Procedimiento legal para embargar bienes del inquilino

Conceptos clave y marco legal

Embargar bienes del inquilino es un mecanismo de ejecución forzosa para cobrar deudas derivadas, habitualmente, del impago del alquiler, suministros o daños en la vivienda. En la práctica, el embargo se apoya en una resolución judicial —o título ejecutivo— que declara la deuda y habilita a localizar y trabar bienes del deudor hasta cubrir principal, intereses y costas. Este procedimiento legal para embargar bienes del inquilino se sitúa, en términos generales, en la fase de ejecución dineraria posterior a la sentencia o al decreto de reconocimiento de deuda, y persigue transformar ese derecho de cobro en dinero efectivo mediante la realización (venta o adjudicación) de los bienes embargados.

La normativa de referencia se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para la ejecución, complementada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en cuanto a obligaciones del arrendatario y causas de resolución. De forma sintética, el esquema es: existencia de deuda exigible y líquida; obtención de un título ejecutivo (sentencia, laudo, acuerdo homologado, o en su caso decreto del proceso monitorio); despacho de ejecución; investigación patrimonial; diligencia de embargo; y, finalmente, realización de los bienes.

Es importante diferenciar el desahucio por falta de pago del embargo. El desahucio pretende recuperar la posesión de la finca; el embargo busca cobrar. Ambos pueden coexistir: es común que el propietario acumule acción de reclamación de rentas en el mismo procedimiento de desahucio, de modo que, una vez recaiga resolución, se despache ejecución para embargar bienes del inquilino moroso. También conviene precisar qué bienes son embargables, cuáles son inembargables o parcialmente embargables (como salarios por tramos), y qué orden de prelación rige para minimizar la onerosidad al deudor y maximizar la eficacia del cobro.

Requisitos previos y documentación

Antes de solicitar el embargo, el arrendador debe acreditar la existencia y cuantía de la deuda. En arrendamientos urbanos, la vía más frecuente es el juicio verbal de desahucio con reclamación de rentas o el monitorio para cantidades vencidas, líquidas y exigibles. Con una resolución favorable —sentencia, decreto u otro título ejecutivo— se podrá despachar ejecución. La documentación estratégica incluye: contrato de arrendamiento y anexos; recibos impagados con detalle de conceptos; comunicaciones previas (requerimientos fehacientes); inventario de daños si se reclaman; y cualquier aval o póliza vinculada.

También es recomendable preparar información patrimonial del inquilino: domicilio actual, posibles cuentas bancarias, lugar de trabajo, vehículos, bienes registrales (inmuebles), y contratos de suministros. Si no se dispone de datos, podrá solicitarse al juzgado la investigación patrimonial mediante oficios a registros y organismos (bancos, tráfico, catastro, seguridad social, etc.). Cuanta más precisión aporte el acreedor, más ágil será la localización de bienes embargables.

• Identificación del deudor: nombre, NIF, domicilios conocidos.
• Cuantía exacta: principal, intereses devengados y previsión de costas.
• Medios de prueba: recibos, extractos, fotografías, actas, peritajes si procede.
• Datos patrimoniales indicativos: cuentas, empresa empleadora, vehículos, inmuebles, rentas o créditos frente a terceros.

Demanda y medidas cautelares

Cuando el riesgo de insolvencia o de vaciamiento patrimonial es elevado, puede pedirse la adopción de medidas cautelares incluso antes de la sentencia. En el contexto del procedimiento legal para embargar bienes del inquilino, la medida más eficaz suele ser el embargo preventivo sobre bienes concretos (cuentas, vehículos o rentas), asegurando el crédito mientras dura el litigio. Para que el juzgado acuerde cautelares se debe justificar fumus boni iuris (apariencia de buen derecho), periculum in mora (peligro por la demora) y la caución adecuada para responder de daños si la demanda finalmente no prospera.

Tras la resolución estimatoria, el paso siguiente es el escrito de ejecución. En él, el arrendador solicita despacho de ejecución por una cantidad determinada, con actualización de intereses, y propone bienes a embargar según la información disponible. El juzgado requerirá de pago al inquilino y, si no se satisface, ordenará la diligencia de embargo y su anotación en los registros correspondientes, con posibilidad de ampliar a nuevos bienes si resultan insuficientes.

• Embargo preventivo: asegura el cobro mientras se tramita el pleito.
• Requerimiento de pago: paso formal previo a trabar bienes en ejecución.
• Anotación registral: publicidad frente a terceros y prioridad frente a embargos posteriores.

Diligencia de embargo y orden de prelación

La diligencia de embargo es el acto por el que se “traban” bienes del inquilino para asegurar su realización posterior. La LEC establece un orden de prelación orientado a minimizar perjuicios: efectivo y cuentas a la vista; créditos y derechos realizables a corto plazo; sueldos y pensiones en la parte embargable; joyas y objetos de arte; rentas o frutos; bienes muebles; y, por último, inmuebles. Esta prelación no es rígida: el juez puede alterarla si permite una ejecución más eficaz con menor coste o si el deudor lo solicita acreditando razonabilidad.

Los bienes inembargables incluyen, entre otros, útiles imprescindibles para el ejercicio de la profesión del deudor hasta cierto límite, mobiliario básico del hogar y alimentos indispensables. En salarios y pensiones, la cuantía equivalente al salario mínimo interprofesional es inembargable, y el exceso se embarga por tramos progresivos. La diligencia debe ser proporcional a la deuda: se embargan bienes por importe suficiente para cubrir principal, intereses y costas, evitando tratas excesivas.

• Prelación orientativa: liquidez primero, inmuebles al final.
• Proporcionalidad: no se embarga más de lo necesario.
• Flexibilidad judicial: adaptación a la eficacia y menor onerosidad.

Embargo de salarios, cuentas y rentas

En deudas de alquiler, los puntos de mayor eficacia suelen ser la cuenta bancaria, el salario y las rentas que el inquilino percibe de terceros (por ejemplo, si subarrienda o tiene ingresos por servicios). El embargo de cuentas se practica mediante oficio a la entidad financiera con el número de cuenta o, en su defecto, por búsqueda a través de la asociación bancaria. Una vez trabada la cuenta, la entidad retiene saldos hasta el límite embargado y los pone a disposición del juzgado. En el caso de salario o pensión, la empresa o el organismo pagador se convierte en tercero obligado a retener mensualmente la parte embargable y consignarla.

Las rentas periódicas (alquileres que el inquilino cobre, comisiones, etc.) también pueden embargarse, notificando al tercero deudor del ejecutado para que, desde ese momento, pague al juzgado la parte debida. Cuando el inquilino es autónomo, el embargo de créditos frente a clientes y de terminales de cobro puede ser igualmente efectivo. Si hay indicios de economía sumergida, la investigación patrimonial y la colaboración de terceros (comunidades de propietarios, administradores de fincas) puede aportar pistas valiosas.

• Cuentas: retención inmediata del saldo disponible hasta la cifra señalada.
• Salarios: respeto del mínimo inembargable y tramos progresivos.
• Rentas de terceros: notificación y obligación de pago al juzgado.

Tasación, depósito y subasta

Trabar bienes es solo el paso previo. Para cobrar, hay que realizarlos. En bienes muebles (electrodomésticos, vehículos), el juzgado puede designar depositario —a veces el propio acreedor— y ordenar tasación o valoración. En inmuebles, la ejecución se orienta a la subasta judicial electrónica con base en el valor de tasación o, en su defecto, el que se determine conforme a criterios legales. La publicidad de la subasta, los plazos de puja y las condiciones de remate están reglados, y su resultado puede destinarse al pago total o parcial de la deuda, con devolución de sobrante al deudor.

Si no hay postores o el valor de mercado es insuficiente, cabe la adjudicación al acreedor dentro de los límites legales. Durante la fase de realización, es clave vigilar incidencias: cargas preferentes, terceras personas que alegan titularidad, o bienes que se deprecian. En algunos supuestos, la venta directa o la dación en pago pueden resultar más eficientes que la subasta.

• Designación de depositario: conservación y custodia del bien embargado.
• Tasación ajustada a mercado para optimizar el valor de realización.
• Subasta electrónica: transparencia, plazos y reglas de puja.

Oposición, tercería y defensas

Una vez despachada la ejecución, el inquilino puede formular oposición por causas tasadas (pago ya efectuado, prescripción, pactos de espera, pluspetición, defectos formales del título). La oposición suspende ciertas actuaciones hasta su resolución, aunque no siempre paraliza cautelares ya acordadas. Paralelamente, terceros pueden interponer tercería de dominio si alegan titularidad sobre el bien embargado (por ejemplo, objetos en la vivienda que pertenecen a otra persona) o tercería de mejor derecho si sostienen crédito preferente.

Para el propietario, la mejor defensa frente a estas incidencias es una demanda sólida, un cálculo correcto de la deuda, y un inventario de bienes cuidadosamente documentado. Si el embargo recae sobre bienes dudosos, es prudente proponer bienes alternativos con mejor encaje jurídico para no dilatar la realización. Y si la oposición revela un error (por ejemplo, un pago no computado), lo más eficiente puede ser ajustar la ejecución para evitar costas innecesarias.

• Oposición del ejecutado: causas limitadas y control judicial estricto.
• Tercería de dominio: protección del verdadero titular del bien.
• Mejor derecho: prelación de créditos frente al embargante.

Preguntas frecuentes