales del vecindario o del administrador de fincas. Es aconsejable llevar un resumen cronológico: fecha de contrato, primeros impagos, requerimiento, evolución de la deuda y comunicaciones. Si el inquilino paga íntegramente dentro de plazo, se podrá enervar una sola vez (salvo impedimento por burofax); si paga parcialmente, el proceso continúa. Tras sentencia o decreto firme, el juzgado confirma el lanzamiento y se tramitan las ejecuciones dinerarias.

Lanzamiento y recuperación de la vivienda

El lanzamiento es el acto por el cual la comisión judicial desaloja al inquilino moroso y devuelve la posesión al propietario. Para esa fecha, coordina un cerrajero y lleva acta fotográfica del estado del inmueble. Si el arrendatario entrega voluntariamente las llaves antes de la fecha, solicita al juzgado suspender el lanzamiento y levantar acta de entrega; esto evita costes y agiliza la disponibilidad del piso. Si quedan enseres, el juzgado puede autorizar el depósito o retirada siguiendo las normas locales.

Tras recuperar la vivienda, levanta un acta detallada de estado, con fotos y presupuesto de reparaciones. Este documento servirá para reclamar desperfectos no cubiertos por el desgaste ordinario. Notifica a suministradoras la baja o cambio de titular si procede y actualiza el seguro. Si hay deudas de energía por manipulaciones o enganches, preserva evidencias (peritaje del técnico) para acciones penales o civiles complementarias. Una recuperación ordenada reduce litigios posteriores y acelera la puesta en mercado del inmueble.

Cobro de rentas adeudadas y costas

Además del desalojo, el objetivo es recuperar económicamente las rentas impagadas y las cantidades asimiladas. Al acumular en la demanda la condena dineraria, la resolución servirá de título para ejecución si no hay pago voluntario. Se pueden embargar nóminas, saldos bancarios, devoluciones de IRPF, vehículos e incluso derechos frente a terceros. La clave es acreditar con precisión la deuda y las rentas que se devengan hasta la entrega efectiva de llaves, lo que se prueba con el acta o diligencia del lanzamiento.

En cuanto a costas, si el inquilino es condenado, el juzgado puede imponerle el pago de honorarios de abogado y procurador del propietario. Para favorecer su tasación, conviene conservar facturas y minutas detalladas. Si existen desperfectos relevantes, se podrán reclamar en un procedimiento separado o, si están suficientemente acreditados, dentro del mismo, acompañando informes periciales y presupuesto. La ejecución ordenada, con búsqueda de bienes y requerimientos de información a terceros, incrementa las posibilidades de cobro.

Errores habituales y cómo evitarlos

Un error común es retrasar el burofax esperando una solución amistosa indefinida: esa demora alimenta la deuda, dificulta bloquear la enervación y alarga el calendario. Otro error es presentar la demanda con documentación incompleta o cálculos confusos, lo que provoca requerimientos de subsanación y pérdida de impulso procesal. También perjudica aceptar pagos parciales sin documentar la imputación a cada mensualidad, abriendo la puerta a alegaciones de pago total o confusión de deudas.

Para evitar tropiezos: documenta desde el primer impago, envía burofax con plazo claro, prepara un cuadro de deuda verificable y solicita fecha de lanzamiento en la demanda. Revisa la cláusula de enervación y, si ya hubo enervación previa o existe requerimiento fehaciente no atendido, destácalo. Durante la tramitación, atiende todas las notificaciones del juzgado y aporta con rapidez pruebas adicionales si se solicitan. Una estrategia disciplinada, con asesoramiento profesional, acorta tiempos y mejora el resultado económico final.

• No demorar el burofax.
• Cuadro de deuda claro y actualizado.
• Solicitar fecha de lanzamiento desde la admisión.
• Guardar prueba de cada comunicación y pago.

Preguntas frecuentes