Qué hacer si el inquilino alquila por temporadas ilegales

Señales y pruebas de alquiler por temporadas ilegales

Detectar a tiempo que un inquilino alquila por temporadas ilegales es clave para proteger tu vivienda y tu posición jurídica. Las señales más habituales suelen llegar por tres vías: movimientos inusuales de personas con maletas, comentarios de vecinos sobre entradas y salidas frecuentes, y anuncios en plataformas de alquiler temporal. Aunque la intuición ayuda, en un procedimiento será imprescindible aportar pruebas verificables que demuestren el uso no autorizado.

Empieza por realizar una búsqueda sistemática del inmueble en portales conocidos y metabuscadores. Anota variantes de dirección, fotos del interior y títulos de anuncio que puedan asociarse a tu vivienda. Si localizas un anuncio sospechoso, documenta con capturas de pantalla que muestren fecha y URL visible. Guarda también el código del anuncio, calendario de disponibilidad, precio por noche o por semanas y cualquier descripción que evidencie «alquiler por temporadas» o «uso turístico». Complementa con reseñas de huéspedes, si las hay, porque ofrecen una línea temporal del uso continuado.

Otra fuente de prueba es la propia comunidad de propietarios. Solicita al presidente o al administrador un informe interno de incidencias (ruidos, recogida de llaves, limpieza de salidas), respetando siempre la protección de datos. Si hay conserje o personal de mantenimiento, sus partes escritos pueden respaldar el patrón de entradas y salidas. También sirven tickets de empresas de limpieza contratadas por el inquilino para cambiar sábanas o entregar kits de bienvenida.

Por último, si la vivienda requiere licencia para uso turístico y no la tiene, recaba certificados municipales o capturas del registro autonómico para demostrar la inexistencia de autorización. Cuanto más completa sea la prueba, más sólido será tu requerimiento y, en su caso, tu demanda de resolución y desahucio por uso distinto al pactado.

Marco legal aplicable (LAU y normativa turística)

El núcleo del problema cuando un inquilino alquila por temporadas ilegales está en el uso distinto al pactado. En un arrendamiento de vivienda habitual, el destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El subarriendo total o el alquiler por noches o semanas a terceros transforma de facto el destino del inmueble en uno de carácter temporal o incluso turístico. Esa desviación, salvo que el contrato lo permita expresamente y la normativa lo autorice, suele constituir causa de resolución.

Además de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), interviene la normativa autonómica y municipal de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, que regula licencias, registros y requisitos técnicos. Muchas ciudades limitan o prohíben el alquiler turístico en edificios residenciales. La falta de licencia o la infracción de ordenanzas puede acarrear sanciones económicas elevadas para el responsable del uso, que generalmente es quien explota la actividad: el inquilino.

En paralelo, los estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios pueden prohibir la actividad de alojamiento temporal en el inmueble. Si existe esa prohibición, el arrendatario que explota la vivienda como alojamiento por temporadas incumple no solo el contrato, sino también el régimen de propiedad horizontal, generando conflictos vecinales y responsabilidad por daños.

Comprender este marco ayuda a elegir la estrategia: requerir el cese inmediato, iniciar desahucio por incumplimiento y reclamar daños, o combinar estas vías con denuncias ante la administración para detener la actividad ilegal y reforzar el dossier probatorio.

Revisión del contrato y cláusulas de uso

Antes de actuar, revisa el contrato firmado con detalle. Identifica la cláusula de destino de la vivienda, la regulación del subarriendo y la cesión de uso. Si existe una «cláusula de uso exclusivo como vivienda habitual» y otra que prohíba el subarriendo total o parcial sin autorización escrita del arrendador, tendrás una base contractual clara. Comprueba la duración, las obligaciones de convivencia, las penalizaciones por incumplimiento y cualquier referencia a licencias o normativas locales.

Evalúa también si hay cláusulas de inspección o de acceso razonable para verificar el estado del inmueble previa comunicación. Aunque la entrada unilateral sin consentimiento es inviable, el compromiso de facilitar visitas pactadas puede ser útil para constatar indicios (por ejemplo, presencia de cerraduras inteligentes temporales, folletos de check-in o lotes de sábanas en gran cantidad).

Si tu contrato es escueto, no desesperes: el uso distinto al pactado puede acreditarse igualmente por la vía legal general. No obstante, un contrato bien redactado acelera la respuesta y reduce el margen de defensa del inquilino, que tratará de presentar el uso como «alojamiento de familiares o amigos» o «subarriendo ocasional permitido».

Anexa a esta revisión cualquier anexo o comunicación posterior (emails, whatsapps) que pueda interpretarse como autorización o como recordatorio de prohibición. Si en algún momento dejaste constancia de que no se permite el alquiler por temporadas, esa prueba fortalecerá el posterior requerimiento fehaciente.

Requerimiento fehaciente al inquilino

Una vez reunidas las evidencias y revisado el contrato, el siguiente paso es enviar un requerimiento fehaciente al inquilino. El objetivo es doble: instarle a cesar inmediatamente el alquiler por temporadas ilegales y dejar constancia documental de tu oposición, abriendo la puerta a la resolución si persiste el incumplimiento. El formato más aconsejable es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo, aunque también puede utilizarse un conducto notarial.

En el requerimiento, identifica con precisión el incumplimiento: alude a las cláusulas vulneradas, al uso distinto al pactado y a la normativa aplicable. Adjunta o relaciona las pruebas principales (sin saturar con todo el material, que se aportará en sede judicial) y fija un plazo breve, pero razonable, para el cese y la acreditación por escrito. Advierte que, de no cesar, iniciarás acciones de resolución del contrato, desahucio y reclamación de daños y perjuicios, así como las denuncias administrativas que correspondan.

Mantén un tono profesional, objetivo y conciso. Si el inquilino alega que son «visitas de familiares», solicita documentación acreditativa (parentesco, periodos concretos) y reserva tu valoración para el procedimiento. La clave es fijar tu posición con rigor y sin caer en discusiones improductivas por mensajería informal.

Acción de resolución y desahucio

Si el inquilino mantiene la actividad tras el requerimiento, la vía judicial es el siguiente paso. La demanda suele articularse por resolución del contrato de arrendamiento por uso distinto al pactado, acumulando lanzamiento (desahucio) y reclamación de rentas o daños si procede. Para sostener la pretensión, la prueba debe mostrar un patrón: anuncios activos, reservas, reseñas, entradas y salidas de terceros, o cualquier conducta incompatible con la vivienda habitual.

Es recomendable acompañar certificaciones del registro autonómico de viviendas turísticas que acrediten la falta de licencia, así como informes del administrador de fincas sobre las molestias derivadas. El juez valorará el incumplimiento grave y reiterado como causa de resolución. Si además existe prohibición estatutaria o acuerdo comunitario, la ilicitud del uso resulta aún más evidente.

La acumulación de acciones permite solicitar el lanzamiento del arrendatario, pero también medidas accesorias: cese inmediato de la actividad y, en su caso, consignación de llaves. En paralelo, conviene pedir que se condene al inquilino al pago de costas si la actuación ha sido temeraria. La rapidez del procedimiento dependerá de la carga del juzgado y de la oposición del arrendatario, que puede intentar cuestionar la autenticidad de las capturas o minimizar la actividad.

Una presentación clara, con fotos, capturas y documentos contrastables, facilita la convicción judicial sobre el alquiler por temporadas ilegales y refuerza la decisión de resolver el contrato y ordenar el desahucio.

Reclamación de daños y perjuicios

El uso indebido del inmueble suele generar perjuicios medibles. Además del desgaste extraordinario y posibles daños materiales, existen costes derivados de sanciones administrativas, conflictos vecinales o pérdida de valor reputacional del piso en la comunidad. La reclamación de daños y perjuicios debe cuantificar cada concepto con rigor y vincularlo causalmente a la conducta del inquilino.

Empieza por estimar el sobreuso: reparaciones, sustitución de cerraduras, pintura y limpieza profunda. Aporta facturas y presupuestos. Si la comunidad ha impuesto recargos o si el administrador ha tenido que dedicar horas extraordinarias por incidencias, solicita certificación y cuantía. En caso de sanciones administrativas relacionadas con la actividad, analiza si la responsabilidad recae en el explotador (habitualmente, el inquilino) y pide el reembolso.

También puedes reclamar la diferencia entre la renta pactada y la ventaja económica obtenida por el inquilino explotando la vivienda por noches o semanas, cuando sea acreditable mediante el histórico de precios del anuncio y calendarios de ocupación. Este enfoque evita que el arrendatario se enriquezca injustamente a costa de tu inmueble.

La clave es la trazabilidad probatoria. Cuantos más elementos objetivos respalden la relación causa-efecto, más opciones tendrás de obtener una indemnización justa junto con la resolución del contrato.

Actuación ante la comunidad y Administraciones

Paralelamente a la vía contractual y judicial, la coordinación con la comunidad de propietarios y las Administraciones puede acelerar el cese del alquiler por temporadas ilegales. Si los estatutos o un acuerdo comunitario prohíben expresamente los alojamientos temporales, el administrador puede requerir al inquilino y, en su caso, emprender acciones internas. Solicita por escrito que se te informe de las incidencias y acuerdos adoptados para incorporarlos a tu expediente.

A nivel administrativo, muchas ciudades disponen de unidades de inspección turística o de vivienda que actúan ante denuncias vecinales. Presenta una comunicación aportando evidencias (anuncios, reseñas, fotos). La inspección puede derivar en actas, precintos o sanciones que, además de disuadir al inquilino, constituyen prueba independiente del uso ilícito. Verifica si la comunidad autónoma exige registro de la vivienda de uso turístico; la ausencia de inscripción es un indicio contundente.

Procura que tu intervención frente a terceros respete la normativa de protección de datos y evite difamaciones. La finalidad es detener una actividad ilegal, no exponer públicamente al arrendatario. En ese sentido, canaliza las comunicaciones por vías oficiales: administrador de fincas, policía local o servicios de inspección, y evita redes sociales.

Una estrategia coordinada reduce la duración de la actividad y fortalece tu posición procesal, mostrando que actuaste con diligencia y por cauces legítimos.

Gestión de evidencias digitales

En casos de alquiler por temporadas ilegales, la mayor parte de la prueba es digital. Por ello, cuida la forma de obtención y conservación. Haz capturas de pantalla completas donde se vean fecha, hora y URL. Considera herramientas de archivado que generen una huella temporal. Descarga versiones en PDF de los anuncios y guarda el código fuente o ID del anuncio. Si hay reseñas, captura la cronología con nombres de usuarios anonimizados si fuera necesario.

Cuando existan comunicaciones del inquilino ofreciendo estancias, exporta las conversaciones en formatos íntegros (email con cabeceras, historiales completos de mensajería). Evita editar o manipular las imágenes: cualquier alteración compromete su credibilidad. Para reforzar, puedes levantar un acta notarial de presencia de las publicaciones, que facilita la autenticidad ante el juzgado.

Clasifica el material en carpetas por fecha y tipo: anuncios, reseñas, calendarios, comunicaciones, incidencias de la comunidad y documentación administrativa. Elabora un índice de evidencias con breve descripción y vínculo al archivo. Esa organización permite a tu abogado construir una demanda clara y evita pérdidas de tiempo a la hora de contestar a la defensa del arrendatario.

La trazabilidad y la autenticidad son tu mejor seguro probatorio. Cuanto más limpio y verificable sea el rastro digital, mayor solidez tendrá tu acción de resolución y desahucio.

Prevención: cómo blindar futuros contratos

El mejor conflicto es el que no llega a producirse. Para evitar que un inquilino alquile por temporadas ilegales en el futuro, revisa tu modelo de contrato y refuerza tus procesos de selección. Incluye una cláusula expresa que prohíba el subarriendo o cesión total o parcial, el uso turístico, el alquiler por noches o semanas y cualquier explotación lucrativa con fines de alojamiento temporal. Prevé la resolución automática por incumplimiento y una penalización tasada por daños de difícil cuantificación.

Añade la obligación de cumplir estatutos y acuerdos de la comunidad, así como normas municipales y autonómicas sobre vivienda de uso turístico. Introduce la facultad de visitas programadas y razonables para revisar el estado del inmueble, con preaviso y respeto a la intimidad. Establece la obligación del inquilino de mantener un seguro de responsabilidad civil y de comunicar de inmediato cualquier variación en el uso de la vivienda.

En la selección, solicita documentación que acredite estabilidad (contratos laborales, referencias), realiza entrevistas y verifica la intención de residir de forma habitual. Si la zona es de alta presión turística, extrema precauciones y comunica con claridad las consecuencias del uso indebido. Por último, mantén una relación profesional y documentada: todas las comunicaciones relevantes por email, evitando acuerdos verbales ambiguos.

Estas medidas reducen el riesgo de que tu inmueble se convierta en alojamiento por temporadas sin autorización y te dan herramientas claras para reaccionar con rapidez si ocurre.

Preguntas frecuentes

¿Puedo entrar a la vivienda para comprobar si se alquila por noches? No. La inviolabilidad del domicilio protege al arrendatario. Solo puedes acceder con su consentimiento o por resolución judicial. Lo adecuado es recabar indicios externos (anuncios, reseñas, informes del administrador) y requerir el cese por vía fehaciente.

Si el contrato no prohíbe el subarriendo, ¿puedo resolver? Depende del destino pactado y de la normativa. Aunque no exista prohibición expresa, el uso turístico o temporal profesionalizado suele ser incompatible con la vivienda habitual. Si además hay normativa municipal que exige licencia y no la hay, el incumplimiento se refuerza.

¿A quién sanciona el Ayuntamiento por el alquiler turístico ilegal? Habitualmente al explotador de la actividad; si es el inquilino, recaerá sobre él. No obstante, conviene colaborar con la inspección para clarificar la autoría y evitar que la responsabilidad se desplace al propietario sin base.

¿Puedo reclamar los beneficios obtenidos por el inquilino? Puedes solicitar una indemnización basada en el enriquecimiento injusto, acreditando precios y ocupación del anuncio. También los daños materiales y comunitarios, con facturas e informes.

¿Conviene denunciar primero o demandar directamente? Suele ser eficaz combinar: requerimiento fehaciente, denuncia administrativa para frenar la actividad y demanda de resolución y desahucio. La secuencia depende de la urgencia y del volumen de prueba disponible.