Qué hacer si tu inquilino no firma contrato

Qué significa un alquiler sin contrato: marco legal

Cuando tu inquilino no firma contrato, la relación puede existir igualmente si hay consentimiento, objeto (la vivienda) y precio. En términos prácticos, hablamos de un alquiler verbal, una situación habitual que, aunque válida, carece de la claridad y seguridad de un contrato escrito. La falta de documento incrementa la incertidumbre sobre duración, actualización de la renta, responsabilidades de conservación o distribución de gastos, y puede complicar la prueba de lo acordado ante un conflicto. Por ello, el primer objetivo será documentar y, en segundo lugar, regularizar con un texto firmado.

En un alquiler de vivienda habitual, las normas imperativas protegen a ambas partes: duración mínima legal, prórrogas, fianza obligatoria, derechos de acceso para reparaciones, y causas de resolución. Sin contrato, estos pilares siguen aplicando, pero probar qué se pactó (importe de la renta, actualizaciones o inventario) recae en recibos, mensajes y conductas. Si el inquilino paga y ocupa la vivienda con tu consentimiento, lo habitual es que un juez reconozca la existencia de arrendamiento, no una mera ocupación de hecho.

Además, considera el impacto en la fiscalidad y en la operativa diaria: sin contrato, es más difícil acreditar deducciones o justificar retenciones y, si surgen averías, el reparto de cargas puede ser foco de disputas. Como arrendador, tu estrategia debe combinar prevención (protocolos, plantillas y checklists) con reacción ágil (requerimientos, plazos y, en su caso, acciones legales). La keyword “inquilino no firma contrato” sintetiza el problema: falta de firma, sí, pero no ausencia de reglas ni de vías de solución.

Cómo acreditar la relación arrendaticia sin contrato

Para sostener un alquiler verbal, necesitas pruebas consistentes que reflejen ocupación consentida y pago de renta. Prioriza: a) transferencias bancarias con concepto claro (mes y dirección); b) recibos emitidos por ti; c) mensajería (email/WhatsApp) donde se traten pagos, llaves, incidencias o revisiones; d) inventario con fotos/vídeos del estado inicial; e) lecturas de suministros y facturas a nombre del inquilino; f) entrega de llaves documentada (acta o simple recibí).

Crea una carpeta probatoria con orden cronológico: solicitud, visitas, aceptación, entrega de llaves, primeros pagos y cualquier variación de renta. Si usaste una plantilla de contrato no firmada, guárdala igualmente: ayuda a mostrar la intención de regularizar. Ante una controversia, estos elementos permiten reconstruir términos básicos y sostener reclamaciones de rentas o daños. Evita conversaciones telefónicas sin seguimiento por escrito; tras cada llamada importante, envía un resumen por email.

• Renombra archivos con fecha ISO (AAAA-MM-DD) y tema: 2025-10-13_pago_octubre.pdf.
• Centraliza todo en la nube con copia local cifrada.
• Usa conceptos bancarios estándar: “Renta vivienda Calle X octubre”.

Pasos inmediatos y comunicaciones fehacientes

El siguiente paso es pedir formalmente la firma. Empieza con un correo amable, adjuntando el contrato y un plazo razonable (por ejemplo, 7–10 días). Si no obtienes respuesta o hay negativa injustificada, envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, dejando constancia de que existe arrendamiento, de las condiciones básicas y del requerimiento de firma. Este burofax será un hito probatorio y puede reconducir la situación.

En el burofax, incluye: identificación de partes y vivienda, renta y vencimiento, forma de pago, fianza exigible, inventario disponible, normas de conservación y un plazo concreto para firmar o proponer cambios. Advierte que, de persistir la negativa, te reservas acciones para la regularización o, en su caso, para la resolución si concurren causas (impago, subarriendo inconsentido, daños graves, actividades molestas o ilícitas).

• Canaliza incidencias solo por email designado para evitar dispersión.
• Responde en menos de 48 h a cualquier comunicación del inquilino.
• Documenta visitas y reparaciones con partes firmados o emails.

Estrategias para regularizar el alquiler

Si el inquilino no firma contrato, valora alternativas para cerrar por escrito sin tensionar la relación. Opción A: Contrato estándar de vivienda habitual con cláusulas claras de renta, duración legal, prórrogas, fianza, actualizaciones, inventario y conservación. Opción B: Anexo de regularización que recoja lo ya pactado y lo incorpore a un contrato tipo, dejando constancia de pagos previos e inventario. Opción C: Firma electrónica para reducir fricción y evitar excusas logísticas.

Negocia con concesiones tácticas y límites: puedes ofrecer pequeños ajustes (día de pago, aclarar uso de trastero o mascotas) a cambio de la firma inmediata. Nunca sacrifiques aspectos críticos como fianza, régimen de subarriendo o garantías adicionales si el perfil es de riesgo. Si persiste la negativa, evalúa si existe interés en continuar con ese arrendatario o si conviene iniciar una salida ordenada en cuanto la ley lo permita.

• Prepara un resumen de 1 página con puntos clave antes de enviar el contrato completo.
• Entrega inventario con fotos en enlace privado y firma de conformidad.
• Incluye cláusula de revisión anual e instrucciones para incidencias y seguro de hogar.

Impago, ocupación y vías de desalojo

El mayor riesgo de un alquiler sin contrato escrito es el impago. Mantén un calendario de vencimientos y, ante el primer retraso, reclama por escrito. Si se acumulan impagos, el itinerario típico es requerimiento, intento de acuerdo y, si no prospera, demanda de desahucio con reclamación de rentas. Cuando no haya pago ni reconocimiento del arrendamiento, hay supuestos en los que puede valorarse la vía de precario (ocupación sin título), pero en presencia de pagos o comunicaciones que revelen alquiler, lo normal es la acción arrendaticia.

Evita la autotutela: cambiar la cerradura, cortar suministros o retirar bienes puede acarrear responsabilidad. La proporción y la prueba son esenciales; por ello, conserva toda la trazabilidad y busca medidas cautelares si hay riesgo de deterioros graves. Considera solicitar depósitos adicionales o garantías en negociaciones de regularización, especialmente ante señales de riesgo (impagos repetidos, quejas vecinales, uso no residencial).

• Hitos: requerimiento de pago, burofax, intento de mediación, demanda.
• Checklist probatorio: pagos, llaves, mensajes, inventario y testigos.
• Plan B: desalojo pactado con calendario y entrega de llaves en notaría.

Fianza, gastos y obligaciones

La fianza es obligatoria en alquiler de vivienda. Incluso sin contrato firmado, puedes y debes exigirla y depositarla según proceda. Documenta su entrega con recibo e identifica concepto y vivienda. En cuanto a gastos, distingue entre: renta, suministros (a nombre del inquilino cuando sea posible), comunidad (normalmente a cargo del arrendador salvo pacto) e IBI (puede repercutirse si se pacta). Sin texto, aplicarás el criterio legal supletorio, por lo que urge fijarlo por escrito para evitar malentendidos.

Respecto a conservación, el arrendador asume reparaciones estructurales y el inquilino las de pequeño mantenimiento derivadas del uso ordinario. Si hay daños por mal uso o negligencia, podrás reclamarlos contra la fianza y, si exceden, por la vía correspondiente. Incluye un inventario con fotos al inicio y al final; en alquiler verbal, este inventario cobra más relevancia probatoria. Finalmente, si se admiten mascotas, conviene dejarlo por escrito con normas de convivencia y limpieza.

• Recibo de fianza con fecha y firma; depósito en organismo autonómico si aplica.
• Lecturas iniciales de luz, agua y gas con fotos.
• Protocolo de incidencias: correo único y plazos de respuesta.

Riesgos fiscales y protección de datos

Aunque no haya contrato firmado, los ingresos por alquiler deben declararse. Carecer de documento puede complicar deducciones y acreditaciones, por lo que es esencial guardar todos los justificantes de cobro y gasto. Prepara un dossier anual con rentas percibidas, reparaciones, seguros y tasas. Si ofreces a tu inquilino servicios adicionales (limpieza, mobiliario extra, internet incluido), especifica por escrito para evitar reclasificaciones no deseadas.

En materia de protección de datos, trata únicamente la información necesaria del inquilino (identificación, contacto, solvencia) y almacénala con medidas básicas de seguridad. Si solicitas garantías como un avalista, necesitarás sus datos y consentimiento para verificaciones mínimas. No compartas información del inquilino con terceros salvo obligación legal o servicios imprescindibles (por ejemplo, gestoría o mantenimiento), formalizando encargos de tratamiento cuando corresponda.

• Conserva contratos, anexos, recibos y emails durante el plazo legal aplicable.
• Minimiza la difusión de documentos con datos sensibles.
• Copia de seguridad cifrada y control de accesos.

Preguntas frecuentes