Cómo exigir cumplimiento de contrato de arrendamiento

Qué significa exigir el cumplimiento

Exigir el cumplimiento de un contrato de arrendamiento significa activar los mecanismos legales para que la parte incumplidora, normalmente el arrendatario, realice exactamente aquello a lo que se obligó en el contrato: pagar la renta y las cantidades asimiladas, conservar la vivienda o el local conforme a lo pactado, respetar el uso convenido, y devolver el inmueble en plazo y estado. A diferencia de solicitar directamente la resolución del contrato, aquí la estrategia prioriza mantener la relación arrendaticia pero corrigiendo la desviación. Esta vía es útil cuando el inmueble sigue siendo interesante para el arrendador, cuando el incumplimiento es puntual o subsanable, o cuando resultan preferibles los ingresos estables a la vacancia y a los costes de un nuevo arrendamiento.

En términos prácticos, el itinerario comienza con la detección del incumplimiento (impago, uso distinto, obras inconsentidas, negativa a permitir inspecciones, etc.), continúa con un requerimiento fehaciente que precise la obligación, el plazo de subsanación y la advertencia de acciones legales, y, si no hay rectificación, se activa la vía judicial para obtener sentencia que condene al cumplimiento específico y, en su caso, al resarcimiento. Paralelamente, pueden reclamarse penalidades pactadas, intereses moratorios y costas. Elegir esta ruta no impide, si fracasa, solicitar la resolución más adelante; de hecho, un buen expediente de cumplimiento fortalece futuras pretensiones resolutorias, al acreditar buena fe y proporcionalidad.

Marco legal: LAU y Código Civil

El armazón jurídico del arrendamiento urbano descansa en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, en el Código Civil (CC). La LAU regula la duración, renta, actualización, conservación, cesiones y subarriendos, y causas de resolución; mientras, el CC aporta principios generales de las obligaciones: fuerza del contrato (pacta sunt servanda), buena fe, cumplimiento exacto, mora del deudor, indemnización por daños y perjuicios e intereses. Esta dualidad permite al arrendador optar por remedios flexibles: exigir la prestación debida (pago inmediato de rentas, cese del uso contrario, restitución de llaves tras el término) o, si deviene inviable, instar la resolución con desahucio y reclamación de cantidades.

En locales comerciales, cobran relevancia las cláusulas específicas sobre actividad, horario, imagen, obras y repercusión de gastos; en vivienda, destaca el régimen de conservación, pequeñas reparaciones a cargo del inquilino y límites al uso (no actividades molestas, insalubres o peligrosas). Además, la normativa procesal permite acciones acumuladas: por ejemplo, condena al pago más cumplimiento de una obligación de hacer (retirada de obras no autorizadas) o de no hacer (cese de subarriendo). Conocer este marco posibilita diseñar requerimientos ajustados y demandas sólidas, con peticiones claras y ejecutables, evitando ambigüedades que obstaculicen la ejecución.

Requerimiento fehaciente y modelo práctico

El requerimiento fehaciente es la piedra angular para exigir cumplimiento. Debe identificar con precisión el contrato, describir el incumplimiento, cuantificar en su caso las cantidades debidas (rentas, IBI, comunidad, suministros repercutibles), fijar un plazo razonable de subsanación y advertir de que, de no atenderse, se iniciarán acciones judiciales con reclamación de intereses, penalidades y costas. La fehaciencia se logra mediante burofax con certificación de texto y acuse, conducto notarial o medios equivalentes que acrediten íntegramente contenido y entrega. Un requerimiento claro propicia soluciones rápidas y, si no hay respuesta, robustece la demanda, mostrando diligencia y buena fe del arrendador.

Un esquema eficaz incluye: encabezado con datos de las partes y referencia contractual; exposición de hechos con fechas, importes y cláusulas; exigencia concreta (pago, cese de actividad, retirada de obra, entrega de llaves); plazo de cumplimiento (por ejemplo, 7–15 días naturales según la obligación); forma de pago y cuenta; y advertencia de costas. Adjuntar cuadro de deuda y copia del contrato evita excusas. Conviene evitar juicios de valor y limitarse a hechos verificables. Si se prevé una negociación, puede ofrecerse un plan de pagos condicionado a garantías (aval, reconocimiento de deuda, domiciliación SEPA), dejando claro que la aceptación no implica novación salvo pacto expreso.

Pruebas documentales y técnicas

La exigencia de cumplimiento debe apoyarse en un expediente probatorio ordenado. En impagos: recibos devueltos, extractos bancarios, comunicaciones previas, cuadro de deuda con intereses. En usos indebidos o obras: fotografías fechadas, informes periciales, actas notariales de presencia, quejas vecinales, requerimientos de comunidad, parte de policía si hubo molestias. En negativa a permitir inspecciones: correos o burofax citando fecha y hora, y constancia de la incomparecencia. Para locales, incorpora licencias, inspecciones técnicas y cláusulas de imagen o exclusividad. Toda prueba debe ser obtenida lícitamente, respetando privacidad y propiedad, y preservada en formato íntegro y verificable para su aportación judicial.

La trazabilidad es clave: renombra documentos con fecha ISO (AAAA-MM-DD) y concepto; utiliza herramientas de almacenamiento seguro y crea un índice probatorio. En pruebas técnicas, especifica metodología, alcance y conclusiones verificables; evita informes genéricos. Si hay daños, documenta estado inicial (inventario y fotos de entrada) y estado actual, para acreditar nexo causal y cuantía. Un expediente robusto no solo impulsa el cumplimiento voluntario —al percibir el arrendatario la fortaleza del caso—, sino que simplifica la ejecución posterior, al estar perfectamente determinada la obligación.

Plazos, mora y subsanación

La mora del arrendatario nace cuando, llegada la fecha, no cumple su obligación. En renta, suele fijarse en contrato el día de pago; superado sin abono, el deudor entra en mora, devengando intereses moratorios contractuales o, en su defecto, los legales. Para exigir cumplimiento eficazmente, el requerimiento debe conceder un margen de subsanación proporcional a la gravedad y naturaleza de la obligación. En impago de una o dos mensualidades, 7–10 días pueden ser razonables; en cese de actividad molesta o retirada de obra, plazos de 48–72 horas son defendibles por la urgencia. La proporcionalidad y la claridad del plazo facilitan que, en juicio, la condena sea inequívocamente ejecutable.

El juego de plazos también impacta en la resolución alternativa del contrato: si el arrendatario subsana íntegramente, el interés legítimo del arrendador en mantener la relación puede prevalecer; si reitera el incumplimiento, el historial documentado justifica medidas más drásticas. Recomendación: fija calendarios de pago para deudas acumuladas, con vencimientos y consecuencias automáticas de incumplimiento (vencimiento anticipado, activación de cláusula penal), evitando renegociaciones constantes. Y recuerda que ciertos incumplimientos —como el subarriendo inconsentido— no se corrigen con un simple pago, exigiendo cese inmediato y, en su caso, reposición del estado anterior.

Cumplimiento específico vs. resolución

Escoger entre exigir cumplimiento o pedir la resolución depende de la viabilidad económica, la confianza y la reversibilidad del incumplimiento. El cumplimiento específico persigue la ejecución exacta de la obligación: pagar rentas, cesar usos indebidos, deshacer obras, permitir inspecciones. Es idóneo cuando el arrendatario es solvente y el valor del contrato sigue siendo positivo para el arrendador. La resolución, con restitución de la posesión, suele preferirse ante incumplimientos graves, reiterados, insolvencia manifiesta o pérdida de confianza. Una estrategia inteligente puede comenzar por el cumplimiento y, ante la resistencia o reincidencia, transitar a la resolución acumulando un expediente que facilite una sentencia favorable —y ejecutable— con costas.

La decisión también afecta tiempos y flujos de caja: mantener al inquilino pagando y corrigiendo conductas evita vacancias, pero exige seguimiento estricto. Resolver libera el activo, pero puede requerir meses y costes iniciales. Evalúa: (i) solvencia y antecedentes del arrendatario; (ii) duración restante del contrato; (iii) demanda de mercado; (iv) cuantía de la deuda y reversibilidad de la infracción; y (v) previsión de éxito en ejecución. Documenta por qué escoges una u otra vía; esa racionalidad respalda la proporcionalidad y la buena fe contractual.

Cláusulas penales e indemnización de daños

Muchas pólizas arrendaticias incluyen cláusulas penales por impago, retraso o usos prohibidos. Su función es preestablecer una suma a pagar en caso de incumplimiento, simplificando la prueba del daño. Para exigirlas, el requerimiento debe invocar la cláusula concreta, el hecho generador y el cálculo. Aun sin cláusula penal, cabe reclamar la indemnización de daños y perjuicios: pérdidas de renta, deterioros, gastos extraordinarios de comunidad, honorarios técnicos, y perjuicios derivados del cierre temporal del local por obras de reposición. La clave está en la acreditación: facturas, peritajes y trazabilidad del nexo causal. Evita inflar cifras: una pretensión realista evita reducciones judiciales y mejora la negociación.

En intereses, prioriza el tipo pactado; si falta, aplica el legal. Añade, si procede, interés procesal desde la sentencia. Y no olvides las costas: advertir su imposición en el requerimiento incentiva el pago. En sedes con mediación obligatoria previa o recomendada, incorporar la penalidad como punto de negociación puede conducir a planes de pago con garantías adicionales (avalista, depósito complementario, garantía bancaria) que blinden el cumplimiento futuro.

Usos incorrectos, subarriendo y obras

Además del impago, son frecuentes incumplimientos de “hacer” o “no hacer”: destinar la vivienda a usos turísticos o profesionales sin permiso, subarrendar habitaciones, alterar la distribución con obras inconsentidas, o introducir maquinaria ruidosa en locales. Para exigir cumplimiento, articula requerimientos específicos: cese inmediato del uso prohibido, retirada y reposición de obras a estado original, entrega de listados de ocupantes, y acreditación de licencias. Aporta pruebas (fotos, anuncios online, quejas, actas) y concede plazos breves por el riesgo para la finca y terceros. Si hay subarriendo, exige cese y, en su caso, identifica a subarrendatarios para futuras acciones. La reposición debe ser verificable mediante inspección concertada.

Cuando la infracción es grave o persistente, valora la acumulación de pretensiones: cumplimiento más resolución subsidiaria, o viceversa, para que el juez pueda escoger el remedio más adecuado. Evita tolerancias tácitas: responder pronto a la primera evidencia de uso indebido evita que se alegue consentimiento. En locales, revisa manuales de imagen, rótulos, salidas de humos y cargas estructurales; en vivienda, vigila la convivencia y la seguridad (instalaciones, aforos). Un control preventivo —inspecciones periódicas pactadas en contrato— reduce la litigiosidad.

Mantenimiento, reparaciones y suministros

El contrato distingue entre conservación a cargo del arrendador y pequeñas reparaciones por desgaste ordinario a cargo del arrendatario. Exigir cumplimiento en este ámbito implica ordenar la ejecución de tareas de mantenimiento (filtros, grifería, siliconas, pintura leve), el uso diligente de instalaciones y el pago de suministros que figuren a su nombre o sean repercutibles. Si el inquilino se niega a reparar lo que le corresponde, requiérele con presupuesto comparado y plazo; si no actúa, puedes ejecutar la reparación y repercutir el coste acreditado. En suministros, unifica lectura de contadores y prueba consumos con facturas; en comunidades, reclama cuotas repercutibles conforme a contrato y justifícalas con recibos.

Para evitar disputas, documenta el estado inicial con inventario, fotografías y, si procede, vídeo. Programa visitas periódicas pactadas para verificar conservación y detectar incidencias tempranas. En controversias técnicas, un peritaje breve y claro —con fotos comparativas antes/después— acelera la solución. Y recuerda que la exigencia de cumplimiento no debe convertirse en abuso: exige lo pactado, con proporcionalidad y evidencia; así blindas tu posición y, si hubiera que resolver, llegarás con los deberes hechos.

Negociación, MASC y acuerdos

Antes o durante el proceso de exigencia, la negociación asistida y los medios adecuados de solución de controversias (MASC) pueden estabilizar la relación: mediación, conciliación o transacción. Un buen acuerdo debe ser claro, medible y garantizado: calendario de pagos con vencimientos, cláusula de vencimiento anticipado, domiciliación obligatoria, reconocimiento de deuda con fuerza ejecutiva, garantías añadidas (aval, depósito extra), inspección de verificación y sanciones por reincidencia. El acuerdo debe especificar qué obligaciones se entienden subsanadas y cuáles perviven, evitando novaciones involuntarias. Si hay varias causas de incumplimiento, prioriza las que pongan en riesgo el activo (uso, obras, seguridad) y estructura el resto en hitos sucesivos.

La ventaja de un acuerdo bien diseñado es doble: eleva la probabilidad de cobro inmediato y acorta, en su caso, la vía de ejecución. Redacta con lenguaje operativo (“el arrendatario abonará”, “entregará llaves”, “retirará elementos”) e incorpora anexos: cuadro de deuda, planos de reposición, actas de inspección. Si falla la negociación, la huella documental habrá sido creada y podrás litigar con una base sólida.

Vía judicial: procesos y costas

Si el requerimiento no prospera, la demanda debe pedir condena al cumplimiento específico y a las cantidades debidas, intereses, penalidades y costas. Según la cuantía y la materia, se utilizarán cauces como el verbal u ordinario. En impagos, el monitorio es ágil si la deuda es líquida, vencida y exigible, con documentos que la acrediten. Cuando se reclaman obligaciones de hacer o no hacer (retirar obra, cesar uso), la petición debe ser concreta y ejecutable, con plazos y verificaciones. La claridad en el suplico facilita que, en ejecución de sentencia, el juzgado pueda imponer multas coercitivas o realizar ejecuciones sustitutivas a costa del deudor.

En costas, la regla general de vencimiento favorece al arrendador si su pretensión era razonable y se hizo lo posible por evitar pleito (requerimiento, oferta de acuerdo). Preparar bien la demanda —hechos, fundamento jurídico, prueba ordenada y peticiones ejecutables— es la mejor inversión para un resultado eficaz y rápido.

Ejecución, seguimiento y prevención

Lograda la condena, la ejecución convierte la sentencia en realidad: embargos para cobro, multas coercitivas por retraso, ejecución por tercero a costa del deudor para obligaciones de hacer, y verificación de cese de conductas. Mantén un cuadro de seguimiento con hitos, plazos y responsables, y solicita al juzgado las medidas oportunas si hay resistencia. Paralelamente, extrae aprendizajes para prevenir: reforzar cláusulas de información y acceso para inspecciones, actualizar penalidades proporcionadas, exigir garantías adicionales en renovaciones, y automatizar recordatorios de pago. Un protocolo interno —detección, requerimiento, negociación, demanda, ejecución— estandariza la respuesta y reduce tiempos.

Preguntas frecuentes