Derechos del propietario ante inquilinos conflictivos

1. Qué derechos tiene realmente el propietario ante un inquilino conflictivo

La ley no concede una respuesta única para todos los conflictos. Lo que sí existe es un conjunto de facultades que pueden activarse según el incumplimiento. El art. 27 LAU prevé la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones, entre ellas la falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas, así como otros supuestos legalmente contemplados.

Desde una perspectiva práctica, conviene distinguir:

• Lo que regula expresamente la ley: pago de renta, causas de resolución, fianza, deberes básicos de uso y conservación, y acciones judiciales que pueden plantearse.
• Lo que puede pactarse válidamente: determinadas cláusulas sobre distribución de gastos, uso permitido, comunicación de incidencias o penalizaciones, siempre dentro de los límites legales y de acuerdo con el art. 1255 CC.
• Lo que dependerá del caso: si hubo daños reales, si las molestias están acreditadas, si el destino del inmueble se alteró o si la documentación contractual es suficiente.

2. Qué incumplimientos conviene documentar desde el primer momento

No todos los conflictos tienen la misma relevancia jurídica. Por eso conviene documentar desde el inicio los hechos que pueden tener consecuencias legales o económicas:

• Impago total o parcial de la renta y otras cantidades debidas.
• Daños en la vivienda o falta de conservación no atribuible al desgaste ordinario.
• Molestias a vecinos, actividades no consentidas o conflictos de convivencia, si existen comunicaciones, denuncias o actas.
• Subarriendo, cesión o cambio de uso sin consentimiento cuando sea exigible.
• Negativa de acceso para reparaciones necesarias, si procede y está bien comunicada.

En esta fase, suelen ser útiles los recibos impagados, extractos bancarios, mensajes, correos, fotografías fechadas, inventario inicial, parte de incidencias y comunicaciones de la comunidad. Habrá que valorar siempre su licitud, su autenticidad y su utilidad probatoria.

3. Cómo hacer un requerimiento previo y cuándo puede ser útil el burofax

Antes de reclamar judicialmente, muchas veces conviene realizar un requerimiento previo. No es una solución mágica ni un requisito universal en todos los supuestos, pero puede servir para dejar constancia del incumplimiento, reclamar el pago, pedir el cese de una conducta o abrir una salida negociada.

El burofax suele ser útil cuando interesa acreditar contenido y recepción o intento de entrega. En la práctica, conviene que el requerimiento incluya:

• Identificación de las partes y de la vivienda arrendada.
• Descripción clara del incumplimiento.
• Cantidades reclamadas, si las hay, con el mayor detalle posible.
• Plazo razonable para pagar, cesar en la conducta o regularizar la situación.
• Advertencia prudente de que, si no se atiende, podrá valorarse la resolución contrato o la reclamación correspondiente.

La redacción debe ser firme, pero precisa. Un requerimiento exagerado o jurídicamente impreciso puede perjudicar la estrategia posterior.

4. Cuándo puede plantearse la resolución del contrato y el desahucio

La resolución del contrato puede plantearse cuando concurre un incumplimiento relevante previsto por la ley o respaldado por un pacto válido. El art. 27 LAU es la referencia central para determinar si el arrendador puede pedir la resolución del arrendamiento.

Si el conflicto es por morosidad alquiler o por expiración del plazo en determinados supuestos, la LEC contempla acciones que, con carácter general, se articulan en el ámbito del desahucio de inquilinos morosos y del juicio verbal. Ahora bien, la vía exacta, la acumulación de acciones, la reclamación de rentas y el eventual lanzamiento dependerán de cómo esté planteada la demanda y de la situación del inmueble.

También puede ser razonable valorar una negociación o mediación si hay posibilidades reales de entrega voluntaria o pago, pero no debe presentarse como obligación general ni como sustituto automático de la acción judicial.

5. Daños en la vivienda, fianza y cantidades que pueden reclamarse

En materia de daños vivienda, conviene diferenciar entre deterioros por uso ordinario y daños imputables al arrendatario. La fianza, regulada en el art. 36 LAU, no convierte cualquier desperfecto en deducción automática: habrá que comprobar el estado inicial y final del inmueble, la entidad del daño y su coste acreditado.

La retención fianza puede discutirse si el propietario no justifica las cantidades. Por eso suelen ser importantes el inventario firmado, las fotografías, presupuestos, facturas y, en su caso, informes técnicos. Además de daños, pueden reclamarse rentas debidas, suministros repercutibles si estaban pactados y otras cantidades exigibles conforme al contrato y a la ley.

6. Qué pruebas conviene reunir antes de negociar o reclamar

Antes de iniciar una negociación, un requerimiento pago o una demanda, conviene reunir una base documental mínima. Estas son, en muchos casos, las pruebas más útiles:

Si se valora pedir medidas cautelares o formular una acción más compleja, la estrategia probatoria debe revisarse con especial cuidado, porque no todos los conflictos de arrendamiento justifican ese tipo de petición.

7. Errores habituales del propietario y cuándo conviene pedir asesoramiento

Entre los errores más frecuentes están dejar pasar meses sin documentar el problema, reclamar verbalmente sin prueba, confundir molestias con causas automáticas de resolución, retener toda la fianza sin justificación o cambiar cerraduras y recuperar la posesión por vías de hecho. Estas actuaciones pueden agravar el conflicto.

Conviene pedir asesoramiento cuando hay impago continuado, daños relevantes, ocupación sin entrega voluntaria al finalizar el contrato, cláusulas dudosas, discrepancias sobre la fianza o riesgo de litigio. Un análisis previo puede ayudar a decidir si interesa requerir, negociar, reclamar rentas, resolver el arrendamiento o plantear el desahucio con la documentación adecuada.