Cómo defenderte ante una demanda falsa del inquilino

Marco legal y concepto de demanda falsa

Defenderte ante una demanda falsa del inquilino exige comprender qué es exactamente una “demanda falsa” y cómo se encuadra jurídicamente. Hablamos de demanda falsa cuando el inquilino litiga atribuyendo hechos que no se ajustan a la realidad (por ejemplo, daños inexistentes, pagos supuestamente efectuados que no constan, o incumplimientos imputados al arrendador sin base). No toda demanda desestimada es “falsa”; debe existir, al menos, ausencia evidente de fundamento o alegaciones inconsistentes que puedan encajar en temeridad o mala fe procesal. Este matiz es clave, porque condiciona las peticiones de costas, posibles reclamaciones de daños y la estrategia de defensa.

En el ámbito del alquiler, los conflictos más frecuentes se concentran en rentas, fianzas, conservación de la vivienda, obras, suministros y uso diligente del inmueble. El inquilino puede presentar una demanda intentando forzar una negociación ventajosa o dilatar obligaciones. Ante ello, tu defensa debe apoyarse en la trazabilidad documental: contrato de arrendamiento, anexos, inventario de estado inicial, recibos, transferencias, comunicaciones fehacientes y cualquier elemento que permita reconstruir los hechos con precisión. Cuanto más verificable sea tu relato, más probabilidades tendrás de desmontar el de la parte actora.

Desde la óptica procesal, la contestación a la demanda es el eje central. Allí niegas hechos, aportas pruebas, planteas excepciones y propones tu propia narrativa, siempre con rigor y orden. Una defensa sólida comienza por identificar los hechos controvertidos, separar lo relevante de lo accesorio y, especialmente, anclar cada afirmación a un soporte probatorio nítido (documento, pericia, testimonio, acta notarial o pericial técnica).

Señales de alerta y diagnóstico del caso

Antes de decidir tu línea de defensa, realiza un diagnóstico objetivo. Pregúntate: ¿el inquilino presenta facturas sin correspondencia con trabajos reales en la vivienda?, ¿aporta capturas o mensajes editados, fuera de contexto o sin trazabilidad?, ¿reclama importes desproporcionados de fianza o supuestos daños sin inventario inicial? Estas señales apuntan a una construcción artificiosa del pleito. Valora también si el litigio aparece justo cuando reclamas rentas o inicias un desahucio: en ocasiones, la demanda del inquilino busca neutralizar o dilatar procedimientos en tu contra.

Otra alerta: contradicciones internas. Si en el burofax afirmaban una cosa y en la demanda dicen otra, si las fechas de las “pruebas” no cuadran con incidencias reales (por ejemplo, daños reportados cuando ya no vivían allí), o si aportan presupuestos sin ejecución efectiva. Igualmente, observa la falta de pericias imparciales: cuando solo aparecen informes de parte sin metodología, fotografías sin metadatos o documentos sin firma identificable, conviene ponerlo de manifiesto.

• Revisión cronológica de todos los documentos, mensajes y pagos.
• Identificación de lagunas probatorias de la demanda del inquilino.
• Contraste con inventario inicial y actas de entrega/devolución.
• Coherencia entre fechas, importes y el contrato.

Reunir pruebas sólidas

La piedra angular para desmontar una demanda falsa del inquilino es un paquete probatorio robusto. Empieza por el contrato y sus anexos: duración, renta, obligaciones de conservación, prohibiciones de obras sin consentimiento, régimen de fianza e inventario fotográfico del estado inicial. Aporta recibos bancarios de ingresos de renta, transferencias, justificantes de reparaciones reales, pólizas y partes de seguro, así como comunicaciones fehacientes (burofax, correo certificado o mensajería con acreditación de entrega). Si existen chats o correos, presérvalos en formatos que garanticen integridad (exportaciones completas, capturas con metadatos o actas notariales si lo estimas necesario).

Cuando el inquilino alegue daños, valora incorporar informes periciales independientes, con fotografías fechadas y descripción técnica de las causas. En disputas sobre consumos o suministros, incorpora facturas oficiales y lecturas. Si hay controversia por humedades o instalaciones, exige informes técnicos que acrediten el origen real y, de ser posible, la inexistencia de negligencia por tu parte. La cadena de custodia de la evidencia fotográfica y documental es vital: nombra archivos, cronológicamente ordénalos y evita duplicidades confusas.

• Actas de entrega y devolución del inmueble.
• Inventario con fotos y vídeos fechados.
• Justificantes de pagos y requerimientos de rentas.
• Periciales técnicas neutrales en materia de daños.

Comunicación previa: burofax y actas

Antes, durante y después del conflicto, la comunicación fehaciente condiciona el éxito procesal. El burofax con certificación de texto y acuse de recibo fija posturas, requiere pagos, ofrece reparaciones o invita a la inspección del inmueble. En casos de acusaciones infundadas, un burofax bien redactado puede desactivar la escalada, documentar tu voluntad de resolver y, si finalmente hay pleito, mostrar diligencia y buena fe. Cuando exista riesgo de manipulación de pruebas (por ejemplo, daños posteriores a la entrega), sopesa levantar acta notarial de estado o convocar una inspección conjunta con testigos.

Paralelamente, conserva correos, cartas y cualquier intento de mediación. Si te comunicas por mensajería instantánea, evita respuestas impulsivas. Responde de forma breve, objetiva y sin adjetivos. La sobriedad comunicativa reduce el material que la otra parte pueda retorcer en tu contra. Además, los burofaxes temporizan: delimitan plazos de pago o subsanación y dejan constancia de incumplimientos persistentes del inquilino que luego servirán para pedir el archivo de sus pretensiones o para sostener una oposición sólida.

Cómo contestar a la demanda

La contestación es la pieza maestra. Estructúrala en: hechos, fundamentos de derecho y suplico. En hechos, niega de forma expresa cada alegación falsa y aporta la prueba correspondiente (documental, pericial, testifical). Evita discusiones colaterales y céntrate en desmontar el núcleo: si afirman pagos inexistentes, adjunta extractos; si imputan daños, exhibe el inventario inicial y la pericia. En fundamentos, encaja las obligaciones contractuales y legales del arrendatario (uso diligente, pago puntal, restitución en buen estado) y las consecuencias del incumplimiento. No olvides alegar falta de legitimación, prescripción, litispendencia o abuso de derecho si procede.

En el suplico, pide la desestimación íntegra, la imposición de costas y, si existe base, la declaración de temeridad o mala fe. Plantea prueba anticipada o diligencias preliminares si necesitas asegurar evidencias (por ejemplo, acceso a contadores o a la vivienda para pericia). Asegúrate de adjuntar un índice de documentos, enumerados y foliados, y una guía que relacione cada documento con el hecho que acredita. Esta claridad ayuda al juzgador y potencia tu credibilidad.

• Niega hechos falsos y aporta prueba directa.
• Invoca excepciones procesales pertinentes.
• Solicita costas y, si procede, temeridad.
• Propón prueba ordenada y útil.

Estrategia procesal, plazos y cautelares

Una demanda falsa del inquilino suele convivir con otros frentes (reclamación de rentas, desahucio, ejecución de fianza). La gestión de plazos es esencial: anota la fecha de notificación, el término para contestar y cualquier incidente (incompetencia, acumulación, subsanaciones). Si el inquilino busca paralizar un desahucio mediante una demanda espuria, valora promover medidas para evitar dilaciones indebidas y solicita que no se suspendan actuaciones si no concurren requisitos. Cuando el riesgo es la desaparición de pruebas, estudia medidas cautelares de aseguramiento (por ejemplo, acceso a la vivienda para pericia judicial).

Adapta la estrategia al fuero y a la cuantía: no es igual una reclamación menor que un litigio complejo con múltiples pericias. Procura coherencia entre procedimientos: que tu defensa en uno no contradiga tu posición en otro. Si hay posibilidad de mediación o transacción en términos razonables, evalúala; puede reducir tiempos y costes, siempre que no legitime narrativas falsas. En apelación, concentra los agravios verdaderamente relevantes y refuerza la prueba omitida o mal valorada en primera instancia.

Audiencia y práctica de la prueba

En la vista, la clave es ordenar el relato y hacer que la prueba sea comprensible. Si comparecen testigos (vecinos, técnicos, operarios), prepara con ellos las líneas maestras: hechos percibidos, fechas y concreciones. Evita testimonios de oídas. Con peritos, centra el dictamen en cuestiones técnicas verificables (causas de daños, estado previo, uso adecuado) y solicita aclaraciones que destaquen metodología, materiales revisados y límites del informe. Cuando la contraparte intente introducir documentos no anunciados o sospechosos, oponte por extemporaneidad o falta de autenticidad.

La presentación visual ayuda: inventarios con fotografías fechadas, cronologías y tablas. No se trata de abrumar con papel, sino de contar una historia verificable. Recalca contradicciones de la parte actora (versiones cambiantes, fechas imposibles, importes inflados) y vincula cada contradicción con un documento tuyo. Si el juez percibe coherencia y limpieza en tu caso, la demanda falsa pierde tracción. Al finalizar, resume en pocos minutos por qué tu prueba es superior: consistencia, trazabilidad y ausencia de móvil espurio.

• Testigos directos y pertinentes.
• Pericial técnica clara y reproducible.
• Oposición a documentos sorpresivos.
• Resumen final ordenado y persuasivo.

Costas, indemnizaciones y responsabilidad por temeridad

Si la demanda del inquilino se revela infundada, solicita la imposición de costas. Las costas desincentivan el uso abusivo de los tribunales y compensan tus gastos de defensa. En supuestos de especial gravedad (acusaciones falsas reiteradas, instrumentalización del proceso para impedir un desahucio, documentos potencialmente manipulados), argumenta la existencia de mala fe o temeridad procesal. Aunque su apreciación es restrictiva, cuando se declara, refuerza la integridad del sistema y abre la puerta a resarcimientos adicionales.

También puedes valorar una reclamación de daños y perjuicios por el coste reputacional o económico que la demanda falsa te haya ocasionado (por ejemplo, retrasos en alquilar de nuevo, pérdida de ingresos o gastos técnicos extraordinarios). Para ello, prepara una cuantificación creíble: facturas, certificaciones, informes y, en su caso, testifical económica. La proporcionalidad y la conexión causal deben quedar claras. Evita reclamaciones infladas que puedan diluir la fuerza de tu posición ganadora.

Errores comunes y buenas prácticas

Entre los errores frecuentes destaca no contestar a tiempo, no negar hechos de forma expresa, confiar en “correos sueltos” sin contexto o presentar pruebas desordenadas. Otro fallo típico es responder con tono emocional, utilizando adjetivos que restan credibilidad. Asimismo, algunos propietarios no conservan inventarios de entrada y salida, lo que dificulta combatir alegaciones de daños. La falta de pericia técnica independiente deja espacio a informes de parte del inquilino mal planteados pero persuasivos.

Como buenas prácticas, implementa desde el inicio del alquiler una “carpeta de vida del contrato”: contrato, anexos, inventario visual, recibos, incidencias y comunicaciones fehacientes. Cada evento relevante debe tener un soporte verificable. Usa plantillas para burofax y acuerdos de inspección, y define protocolos para recibir la vivienda al término: acta de devolución con fotos y lectura de contadores. Si surge conflicto, consulta con un profesional especializado en arrendamientos; el asesoramiento temprano suele ahorrar tiempo y dinero y, ante demandas falsas, te permitirá responder con precisión quirúrgica.

• Orden documental y cronología clara.
• Comunicación fehaciente y sobria.
• Pericia técnica independiente cuando haya daños.
• Plan de plazos y seguimiento de actuaciones.

Preguntas frecuentes