Qué hacer si el inquilino realiza obras sin licencia

Qué se considera obras sin licencia del inquilino

Cuando un inquilino realiza obras sin licencia pueden darse dos tipos de irregularidades: por un lado, la falta de autorización del propietario para modificar el inmueble; por otro, la ausencia de licencia o comunicación previa ante el Ayuntamiento cuando la normativa urbanística lo exige. Ambas situaciones pueden coexistir y generar responsabilidades distintas, tanto civiles como administrativas.

Es esencial distinguir entre pequeñas reparaciones o mejoras menores y las obras que alteran la configuración del inmueble, su estructura o sus instalaciones principales. No todas las actuaciones del inquilino se consideran obras en sentido jurídico, y no todas requieren licencia urbanística, pero sí pueden requerir permiso del arrendador según el contrato de alquiler.

• Obras menores: pintura, cambio de grifos, sustitución de pequeños elementos sin alterar la distribución ni la estructura.
• Obras de mejora: instalación de muebles de cocina, armarios empotrados, cerramientos ligeros que pueden requerir autorización del propietario y, en ocasiones, licencia.
• Obras que alteran la configuración: tirar o levantar tabiques, unir habitaciones, cambiar la ubicación de baños o cocinas.
• Obras estructurales o de instalaciones generales: intervenir en vigas, forjados, fachadas, cubiertas, bajantes, instalaciones comunes de agua, gas, electricidad o ventilación.

Revisar el contrato de alquiler y la ley aplicable

El primer paso ante unas obras sin licencia realizadas por el inquilino es revisar detenidamente el contrato de arrendamiento. En la mayoría de contratos se incluye una cláusula específica sobre reformas, mejoras y obras, que suele prohibir cualquier modificación sin autorización previa y escrita del arrendador, o bien la condiciona a ciertos requisitos.

Además del contrato, resulta imprescindible tener en cuenta la legislación aplicable. En España, los arrendamientos urbanos se rigen principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, por el Código Civil. A esto se suman las ordenanzas municipales y la normativa urbanística autonómica, que determinan qué obras requieren licencia, comunicación previa o proyecto técnico.

• Comprueba si el contrato prohíbe expresamente las obras sin permiso.
• Revisa si se prevé la posibilidad de resolver el contrato por incumplimiento en caso de obras no autorizadas.
• Analiza quién asume el coste de las obras y la obligación de reponer el inmueble a su estado original.
• Ten en cuenta los plazos de preaviso y las penalizaciones pactadas, si las hubiera.

Primeros pasos: comunicación y recopilación de pruebas

Una vez detectadas las obras sin licencia, es fundamental actuar con rapidez pero también con orden. Antes de iniciar cualquier procedimiento formal, conviene recabar información y pruebas que acrediten la existencia de las obras, su alcance y la falta de autorización o licencia. Esto será clave si el conflicto termina en vía judicial o administrativa.

• Verificación de los hechos: visita al inmueble, fotografías, vídeos y, si es posible, informe técnico.
• Documentación contractual: copia del contrato de arrendamiento y de cualquier comunicación previa sobre reformas.
• Información urbanística: consulta al Ayuntamiento sobre la necesidad de licencia y si existe alguna solicitud o concesión a nombre del inquilino o del propietario.
• Testigos: vecinos, comunidad de propietarios o administrador de fincas que puedan acreditar ruidos, movimientos de materiales o cambios visibles.

Paralelamente, es recomendable iniciar una comunicación formal con el inquilino, preferiblemente por escrito y por un medio que deje constancia de su recepción, como burofax con certificación de texto y acuse de recibo, correo electrónico certificado o carta notarial.

Obligaciones y responsabilidad del inquilino por obras ilegales

El inquilino tiene la obligación legal de usar la vivienda o local arrendado con la diligencia de un buen padre de familia y de respetar la configuración del inmueble. Salvo pacto expreso en contrario, no puede realizar obras que modifiquen su estructura, distribución o instalaciones sin el consentimiento del propietario, y mucho menos sin las licencias urbanísticas preceptivas.

Cuando el arrendatario realiza obras sin licencia o sin permiso del arrendador, puede incurrir en varios tipos de responsabilidad:

• Responsabilidad contractual: por incumplir el contrato de alquiler, lo que puede justificar la resolución del contrato y la reclamación de daños y perjuicios.
• Responsabilidad civil extracontractual: si las obras causan daños a terceros, como vecinos o a la comunidad de propietarios.
• Responsabilidad administrativa: frente al Ayuntamiento por ejecutar obras sin licencia, con posibles sanciones económicas y órdenes de demolición o restitución.
• Responsabilidad frente a la comunidad: por modificar elementos comunes o alterar la fachada sin autorización de la junta de propietarios.

Derechos y opciones del propietario ante obras sin permiso

El propietario dispone de varias herramientas legales para reaccionar frente a unas obras sin licencia realizadas por el inquilino. La estrategia adecuada dependerá de la gravedad de las obras, del riesgo que supongan para la seguridad del edificio, del impacto económico y de la voluntad de mantener o no la relación arrendaticia.

• Requerimiento de cese inmediato: exigir por escrito la paralización de las obras y la aportación de licencias y proyectos.
• Exigir la reposición del inmueble: solicitar que el inquilino devuelva la vivienda o local a su estado anterior, asumiendo los costes.
• Reclamación de daños y perjuicios: por los desperfectos, pérdida de valor del inmueble o sanciones administrativas derivadas.
• Resolución del contrato: cuando las obras supongan un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario.
• Acciones judiciales: demanda civil para obtener la resolución del contrato, el desahucio y la indemnización correspondiente.

En ocasiones, puede ser preferible negociar una solución amistosa, especialmente si las obras son fácilmente legalizables o incluso suponen una mejora objetiva del inmueble. No obstante, cualquier acuerdo debe documentarse por escrito y, si es necesario, complementarse con la tramitación de las licencias urbanísticas pertinentes.

Vía administrativa y sanciones urbanísticas

Las obras sin licencia no solo afectan a la relación entre propietario e inquilino, sino que también pueden constituir una infracción urbanística. Los Ayuntamientos tienen la potestad de inspeccionar las obras, paralizarlas y sancionar a los responsables, además de ordenar la restitución de la legalidad urbanística vulnerada.

Aunque el inquilino sea quien ha ejecutado las obras, el propietario figura como titular del inmueble y puede verse implicado en el expediente sancionador. Por ello es importante reaccionar con rapidez cuando se recibe una notificación municipal relacionada con obras en la vivienda o local arrendado.

• Atender de inmediato cualquier requerimiento o visita de inspección municipal.
• Aportar toda la documentación que acredite que las obras fueron realizadas por el inquilino sin autorización.
• Valorar la posibilidad de legalizar las obras, si la normativa lo permite, mediante la solicitud de licencia o declaración responsable.
• En caso de orden de demolición o restitución, coordinar con el inquilino quién asume los costes y cómo se ejecutarán los trabajos.

Vía civil: resolución del contrato y desahucio

Cuando las obras sin licencia constituyen un incumplimiento grave del contrato o ponen en riesgo la integridad del inmueble, el propietario puede acudir a la vía civil para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio del inquilino. Esta opción suele utilizarse cuando la negociación amistosa ha fracasado o cuando la gravedad de los hechos lo exige.

La demanda civil puede acumular varias pretensiones: la resolución del contrato, el lanzamiento del inquilino, la condena a reponer el inmueble a su estado original y la indemnización por daños y perjuicios. Para que prospere, será necesario acreditar la existencia de las obras, su carácter no autorizado y, en su caso, la ausencia de licencias.

• Reunir pruebas gráficas y documentales de las obras ejecutadas.
• Aportar el contrato de arrendamiento y los requerimientos previos enviados al inquilino.
• Incorporar informes técnicos que valoren los daños y el coste de la reposición.
• Calcular y reclamar los perjuicios económicos derivados, como pérdida de rentas o sanciones administrativas.

Reparación de daños y restitución del inmueble

Una cuestión clave cuando el inquilino realiza obras sin licencia es determinar quién asume el coste de reparar los daños y devolver el inmueble a su estado original. En principio, el arrendatario debe responder de los desperfectos causados por un uso inadecuado o por la realización de obras no autorizadas, sin derecho a ser indemnizado por las mejoras introducidas salvo pacto en contrario.

La restitución puede implicar desde trabajos sencillos, como volver a pintar o retirar tabiques ligeros, hasta intervenciones complejas que requieran proyecto técnico, dirección facultativa y nuevas licencias. En estos casos, el coste puede ser elevado y superar con creces la fianza depositada al inicio del contrato.

• Realizar un informe pericial que detalle el estado actual del inmueble y las obras necesarias para su restitución.
• Presupuestar los trabajos con varias empresas para tener una referencia de costes.
• Compensar parte de los daños con la fianza, si procede, y reclamar el resto al inquilino.
• Valorar si alguna de las mejoras puede mantenerse legalmente y aumentar el valor del inmueble.

Cómo prevenir obras no autorizadas en el futuro

Más allá de reaccionar ante unas obras sin licencia ya realizadas, es fundamental adoptar medidas preventivas para reducir el riesgo de que se repitan en futuros arrendamientos. Una buena prevención comienza en la redacción del contrato y continúa con una gestión activa de la relación con el inquilino y del propio inmueble.

• Cláusulas claras sobre obras y mejoras: especificar qué actuaciones están prohibidas, cuáles requieren autorización y cómo debe solicitarse.
• Obligación de solicitar licencias: establecer que cualquier obra que lo requiera debe contar con licencia municipal previa, a cargo del inquilino o del propietario según se pacte.
• Visitas periódicas al inmueble: pactar en el contrato la posibilidad de realizar inspecciones razonables, con preaviso, para comprobar el estado de la vivienda o local.
• Comunicación fluida: fomentar que el inquilino consulte antes de realizar cambios, ofreciendo respuestas ágiles y razonadas.
• Selección cuidadosa del inquilino: valorar la solvencia económica y la fiabilidad, especialmente en locales comerciales donde las obras suelen ser más frecuentes.

Modelos orientativos de comunicación al inquilino

Contar con modelos de comunicación claros y bien redactados facilita una reacción rápida y ordenada cuando se detectan obras sin licencia. A continuación se ofrecen ejemplos orientativos que pueden adaptarse a cada caso concreto. No sustituyen al asesoramiento jurídico profesional, pero sirven como base para estructurar los requerimientos.

Preguntas frecuentes