Qué hacer si el inquilino usa tu vivienda para delitos

Señales y verificación inicial

Detectar a tiempo que un inquilino puede estar usando tu vivienda para delitos es clave para actuar con seguridad y dentro de la ley. Algunas señales habituales incluyen tránsito inusual a horas intempestivas, olores fuertes y persistentes, ruidos continuados, modificaciones no autorizadas en cerraduras o ventanas, y quejas recurrentes de vecinos por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. También debe alertarte la negativa sistemática a permitir visitas de inspección pactadas en el contrato, el bloqueo de zonas comunes o la cobertura permanente de mirillas y ventanas. La verificación debe ser prudente: evita actuaciones por tu cuenta que pongan en riesgo tu seguridad o contaminen pruebas. Tu prioridad es confirmar indicios sin vulnerar derechos fundamentales ni incurrir en allanamiento. Para ello, documenta fechas y horas de los hechos notados, conserva mensajes o correos de vecinos y revisa el contrato para comprobar cláusulas de uso lícito, visitas de verificación y resolución por incumplimiento. Si tienes instalado un sistema de sensores en espacios comunes (por ejemplo, detector de humo en vestíbulos o cámaras en zonas comunes permitidas por la comunidad y la normativa), revisa los registros conforme a la legalidad. Ante una sospecha razonable, pasa inmediatamente al siguiente paso: proteger la seguridad y activar la respuesta institucional adecuada, empezando por la policía cuando exista riesgo o actividad delictiva flagrante.

• Registra incidencias con fechas y horas.
• Guarda comunicaciones vecinales y del administrador.
• Revisa contrato y cláusulas de uso lícito y visitas.

Actuación inmediata: seguridad y policía

Si sospechas de delitos en curso o de un riesgo para personas o bienes, llama a la policía de inmediato. La intervención de las fuerzas y cuerpos de seguridad es esencial para detener conductas ilícitas y asegurar la escena. Evita encarar al inquilino o a terceros: puede agravar la situación y exponerte a represalias. Facilita a los agentes toda la información disponible: dirección exacta, planta y puerta, descripción de los hechos, horarios y cualquier documento que acredite tu titularidad o administración del inmueble. Si la intervención se produce, solicita número de atestado y datos de los agentes para futuras acciones civiles. Cuando no hay urgencia, puedes interponer denuncia en comisaría relatando hechos y aportando indicios. En paralelo, coordínate con un abogado para preparar la resolución del contrato y un eventual desahucio por actividades ilícitas, que son causa legal de resolución. La prioridad es proteger a la comunidad y conservar pruebas válidas, sin vulnerar derechos ni obstaculizar la investigación penal.

• Llama a la policía ante riesgo o delito flagrante.
• No enfrentes al inquilino; evita discusiones y grabaciones invasivas.
• Coordina con tu abogado las acciones civiles y penales.

Pruebas y cadena de custodia

En un proceso civil de resolución contractual y desahucio, y en su caso penal, la calidad de las pruebas marca la diferencia. Debes buscar pruebas lícitas y respetar la privacidad del ocupante: grabaciones en zonas comunes permitidas por la comunidad, testimonios de vecinos, partes policiales, requerimientos burofax, facturas de daños y cualquier inspección técnica autorizada. No entres en la vivienda ni instales dispositivos de escucha. Si la policía interviene, su atestado y los informes periciales son pruebas robustas. Cuando encargues un burofax o acta notarial de presencia (si es posible y seguro), conserva justificantes, acuses y fotografías. Catalogar los elementos con fecha, hora y origen te ayuda a mantener una mínima cadena de custodia: quién recabó la prueba, cuándo y cómo. Evita manipular espacios o objetos que puedan ser investigados; cualquier alteración innecesaria puede restar valor probatorio o incluso acarrear responsabilidades.

• Usa canales formales: burofax con certificación de contenido y acuse.
• Solicita al administrador certificación de quejas y acuerdos de la comunidad.
• Considera peritaje de daños y valoración de reparaciones.

Requerimiento al inquilino y comunicaciones

Tras la intervención policial o la constatación de indicios, envía un requerimiento formal al inquilino recordando las obligaciones de uso lícito del inmueble, prohibición de actividades ilícitas y el deber de no causar molestias a la comunidad. El medio idóneo es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Indica los hechos, la cláusula contractual y la base legal aplicable, fija un plazo breve para el cese de la actividad y la entrega voluntaria de la posesión y advierte de la resolución del contrato y del ejercicio de acciones de desahucio y reclamación de daños. Evita comunicaciones agresivas o difamatorias; ceñirte a hechos verificables reduce riesgos. Si el contrato prevé inspecciones, propón fecha con preaviso razonable y por escrito. En paralelo, informa al administrador de fincas del curso de acciones para coordinar medidas en zonas comunes, siempre salvaguardando datos personales y el secreto de las actuaciones policiales.

• Usa un tono objetivo y profesional.
• Fija plazos cortos (48–72 h) cuando exista urgencia.
• Coordina el envío con tu abogado para alinear la demanda inmediata.

Resolución del contrato por actividades ilícitas (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla como causa de resolución del contrato que en la vivienda se realicen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Esta causa, habitual en los contratos bien redactados, faculta al arrendador a extinguir la relación y recuperar la posesión. La demanda se apoya en hechos (atestados, quejas, informes) y en la cláusula contractual correspondiente. No es imprescindible una condena penal para resolver el contrato en vía civil si existen indicios suficientes y prueba válida, aunque un atestado o diligencias abiertas refuerzan notablemente tu posición. Si hay subarriendo o cesión inconsentida asociada a la actividad, añade esa causa. Incluye también la reclamación de rentas debidas, daños y perjuicios y la imposición de costas. Es recomendable pedir entrega inmediata de llaves al extinguir el contrato, así como la pérdida de la fianza en concepto de daños o rentas, con su debida justificación.

• Aporta prueba documental y testifical suficiente.
• Solicita resolución, lanzamiento y costas.
• Valora acumular reclamación de daños y rentas impagadas.

Desahucio y medidas cautelares

Cuando la actividad ilícita no cesa y no hay entrega voluntaria, procede el desahucio por resolución del contrato. Tu abogado preparará demanda con solicitud de medidas cautelares si hay riesgo para la seguridad, para el inmueble o para la comunidad (por ejemplo, prohibición de acceder a zonas comunes, depósito judicial de llaves o autorización de entrada para asegurar el bien cuando la autoridad lo estime). La tramitación puede agilizarse si aportas atestado policial y pruebas consistentes. Evita soluciones de hecho como cambiar la cerradura: podrían considerarse coacciones o allanamiento si la vivienda sigue ocupada. Tras la sentencia o decreto, se fijará fecha de lanzamiento; coordina con la comisión judicial, cerrajero y, si procede, con la policía. Documenta el estado del inmueble el día del lanzamiento con fotos, vídeo y acta si es posible para facilitar reclamaciones posteriores de daños y perjuicios.

• Demanda de desahucio con base en resolución por ilícitos.
• Petición de medidas cautelares proporcionadas.
• Planifica el lanzamiento con cerrajero y reportaje probatorio.

Responsabilidad del propietario y defensa

El propietario, por el mero hecho de arrendar, no es responsable de los delitos cometidos por el inquilino, pero sí debe actuar con diligencia al conocer la situación. Ignorar las quejas o no activar mecanismos de cese puede exponerte a reclamaciones civiles de vecinos por daños o perjuicios. Tu defensa pasa por demostrar que actuaste con prontitud: denuncia o aviso policial, requerimientos formales, demanda de resolución y colaboración con la comunidad. En reclamaciones por daños al inmueble o a zonas comunes, conserva facturas y presupuestos, y valora un informe pericial. Frente a la posible defensa del inquilino (p. ej., negar los hechos o alegar desconocimiento), la prueba coherente y documentada resulta decisiva. Si la actividad ilícita implicó obras no autorizadas, reclama reposición y coste de la restitución. En casos de bienes requisados o precintados por la autoridad, sigue las indicaciones del juzgado para recuperar la disponibilidad sin contaminar pruebas ni incurrir en ilícitos.

• Demuestra actuaciones tempranas y documentadas.
• Reclama daños con base probatoria sólida.
• Evita conductas que puedan vulnerar derechos del ocupante.

Comunidad de propietarios y vecindario

La comunicación con la comunidad debe ser fluida y respetuosa con la normativa de protección de datos y la investigación penal. Informa al administrador de fincas de que has iniciado acciones legales y de que toda información útil puede dirigirse a tu abogado o al juzgado. Solicita, cuando proceda, certificados de quejas, acuerdos de junta y requerimientos a la propiedad. La comunidad puede adoptar medidas en zonas comunes (refuerzo de cerraduras, control de accesos, iluminación), siempre dentro de sus competencias. Evita difundir datos personales o detalles de la investigación fuera de los canales legales; limita la información a lo necesario. Si se producen daños en elementos comunes, coordina la peritación con el seguro de la comunidad. Mantener una relación colaborativa con los vecinos facilitará testificales y reducirá tensiones durante y después del proceso.

• Pide certificación de incidencias y acuerdos de junta.
• Coordina medidas en zonas comunes con el administrador.
• Evita difundir información sensible por chats informales.

Seguro de hogar y coberturas legales

Revisa tu póliza de hogar y, si la tienes, la de impago de alquiler o defensa jurídica. Muchas pólizas cubren asistencia legal, peritajes, cambio de cerraduras tras el lanzamiento y parte de los daños materiales. Comunica el siniestro dentro de los plazos, aportando atestado, requerimientos y fotografías. Si existen daños dolosos, pregunta por la cobertura específica y por el procedimiento de tasación. Algunas aseguradoras exigen que inicies acciones legales para activar coberturas; otras ofrecen abogados concertados. Valora si te interesa continuar con tu abogado de confianza (coste cubierto total o parcialmente) o si aceptas el letrado del seguro. En caso de impagos de renta relacionados con la actividad ilícita, suma estas cuantías a la reclamación principal. Documentar todo el coste de restitución (pintura, limpieza, cerrajería, instalaciones) incrementa la probabilidad de recuperación económica.

• Comunica el siniestro con documentación completa.
• Pregunta por defensa jurídica y peritajes incluidos.
• Incluye rentas, daños y gastos de restitución en tu reclamación.

Recuperación de la vivienda y prevención

Lograda la resolución y el lanzamiento, planifica una recuperación segura del inmueble. Acude con cerrajero, inventarista y, si es posible, un fedatario para documentar el estado. Retira enseres siguiendo el protocolo legal si quedan bienes del inquilino; pregunta a tu abogado por el depósito temporal y notificaciones. Cambia bombines, revisa instalaciones (agua, gas, electricidad) y evalúa riesgos sanitarios. Pide presupuestos de reparación y limpieza, y conserva todas las facturas. En prevención futura, refuerza el contrato: cláusulas explícitas de uso lícito, inspecciones con preaviso, resolución por actividades ilícitas, penalizaciones proporcionales y obligación de seguro de responsabilidad civil del inquilino. Mejora el proceso de selección: verificación de solvencia, referencias, y, si es lícito, comprobaciones reputacionales no invasivas. La colaboración con el administrador y vecinos, junto con una póliza adecuada, reduce la probabilidad y el impacto de incidentes graves.

• Documenta el estado post-lanzamiento con fotos y acta.
• Restituye instalaciones y cambia cerraduras.
• Refuerza selección de inquilinos y pólizas.

Preguntas frecuentes

Ante una situación de riesgo, prioriza siempre la seguridad y la intervención policial. Para la recuperación de la vivienda, la combinación de prueba sólida, requerimientos formales y demanda de resolución/desahucio es la vía más eficaz y segura.