Pasos legales para desalojar a un inquilino moroso
Actúa ante un inquilino moroso con pasos legales claros, pruebas y estrategia útil para recuperar la vivienda con mayor seguridad.
Cuando hay un inquilino moroso, conviene distinguir entre la expresión divulgativa y la denominación jurídica correcta. En España, el encaje habitual pasa por la resolución del arrendamiento por impago al amparo del art. 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, si se inicia reclamación judicial, por un desahucio por falta de pago conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil, con posible reclamación de rentas adeudadas.
Ante un impago de alquiler, el cauce habitual pasa por requerir el pago, reunir pruebas y valorar una demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de cantidades, según el caso. La estrategia concreta dependerá del contrato, de las comunicaciones previas, de si ha habido pagos parciales y de la documentación disponible.
Qué significa jurídicamente actuar frente a un inquilino moroso
Desde un punto de vista legal, no se trata simplemente de “desalojar” a quien no paga. Lo que suele plantearse es, primero, la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y, si no hay solución extrajudicial, el ejercicio de la acción de desahucio por impago. La base sustantiva está en la LAU; el cauce procesal, en la LEC, especialmente en los arts. 250.1.1.º, 437, 440 y 549 y siguientes, según la fase y la pretensión ejercitada.
En términos prácticos, el propietario puede buscar dos resultados distintos pero relacionados: recuperar la vivienda y reclamar las cantidades debidas. No siempre se articulan de la misma manera ni con el mismo alcance, por lo que conviene revisar bien el caso antes de actuar.
Qué conviene revisar antes de iniciar un desahucio por impago
Antes de promover un procedimiento, suele ser esencial reunir y ordenar la documentación. Lo habitual es revisar el contrato de arrendamiento, los justificantes de pago o su ausencia, los extractos bancarios, los recibos emitidos, las comunicaciones con el arrendatario y cualquier documento que permita concretar qué mensualidades o conceptos están impagados.
También conviene comprobar si la deuda afecta solo a la renta o incluye otras partidas cuya exigibilidad dependa del contrato, como suministros o cantidades asimiladas. En algunos supuestos habrá que valorar si existen pagos parciales, acuerdos previos o incidencias que puedan influir en la reclamación.
Respuesta breve: el propietario suele revisar contrato, deuda, comunicaciones y pruebas del impago; después puede valorar un requerimiento de pago y, si no se soluciona, plantear una reclamación judicial para recuperar la vivienda y reclamar cantidades.
Cuándo puede ser útil un burofax de requerimiento
El burofax de requerimiento no es siempre obligatorio, pero puede ser muy útil para dejar constancia del impago, reclamar formalmente las cantidades y documentar la posición del propietario. Su contenido debe ser preciso: identificación de las partes, vivienda arrendada, detalle de la deuda y requerimiento claro de pago.
Además, en determinados escenarios procesales puede ser relevante analizar si ha existido un requerimiento previo suficientemente acreditado, por ejemplo al valorar cuestiones relacionadas con la enervación. Este punto exige prudencia: sus requisitos y efectos no deben simplificarse y conviene estudiarlos con un profesional según las comunicaciones previas y la respuesta del arrendatario.
Cómo encaja la demanda de desahucio y la reclamación de rentas adeudadas
Si el impago persiste, puede valorarse la presentación de una demanda de desahucio por falta de pago. La LEC prevé este tipo de acciones dentro del juicio verbal en el art. 250.1.1.º, y la demanda habrá de ajustarse a las exigencias procesales aplicables, entre ellas las del art. 437 en lo que corresponda.
En esa demanda puede solicitarse la recuperación posesoria de la vivienda y, si interesa, acumular la reclamación de rentas adeudadas u otras cantidades vencidas y exigibles. La conveniencia de acumular o separar pretensiones dependerá de la documentación, de la cuantificación de la deuda y de la estrategia procesal más adecuada.
No conviene presentar como automáticos ni el resultado ni los tiempos del procedimiento: todo ello puede variar según la carga del juzgado, la forma en que se practiquen las notificaciones y la posición procesal de la parte demandada.
Qué puede ocurrir durante el procedimiento y antes del lanzamiento judicial
Admitida la demanda, el juzgado puede realizar los requerimientos y señalamientos que procedan conforme al art. 440 LEC. A partir de ahí, pueden darse escenarios distintos: pago, oposición, falta de actuación por parte del arrendatario o discusión sobre las cantidades reclamadas.
Si el proceso avanza hasta la recuperación efectiva de la posesión, puede llegar el lanzamiento judicial, cuya ejecución se encuadra en la LEC, con referencia a los arts. 549 y siguientes en materia ejecutiva. La fecha y la forma concreta de esa actuación dependerán del procedimiento, de las resoluciones dictadas y de las incidencias de ejecución.
En cuanto a las costas procesales, no deben darse por seguras: su imposición dependerá del caso, de la resolución judicial y de cómo se desarrolle el litigio.
Errores habituales del propietario y cuándo conviene contar con un abogado de alquiler
Entre los errores más frecuentes están actuar sin revisar el contrato, reclamar importes mal documentados, tolerar pagos irregulares sin dejar constancia o intentar recuperar la vivienda por vías de hecho. También puede perjudicar enviar comunicaciones imprecisas o presentar una demanda sin prueba suficiente del impago.
Contar con un abogado de alquiler suele ser especialmente aconsejable cuando hay varios meses impagados, pagos parciales, dudas sobre el requerimiento previo, fiadores, actualización de renta discutida o conflicto ya abierto. Una revisión temprana puede evitar errores que compliquen el procedimiento de desahucio impago.
En resumen, ante un impago conviene seguir una secuencia ordenada: revisar contrato y pruebas, cuantificar bien la deuda, valorar un requerimiento de pago y, si no hay solución, estudiar la acción de resolución contractual y la posible reclamación judicial. Si el impago persiste o ya existe conflicto, el siguiente paso razonable es buscar asesoramiento jurídico para proteger la recuperación de la vivienda y la reclamación económica.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de demandar?
No siempre. Puede ser conveniente como medio de prueba y por sus posibles efectos estratégicos, pero habrá que valorar cada caso según el contrato y las comunicaciones previas.
¿Se pueden reclamar a la vez la vivienda y la deuda?
Con frecuencia sí puede plantearse conjuntamente, pero la conveniencia de hacerlo dependerá de la documentación, de cómo esté calculada la deuda y de la estrategia procesal.
¿Cuánto tarda un lanzamiento judicial?
No hay un plazo cerrado que sirva para todos los casos. Puede variar según el juzgado, las notificaciones, la existencia de oposición y las incidencias de ejecución.
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