Cómo exigir cumplimiento de contrato de arrendamiento

El cumplimiento contrato arrendamiento consiste en exigir que arrendador o arrendatario hagan exactamente aquello a lo que quedaron obligados por la Ley de Arrendamientos Urbanos y por lo pactado válidamente en el contrato. No todo incumplimiento permite la misma respuesta: en unos casos convendrá pedir que se cumpla, en otros valorar la resolución contractual, reclamar rentas, daños o ambas cosas si procede.

En España, el marco principal es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente su art. 27 LAU sobre incumplimientos con facultad de resolver en determinados supuestos. Como complemento, operan las reglas generales del Código Civil: los contratos obligan conforme a lo pactado (art. 1091 CC), cabe exigir responsabilidad por daños por incumplimiento culpable o negligente (art. 1101 CC), y en obligaciones recíprocas puede valorarse cumplimiento o resolución con indemnización en su caso (art. 1124 CC), siempre dentro de la autonomía de la voluntad permitida por el art. 1255 CC.

Qué significa exigir el cumplimiento de un contrato de arrendamiento

Exigir el cumplimiento del alquiler significa requerir a la otra parte para que respete las obligaciones legales y contractuales asumidas: pagar la renta, conservar la vivienda o local en los términos exigibles, cesar un uso no pactado, retirar un subarriendo inconsentido si el contrato o la ley lo prohíben, o realizar aquello que proceda según la documentación.

Es importante distinguir entre lo que deriva directamente de la ley y lo que depende del contrato. Por ejemplo, algunas causas de resolución aparecen en el art. 27 LAU; otras cuestiones, como determinadas obligaciones accesorias, distribución de gastos o usos permitidos, pueden depender de cláusulas válidas conforme al art. 1255 CC, siempre que no contradigan la ley, la moral ni el orden público.

Qué incumplimientos pueden justificar una reclamación

No todos los conflictos tienen la misma entidad. Habrá que valorar si existe un incumplimiento relevante y qué acción resulta más coherente con el objetivo perseguido.

• El impago de renta o de cantidades cuyo pago asuma válidamente una de las partes puede justificar reclamación y, en ciertos casos, valorar la resolución conforme al art. 27 LAU.
• La realización de obras no consentidas, el subarriendo inconsentido o la cesión inconsentida pueden encajar en causas legalmente relevantes si concurren sus requisitos.
• Los usos distintos a los pactados, actividades no permitidas o incumplimientos de obligaciones de conservación pueden generar una pretensión de cese, cumplimiento o daños, según el caso.
• Determinados conflictos sobre suministros, gastos o desperfectos dependerán de lo que diga el contrato y de quién asumió esa obligación de forma válida.

Si se habla de mora del inquilino por falta de pago, conviene hacerlo con prudencia: el retraso o impago puede tener consecuencias obligacionales y justificar reclamación, pero el alcance concreto dependerá de la deuda, del contrato y de la acción que finalmente se ejercite.

Cuándo conviene enviar un requerimiento fehaciente

Antes de iniciar una reclamación, suele ser conveniente enviar un requerimiento fehaciente. No es un requisito universal en todos los supuestos, pero sí una herramienta útil para dejar constancia del incumplimiento, pedir su corrección y fijar una posición clara.

El burofax con certificación de contenido es un medio habitual, aunque no el único. Lo relevante es poder acreditar qué se reclamó, cuándo y a quién. En ese requerimiento conviene identificar el contrato, describir los hechos, citar la cláusula o norma aplicable, pedir el cumplimiento en un plazo razonable y advertir, de forma proporcionada, que se valorarán otras acciones si persiste el incumplimiento.

Qué documentación y pruebas conviene reunir

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Justificantes de pago de rentas, transferencias, recibos o liquidaciones.
• Comunicaciones entre las partes: correos, mensajes y requerimientos previos.
• Fotografías, vídeos, partes técnicos, presupuestos o facturas si hay desperfectos o falta de conservación.
• Documentación sobre suministros, comunidad, IBI u otros gastos si su reclamación depende de pacto expreso.

La calidad de la prueba es decisiva. Muchas reclamaciones dependen menos de una afirmación genérica que de poder demostrar con precisión qué obligación existía, cómo se incumplió y qué perjuicio causó.

Cumplimiento del contrato o resolución contractual: qué habría que valorar

El art. 1124 CC permite, en obligaciones recíprocas, optar entre exigir el cumplimiento o resolver, con indemnización e intereses en su caso. En arrendamientos urbanos, esta lógica general debe leerse junto al art. 27 LAU, que prevé supuestos concretos de resolución.

Por eso, no siempre interesa resolver. A veces el objetivo real es hacer valer el contrato de alquiler y mantenerlo vigente; en otras, el incumplimiento es tan relevante que conviene analizar la terminación del vínculo. La decisión dependerá de la gravedad, de la posibilidad real de subsanación, del tiempo transcurrido y de la prueba disponible.

Rentas impagadas, daños y otras cantidades reclamables

Además del cumplimiento, puede plantearse la reclamación de cantidades. Las rentas vencidas e impagadas son el ejemplo más claro. También puede haber indemnización por daños si concurren los requisitos del art. 1101 CC: incumplimiento, daño acreditado y relación causal.

No toda cantidad es automáticamente exigible por el mero conflicto. Los gastos, suministros, penalizaciones o desperfectos habrá que examinarlos a la luz de la LAU, del contrato y de la prueba del perjuicio realmente causado.

Qué puede ocurrir si el conflicto termina en vía judicial

Si no hay solución extrajudicial, puede iniciarse una reclamación judicial. En ese escenario, habrá que valorar la acción ejercitada y el cauce procesal aplicable según lo que se pida: cumplimiento, resolución, reclamación de rentas, daños o una combinación compatible de pretensiones.

Si existe una resolución judicial favorable y la parte condenada no cumple voluntariamente, podría ser necesario promover la ejecución de sentencia. Esa fase es posterior y eventual: sirve para hacer efectivo lo ya reconocido judicialmente, no para discutir de nuevo el fondo del asunto.

Conclusión práctica

Para reclamar el cumplimiento contrato arrendamiento con criterio, lo más prudente es revisar primero el contrato, separar lo que impone la ley de lo que depende de lo pactado y reunir pruebas sólidas. Después, suele ser útil un requerimiento fehaciente bien redactado para intentar la solución y preparar, si fuera necesario, una reclamación posterior.

Si tiene dudas sobre si conviene exigir cumplimiento, resolver el contrato o reclamar rentas o daños, puede ser razonable solicitar una revisión jurídica del contrato y de la documentación antes de dar el siguiente paso.