Pasos legales para recuperar una vivienda heredada

Qué es “recuperar una vivienda heredada” y marco legal

Recuperar una vivienda heredada significa obtener el control jurídico y material del inmueble que forma parte de una herencia. No se limita a “entrar” en la casa: implica acreditar la condición de heredero, aceptar la herencia, inscribir la titularidad y, si procede, desalojar a terceros que la ocupen sin derecho. En España, el proceso está regulado por el Código Civil y, en su caso, por derechos civiles forales. El objetivo final es que el heredero (o comunidad hereditaria) figure como propietario en el Registro de la Propiedad y pueda usar, alquilar o vender el inmueble con plena seguridad jurídica.

En la práctica, “recuperar” puede abarcar distintos escenarios: la vivienda está vacía, está ocupada por familiares sin título, tiene un inquilino con contrato vigente, existen ocupaciones de hecho, o el difunto convivía con pareja con o sin derechos. Cada supuesto exige pasos y tiempos distintos. La buena planificación comienza definiendo el punto de partida y el objetivo: ¿solo necesitamos formalizar la titularidad, o debemos además exigir la restitución de la posesión?

Un aspecto esencial es la coordinación entre trámites sucesorios (certificados, inventario, partición), fiscales (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, en su caso, plusvalía municipal) y registrales. Además, si existen varios herederos, la regla es la copropiedad hasta la partición; las decisiones relevantes (arrendar, vender, iniciar acciones judiciales) exigirán acuerdo o mandato expreso. Por último, las medidas urgentes para proteger la vivienda (cambio de cerraduras, alarmas, inventario fotográfico) deben respetar la legalidad y la situación de cada ocupante para evitar conflictos.

Documentación imprescindible para iniciar

Antes de realizar cualquier actuación conviene reunir y organizar la documentación. El certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades permiten saber si existe testamento. En caso afirmativo, se solicita copia autorizada del testamento ante notaría. Si no hay testamento, deberá tramitarse un acta de declaración de herederos abintestato ante notario competente. Paralelamente, es recomendable obtener nota simple registral del inmueble para verificar titularidad, cargas (hipotecas, embargos, usufructos) y posibles limitaciones.

Respecto a la vivienda, recopila recibos de IBI, suministros, comunidad de propietarios, póliza de seguro y cualquier contrato de arrendamiento existente. Si hay ocupantes, reúne documentos que acrediten su situación: contratos, transferencias de renta, comunicaciones, o cualquier prueba que permita valorar su derecho a permanecer o la posibilidad de un desahucio por precario. Fotografías y un inventario de bienes muebles también son útiles por si surge controversia.

• Certificados: defunción, últimas voluntades, seguros de vida.
• Testamento o acta de declaración de herederos.
• Escrituras y notas simples del Registro de la Propiedad.
• Recibos de IBI, suministros, comunidad; póliza de hogar.
• Contratos de arrendamiento, fianzas, comunicaciones previas.

Con esta base documental podrás acudir al notario para iniciar la herencia y, en paralelo, planificar la estrategia de posesión. Si existen cargas o litigios, convendrá pedir asesoramiento específico para valorar soluciones (cancelación de hipoteca, subrogación, acuerdos de extinción de condominio entre herederos, etc.).

Aceptación y adjudicación de la herencia

El paso central para recuperar vivienda heredada es aceptar la herencia. Puede hacerse pura y simplemente o a beneficio de inventario. La aceptación se formaliza en escritura pública, que también puede incluir la adjudicación de bienes a cada heredero. Hasta ese momento existe una comunidad hereditaria; adjudicar permite individualizar la titularidad y facilita inscribir el inmueble a nombre del heredero o de los condóminos con cuotas definidas.

Antes o después de la firma (según la práctica local) habrá que liquidar los impuestos: Impuesto sobre Sucesiones (competencia autonómica, con bonificaciones variables) y plusvalía municipal si procede. Es clave respetar plazos para evitar recargos. Con la escritura y los justificantes fiscales, ya se puede tramitar el cambio registral.

• Inventario: relación de bienes y deudas. Ayuda a decidir si conviene el beneficio de inventario.
• Valoración: tasación o valoración consensuada para equilibrar adjudicaciones entre herederos.
• Extinción de condominio: si uno quiere la vivienda y otros prefieren dinero, cabe compensación económica.

La coordinación entre notaría, asesoría fiscal y abogado permite cerrar la adjudicación con seguridad. Si hay desacuerdo entre herederos, puede acudirse a vías de división judicial o a mecanismos alternativos (mediación) para evitar que la vivienda quede bloqueada durante años.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción registral otorga publicidad y protección. Con la escritura de aceptación y adjudicación, y los justificantes de impuestos, se presenta la documentación en el Registro de la Propiedad competente. Una vez inscrita, la vivienda heredada quedará a nombre del heredero o comunidad hereditaria. Esto refuerza la posición frente a ocupaciones, facilita operaciones (venta, hipoteca) y reduce la incertidumbre para terceros.

Antes de inscribir conviene revisar cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) y situaciones especiales (usufructo vidual, uso y habitación). Si existen discrepancias catastrales o de superficie, se valoran subsanaciones o expedientes registrales. Tras la inscripción, solicita nota simple actualizada y guarda un título de propiedad digitalizado.

• Verifica que la descripción del inmueble coincide con Catastro.
• Aporta justificantes del Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal.
• Revisa si es necesaria la cancelación de hipoteca por carta de pago.

La inscripción no es obligatoria para ser dueño, pero sí altamente recomendable para proteger la vivienda heredada y dotar de seguridad a cualquier actuación posterior.

Cómo actuar ante ocupaciones y terceros

Una dificultad habitual al recuperar vivienda heredada es la presencia de terceros sin título válido. Pueden ser familiares que se quedaron en la casa, conocidos del causante o ocupaciones de hecho. La respuesta jurídica varía: si el ocupante carece de contrato o derecho, suele acudirse al desahucio por precario o, en su caso, a procesos específicos frente a la ocupación. Es vital no actuar por la vía de hecho (cambiar cerraduras sin consentimiento ni autorización judicial), ya que podría generar responsabilidad.

El primer paso es requerir de forma fehaciente acreditando la titularidad (o condición de heredero) y otorgando un plazo para desalojar o justificar el derecho. Este requerimiento ordena la negociación y sirve como prueba si hay que litigar. Valora, según el caso, acuerdos amistosos (plazos de salida, entrega de llaves) para evitar costes y demoras, siempre por escrito.

• Identifica el título del ocupante: contrato, cesión, mera tolerancia.
• Reúne pruebas de posesión hereditaria (escritura, nota simple, inventario).
• Evita actuaciones unilaterales; prioriza requerimiento y, en su caso, demanda.

Si la ocupación es reciente y se cumplen determinados presupuestos, puede evaluarse la vía penal; no obstante, en muchos supuestos la solución será civil y dependerá de la rapidez para acreditar tu derecho y la inexistencia de título del ocupante.

Convivientes, inquilinos y usufructo

No todos los terceros son “ocupas”. Es frecuente que el causante conviviera con pareja o que hubiera un contrato de arrendamiento vigente. En esos casos la estrategia para recuperar la vivienda heredada cambia. Si existe arrendamiento, la herencia se subroga en la posición de arrendador y debe respetar el contrato hasta su vencimiento o sus causas de resolución. Revisa duración, prórrogas, fianza y estado del inmueble. Mantén la comunicación por escrito y actualiza la cuenta para el pago de rentas.

Si hay usufructo (por testamento o por derecho del cónyuge viudo), los nudos propietarios (herederos) conservan la titularidad, pero la posesión y disfrute corresponden al usufructuario. En tal supuesto, “recuperar” puede significar coordinar el uso, asumir gastos según reglas legales (ordinarios para usufructuario, extraordinarios para nudo propietario) y esperar la extinción del usufructo por las causas previstas.

• Verifica la situación contractual de inquilinos: vigencia, prórrogas, cláusulas.
• Comprueba si existe usufructo y sus límites.
• Comunica el cambio de titularidad a arrendatarios y comunidad de propietarios.

Convivientes sin contrato, pero con tolerancia del causante, suelen encajar en precario. Un requerimiento claro y, si no hay salida voluntaria, la demanda adecuada, resultan eficaces para restituir la posesión con tiempos razonables.

Impuestos, deudas y suministros

La recuperación plena de una vivienda heredada exige sanear su situación económica. Prioriza el Impuesto sobre Sucesiones dentro de plazo para evitar recargos y accede a posibles bonificaciones autonómicas. Revisa la plusvalía municipal y las liquidaciones pendientes de IBI. Un inmueble al día facilita la inscripción y cualquier operación futura.

Actualiza suministros (luz, agua, gas, internet) a nombre del heredero o comunidad y solicita cambios de domiciliación bancaria. Si existen deudas con la comunidad de propietarios, contacta con el administrador para conocer importes y evitar recargos; recuerda que el inmueble responde de parte de la deuda del año en curso y el anterior. Verifica la póliza de seguro de hogar y ajusta coberturas al nuevo uso (habitada, desocupada, alquiler).

• Regulariza impuestos dentro de plazo y guarda justificantes.
• Pide certificados de deuda cero a comunidad y suministradoras si vas a vender.
• Revisa cargas financieras: hipoteca, avales, préstamos asociados al inmueble.

Ordenar la vertiente fiscal y de pagos evita sorpresas cuando tramites un desahucio o una venta: el juez y el comprador querrán ver una situación limpia y trazable.

Plazos, costes y cronograma orientativo

Los tiempos para recuperar una vivienda heredada dependen del número de herederos, la existencia de testamento, la complejidad fiscal y la situación de la posesión. A nivel orientativo, la obtención de certificados puede llevar días; la declaración de herederos, semanas; la aceptación y adjudicación, entre días y meses según coordinación y valoración de bienes; la inscripción registral, pocas semanas; y, si hay pleito posesorio, varios meses adicionales.

En cuanto a costes, considera: notaría (escrituras), gestoría (opcional), tasación si procede, impuestos y honorarios legales para requerimientos o demandas. Un presupuesto cerrado por fases ayuda a tomar decisiones (por ejemplo, negociar una salida amistosa antes de iniciar procesos más costosos).

• Fase 1: documentación y certificados.
• Fase 2: notaría (aceptación y partición) e impuestos.
• Fase 3: inscripción registral y actualización de suministros.
• Fase 4: recuperación de la posesión (acuerdo o proceso).

Con un cronograma realista y una comunicación transparente, la herencia puede regularizarse en un plazo razonable incluso con incidencias. La anticipación en la fase documental y fiscal es el mejor acelerador.

Errores frecuentes y buenas prácticas

El error más común es posponer la formalización de la herencia mientras se “usa” la vivienda. Sin aceptación ni inscripción, la negociación con terceros se complica y la prueba de titularidad se debilita. También es habitual no inventariar los bienes muebles ni documentar el estado del inmueble, lo que genera conflictos entre herederos o frente a ocupantes.

Otra equivocación es actuar por impulso: cambiar cerraduras o cortar suministros sin base legal puede volverse en contra y alargar el proceso. Finalmente, muchos herederos olvidan los plazos fiscales, asumiendo recargos innecesarios.

• Regulariza título y posesión en paralelo.
• Deja rastro escrito de cada comunicación y acuerdo.
• Mantén el inmueble cuidado: limpieza, seguridad y seguros activos.

Aplicar estas buenas prácticas reduce costes, mejora tu posición en una eventual negociación y acorta los tiempos de recuperación efectiva de la vivienda heredada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo entrar en la vivienda si aún no inscribí la herencia? Si eres heredero, puedes acceder con prudencia para custodiar bienes y evitar deterioros, pero documenta tu condición (certificados, testamento o acta) y evita medidas de fuerza si hay ocupantes. La inscripción aporta seguridad, pero no es requisito para actuar como heredero.

¿Qué hago si un familiar vive allí “de favor”? Estás ante un precario. Requiere por escrito la restitución con plazo razonable y ofrece alternativas si conviene (tiempo para mudanza). Si no hay salida voluntaria, valora el desahucio por precario.

¿Y si hay un contrato de alquiler vigente? La herencia se subroga como arrendadora. Revisa duración y condiciones antes de decidir. Para recuperar el uso propio, estudia la causa legal aplicable o espera el vencimiento.

¿Debo pagar deudas del causante ligadas a la vivienda? Con la aceptación a beneficio de inventario limitas responsabilidad al caudal hereditario. En cualquier caso, conviene identificar y negociar deudas (comunidad, suministros, hipoteca) cuanto antes.

¿Cuándo conviene demandar? Si tras requerimiento documentado el ocupante no acredita título ni entrega llaves, iniciar acción es la vía eficaz. Prepara la prueba (título, comunicaciones, estado del inmueble) para acortar tiempos.