Averías en vivienda alquilada: prueba y reparto de costes

En las averías en vivienda alquilada no basta con preguntar quién paga: hay que identificar el tipo de reparación, la causa del daño, el uso de la vivienda, si se avisó al propietario y qué prueba existe antes de reclamar, descontar cantidades o retener importes.

Como regla orientativa, el arrendador suele asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el arrendatario puede asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario. Pero la respuesta concreta dependerá del contrato, de la antigüedad de los elementos, de los informes técnicos, de las comunicaciones y de la conducta de las partes.

Este artículo explica el marco aplicable en España, con la Ley de Arrendamientos Urbanos como referencia principal, y ofrece una guía práctica para documentar la avería antes de iniciar una reclamación.

Averías en vivienda alquilada: regla general y prueba

La cuestión central no es solo quién paga las reparaciones en un piso alquilado, sino por qué se ha producido la avería y qué puede demostrarse. Una caldera que deja de funcionar por antigüedad no plantea el mismo análisis que una caldera dañada por manipulación indebida; una humedad por rotura de bajante comunitaria no es igual que una filtración causada por falta de ventilación o por un uso anómalo.

En la práctica, conviene diferenciar entre tres planos: la obligación legal de conservación, los pactos contractuales válidos y la prueba del origen del daño. La LAU ofrece el marco principal, pero muchos conflictos se resuelven valorando facturas, fotografías, partes de reparación, antigüedad del elemento, mensajes entre arrendador y arrendatario e informes técnicos.

Si el asunto termina en una reclamación judicial, el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil resulta relevante para explicar la carga de la prueba: cada parte deberá acreditar los hechos en los que base sus pretensiones o defensas, sin perjuicio de las reglas y matices aplicables en cada caso.

Cómo encaja el reparto de costes en el artículo 21 de la LAU

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la conservación de la vivienda. En términos generales, el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario conforme a los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

El mismo precepto prevé que las pequeñas reparaciones alquiler que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda sean de cargo del arrendatario. La dificultad habitual está en determinar cuándo una intervención es una pequeña reparación por uso ordinario y cuándo estamos ante una reparación necesaria de conservación.

También debe tenerse en cuenta que el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones. Si se trata de evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede realizar reparaciones urgentes, previa comunicación al arrendador, y exigir de inmediato su importe, siempre que concurran los presupuestos legales y pueda acreditarse adecuadamente.

Para ampliar una visión práctica sobre reparaciones en pisos de alquiler, puede resultar útil comparar criterios técnicos y jurídicos antes de decidir quién debe asumir la factura.

Qué reparaciones suele asumir el propietario y cuáles puede pagar el inquilino

No existe una lista cerrada aplicable automáticamente a todos los casos. La valoración dependerá del contrato, del estado inicial de la vivienda, de la antigüedad de los elementos, del mantenimiento exigible, del origen del daño y de la prueba disponible. Aun así, pueden utilizarse algunos criterios prudentes.

Los artículos 1563 y 1564 del Código Civil son relevantes porque establecen, con matices, la responsabilidad del arrendatario por deterioros o pérdidas cuando sean imputables a su actuación o a la de personas de su casa, y la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado.

Por eso, ante desperfectos en piso de alquiler, no conviene resolver solo con frases generales como “lo paga siempre el propietario” o “lo paga siempre el inquilino”. Lo relevante será acreditar si se trata de conservación necesaria, desgaste ordinario, daño accidental, defecto previo, vicio oculto, mal uso o falta de aviso.

Cómo acreditar el origen de la avería antes de reclamar

La prueba de averías en alquiler es decisiva. Antes de reclamar, pagar, descontar o imputar un coste, conviene reunir documentación que permita reconstruir qué ocurrió, cuándo se comunicó y por qué se generó el daño.

• Fotografías y vídeos fechados de la avería, del elemento afectado y del entorno.
• Contrato de arrendamiento, anexos, inventario y reportaje fotográfico de entrada, si existe.
• Comunicaciones entre arrendador e inquilino por medios trazables: correo electrónico, burofax, mensajería o plataforma utilizada.
• Presupuestos, facturas y partes de reparación con descripción de la causa probable, no solo del trabajo realizado.
• Informes técnicos de instaladores, fontaneros, cerrajeros, peritos, seguros o comunidad de propietarios, según el caso.
• Justificantes de revisiones o mantenimiento cuando sean relevantes, por ejemplo en calderas o instalaciones.
• Cronología de avisos, visitas, intentos de reparación y respuestas de la otra parte.

El informe técnico es especialmente útil cuando la avería puede tener varias causas. Por ejemplo, una humedad puede proceder de una tubería privativa, de un elemento comunitario, de condensación, de una cubierta o de un uso inadecuado. Sin una mínima prueba, reclamar al arrendador, al inquilino, a la comunidad o al seguro puede resultar prematuro.

También conviene evitar reparaciones no comunicadas, salvo situaciones urgentes justificadas. La falta de aviso puede dificultar la reclamación posterior, especialmente si impide al propietario comprobar la avería, elegir técnico o valorar si procede activar un seguro.

Qué hacer si hay desacuerdo sobre el pago o la reparación

Cuando exista desacuerdo, lo aconsejable es ordenar el conflicto antes de escalarlo. La parte que reclame debe explicar qué reparación solicita, por qué entiende que corresponde a la otra parte, qué importe se reclama y qué documentos lo acreditan.

1. Revisar el contrato y comprobar si contiene pactos sobre mantenimiento, inventario, electrodomésticos, suministros o pequeñas reparaciones.
2. Comunicar la avería de forma clara, incluyendo fotos, fecha de detección y urgencia.
3. Solicitar presupuesto o informe técnico que identifique causa, alcance y coste.
4. Dar oportunidad razonable de comprobación y reparación, salvo urgencia justificada.
5. Evitar descuentos unilaterales de renta sin asesoramiento, porque pueden generar un conflicto adicional por impago.
6. Si el importe es relevante, valorar requerimiento fehaciente y asesoramiento jurídico antes de iniciar una reclamación por averías alquiler.

El descuento directo de una reparación sobre la renta no debe tratarse como una solución automática. Puede estar justificado en determinados escenarios, especialmente si concurren urgencia, comunicación previa, prueba suficiente y negativa injustificada, pero debe valorarse con cautela porque la renta sigue siendo una obligación esencial del arrendatario.

Si se inicia una reclamación judicial, la documentación previa será clave. El artículo 217 LEC no decide por sí solo quién tiene razón, pero sí ayuda a entender que quien afirma un hecho relevante debe estar en condiciones de probarlo.

Fianza, desperfectos y cierre del alquiler: cautelas prácticas

Al finalizar el contrato, pueden surgir conflictos sobre fianza y desperfectos alquiler. El artículo 36 LAU regula la fianza, pero no debe presentarse como una vía automática para cobrar cualquier daño alegado. La retención total o parcial exige justificar la existencia del desperfecto, su imputación al arrendatario y, en su caso, el importe razonable de reparación.

Es distinto el desgaste propio del uso ordinario de la vivienda que un daño por mal uso. Una pared con marcas razonables tras años de ocupación no plantea el mismo análisis que una puerta rota, una encimera quemada o una cerradura dañada por manipulación negligente. De nuevo, habrá que valorar fotografías de entrada y salida, inventario, facturas, vida útil de los elementos y comunicaciones.

Para reducir riesgos, resulta recomendable firmar un documento de entrega de llaves con lectura de suministros, estado de la vivienda, reservas expresas si las hay y fotografías fechadas. Si existen daños discutidos, conviene no cerrar el asunto con fórmulas ambiguas que luego dificulten acreditar la posición de cada parte.

Conclusión: documentar antes de decidir quién paga

En las averías en vivienda alquilada, el reparto de costes exige analizar la LAU, el contrato y, sobre todo, la causa acreditada del daño. El artículo 21 LAU distingue entre reparaciones necesarias de conservación y pequeñas reparaciones por uso ordinario, pero muchos casos dependen de la prueba disponible.

Antes de pagar, descontar de la renta, retener fianza o reclamar, conviene documentar la avería, revisar el contrato, conservar comunicaciones y obtener, si procede, un informe técnico. Esa preparación puede evitar conflictos innecesarios y mejorar la posición de la parte que deba reclamar o defenderse.

Si el importe es relevante, hay daños discutidos o se prevé una reclamación, es prudente consultar con un profesional para valorar la viabilidad, la prueba y la estrategia antes de actuar.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en el BOE
• Código Civil, texto consolidado en el BOE
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, en el BOE