Cómo exigir el pago de alquiler con intereses legales
Guía completa para exigir el pago de alquiler con intereses legales: pasos, modelos de reclamación, plazos, cálculo de intereses y vías judiciales en España.
Índice
- Marco legal del pago de alquiler e intereses
- Cuándo procede exigir intereses legales en el alquiler
- Cómo calcular los intereses legales del alquiler
- Pasos previos a la reclamación formal
- Reclamación extrajudicial: modelos y consejos
- Reclamación judicial de alquiler e intereses
- Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Recomendaciones para prevenir la morosidad
- Modelos orientativos de redacción
- Preguntas frecuentes
Marco legal del pago de alquiler e intereses
Exigir el pago de alquiler con intereses legales es un derecho del arrendador cuando el inquilino incumple su obligación de pago en plazo. En España, esta materia se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y, en su caso, por lo que las partes hayan pactado en el contrato de arrendamiento. Comprender este marco jurídico es esencial para reclamar correctamente y evitar nulidades o retrasos en el procedimiento.
La LAU regula las obligaciones básicas de arrendador y arrendatario, entre ellas el pago de la renta y demás cantidades asimiladas (suministros, gastos de comunidad, IBI si se ha pactado, etc.). El Código Civil, por su parte, establece las consecuencias del incumplimiento, incluyendo la posibilidad de exigir intereses legales de demora desde que el deudor incurre en mora, es decir, desde que deja de pagar en el plazo pactado o legalmente establecido.
- La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el contenido mínimo del contrato y los derechos y obligaciones de las partes.
- El Código Civil establece el régimen general de la mora del deudor y el devengo de intereses legales.
- El contrato de arrendamiento puede fijar un tipo de interés de demora superior al legal, siempre que no sea abusivo.
- La Ley de Enjuiciamiento Civil regula los procedimientos de reclamación de cantidad y el juicio de desahucio por falta de pago.
Es fundamental conservar el contrato de arrendamiento firmado, los justificantes de pago de rentas anteriores y cualquier comunicación con el inquilino. Esta documentación será la base probatoria para exigir el pago de alquiler con intereses legales, tanto en vía amistosa como judicial.
Cuándo procede exigir intereses legales en el alquiler
Los intereses legales por impago de alquiler proceden cuando el arrendatario no abona la renta en la fecha pactada en el contrato. Normalmente, los contratos fijan el pago dentro de los primeros cinco días de cada mes o en una fecha concreta. A partir del día siguiente al vencimiento sin pago, el inquilino entra en mora y el arrendador puede reclamar no solo la renta debida, sino también los intereses correspondientes.
Es importante diferenciar entre el interés legal del dinero, fijado anualmente por la Ley de Presupuestos Generales del Estado, y los intereses de demora pactados en el contrato. Si existe una cláusula específica que establece un tipo de interés por retraso en el pago, se aplicará esta, siempre que no vulnere la normativa sobre cláusulas abusivas. En ausencia de pacto, se aplicará el interés legal.
- Retraso en el pago de la renta mensual: desde el día siguiente al vencimiento sin pago.
- Impago de cantidades asimiladas a la renta: suministros, gastos de comunidad, IBI, si así se ha pactado.
- Impago de actualizaciones de renta: cuando se ha notificado correctamente la actualización y el inquilino no la abona.
- Impago tras requerimiento fehaciente: refuerza la posición del arrendador y fija con claridad la fecha de mora.
Aunque el derecho a exigir intereses existe desde el primer día de retraso, en la práctica muchos arrendadores los reclaman a partir de cierto tiempo de impago (por ejemplo, más de un mes) o cuando inician la reclamación formal. No obstante, es recomendable dejar constancia expresa de que se reclamarán intereses desde el primer día de mora.
Cómo calcular los intereses legales del alquiler
Calcular los intereses legales del alquiler implica aplicar un porcentaje anual sobre la cantidad adeudada, proporcional al tiempo de retraso. El tipo de interés legal del dinero se publica cada año en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y suele mantenerse estable durante periodos prolongados, aunque puede variar. Si el contrato establece un tipo de interés de demora, se aplicará ese porcentaje en lugar del interés legal.
La fórmula básica para calcular los intereses legales es la siguiente:
Intereses = Importe adeudado × (Tipo de interés anual / 100) × (Número de días de retraso / 365)
Para aplicar esta fórmula correctamente, es necesario determinar con precisión la fecha de inicio y fin del periodo de mora. La fecha de inicio suele ser el día siguiente al vencimiento del pago, y la fecha final puede ser la del pago efectivo, la de presentación de la demanda o la de cálculo para la reclamación, según el contexto.
- Identificar la deuda: suma de rentas impagadas y otras cantidades debidas.
- Determinar el tipo de interés aplicable: legal del dinero o el pactado en contrato.
- Calcular los días de retraso: desde el día siguiente al vencimiento hasta la fecha de referencia.
- Aplicar la fórmula: obteniendo el importe total de intereses a reclamar.
En reclamaciones complejas con varios meses impagados, es recomendable elaborar una tabla detallada por mensualidades, indicando para cada una la fecha de vencimiento, el importe, los días de retraso y los intereses generados. Esta tabla puede adjuntarse a la reclamación extrajudicial o a la demanda judicial como anexo aclaratorio.
Pasos previos a la reclamación formal
Antes de iniciar una reclamación formal de pago de alquiler con intereses legales, es aconsejable seguir una serie de pasos previos. Estos pasos no solo pueden facilitar un acuerdo amistoso, sino que también servirán para reforzar la posición del arrendador en caso de llegar a juicio. La clave es documentar adecuadamente cada actuación y mantener un tono profesional en todas las comunicaciones.
- Verificar el impago: comprobar extractos bancarios, recibos devueltos o ausencia de ingreso.
- Revisar el contrato: confirmar la fecha de vencimiento, el importe de la renta y las cláusulas sobre intereses de demora.
- Contactar de forma amistosa: llamada o correo electrónico para recordar el impago y ofrecer una solución.
- Registrar comunicaciones: conservar correos, mensajes y cualquier respuesta del inquilino.
- Preparar la documentación: contrato, justificantes de pagos anteriores, cuadro de deuda e intereses.
Aunque la ley no exige agotar la vía amistosa antes de acudir a los tribunales, hacerlo suele ser recomendable. Un requerimiento amistoso bien planteado puede evitar un procedimiento largo y costoso, y en caso de no obtener respuesta, servirá como prueba de la buena fe del arrendador.
Si el inquilino muestra voluntad de pago pero atraviesa dificultades puntuales, puede valorarse un calendario de pagos o un acuerdo de fraccionamiento. En ese acuerdo debe dejarse claro que el arrendador no renuncia a los intereses legales, salvo que expresamente así lo desee, y que cualquier nuevo incumplimiento reactivará la reclamación completa.
Reclamación extrajudicial: modelos y consejos
La reclamación extrajudicial es el paso intermedio entre el recordatorio amistoso y la vía judicial. Su objetivo es requerir formalmente al inquilino el pago de las rentas debidas y de los intereses legales, dejando constancia fehaciente de la deuda y del plazo concedido para regularizar la situación. El medio más habitual es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo, aunque también pueden utilizarse otros medios que permitan acreditar el envío y contenido.
- Identificar claramente a arrendador y arrendatario, con sus datos completos.
- Indicar el contrato de arrendamiento al que se refiere la reclamación (fecha, dirección del inmueble).
- Detallar las mensualidades impagadas, importes y fechas de vencimiento.
- Incluir el cálculo de intereses legales o de demora, o al menos advertir que se reclamarán.
- Conceder un plazo concreto para el pago (por ejemplo, 7 o 10 días naturales).
- Advertir de las consecuencias del impago: demanda judicial, desahucio y reclamación de costas.
El tono de la reclamación debe ser firme pero respetuoso, evitando expresiones ofensivas o amenazas improcedentes. Un texto claro y bien estructurado facilita la comprensión de la deuda y reduce las posibilidades de alegaciones infundadas por parte del inquilino.
En la reclamación extrajudicial es recomendable indicar un número de cuenta para el pago, así como la referencia que debe incluirse en el concepto de la transferencia. También puede ofrecerse la posibilidad de pago en efectivo en un lugar y horario determinados, dejando constancia por escrito de cualquier acuerdo alcanzado.
Reclamación judicial de alquiler e intereses
Cuando la vía amistosa y la reclamación extrajudicial no dan resultado, el arrendador puede acudir a la vía judicial para exigir el pago de alquiler con intereses legales. Existen principalmente dos vías: el juicio de desahucio por falta de pago, que puede acumular la reclamación de rentas e intereses, y el procedimiento monitorio o declarativo para reclamar únicamente las cantidades adeudadas.
El juicio de desahucio por falta de pago es el procedimiento más habitual cuando el arrendador desea recuperar la posesión del inmueble además de cobrar la deuda. En este procedimiento, el juez puede condenar al inquilino al pago de las rentas vencidas, las que se devenguen durante el procedimiento y los intereses legales correspondientes. Si el arrendatario no paga ni se opone, se dictará decreto de desahucio y de condena al pago.
- Demanda de desahucio con reclamación de rentas: permite recuperar la vivienda y cobrar la deuda.
- Procedimiento monitorio: adecuado para reclamaciones de cantidad claras y documentadas.
- Juicio verbal u ordinario: según la cuantía, cuando hay oposición o cuestiones complejas.
- Intereses procesales: desde la fecha de la demanda hasta el completo pago, además de los intereses previos.
En la demanda debe detallarse la deuda principal, los intereses devengados hasta la fecha de presentación y solicitar expresamente que se condene al arrendatario al pago de los intereses legales que se sigan generando hasta el completo pago. También es habitual solicitar la condena en costas, de modo que el inquilino moroso asuma los gastos del procedimiento si es condenado.
Contar con asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos urbanos aumenta notablemente las posibilidades de éxito. El profesional podrá valorar la estrategia más adecuada (desahucio, monitorio, reclamación de cantidad) y redactar una demanda sólida, con un cálculo preciso de intereses y una adecuada aportación de pruebas.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
En la práctica, muchos arrendadores cometen errores que dificultan o retrasan la reclamación del pago de alquiler con intereses legales. Conocer estos fallos habituales permite anticiparse y actuar de forma más segura. La mayoría de ellos se relacionan con la falta de documentación, la ausencia de comunicaciones formales o la redacción deficiente del contrato de arrendamiento.
- No firmar un contrato por escrito: dificulta probar las condiciones pactadas y los plazos de pago.
- Aceptar pagos en efectivo sin recibo: impide acreditar qué mensualidades están realmente abonadas.
- No actualizar los datos de contacto del inquilino: complica el envío de requerimientos fehacientes.
- No incluir cláusulas claras sobre intereses de demora: obliga a aplicar únicamente el interés legal.
- Retrasar en exceso la reclamación: aumenta el riesgo de insolvencia del inquilino y de acumulación de deuda.
Otro error frecuente es realizar comunicaciones verbales o por canales informales (mensajes instantáneos, llamadas) sin respaldo documental. Aunque pueden servir como indicio, su fuerza probatoria es menor que la de un burofax o una carta certificada. Además, algunos arrendadores renuncian a los intereses por desconocimiento, perdiendo una compensación económica legítima por el retraso en el pago.
Para evitar estos errores, es recomendable utilizar siempre modelos de contrato actualizados, conservar copias de todos los documentos y asesorarse antes de tomar decisiones relevantes, como aceptar quitas de deuda o renunciar a intereses. Un enfoque preventivo ahorra tiempo, dinero y conflictos futuros.
Recomendaciones para prevenir la morosidad
Más allá de saber cómo exigir el pago de alquiler con intereses legales, resulta esencial prevenir la morosidad desde el inicio de la relación arrendaticia. Una adecuada selección del inquilino, un contrato bien redactado y un seguimiento riguroso de los pagos reducen significativamente el riesgo de impago y la necesidad de acudir a la vía judicial.
- Analizar la solvencia del inquilino: solicitar nóminas, contratos de trabajo, declaraciones de ingresos o avales.
- Pedir garantías adicionales: fianzas complementarias, aval bancario o seguro de impago de alquiler.
- Redactar un contrato claro: especificando plazos de pago, forma de abono, intereses de demora y consecuencias del impago.
- Establecer domiciliación bancaria: facilita el control de pagos y la detección inmediata de impagos.
- Actuar con rapidez ante el primer impago: un recordatorio temprano transmite seriedad y reduce el riesgo de acumulación de deuda.
La prevención también pasa por mantener una comunicación fluida con el inquilino. En ocasiones, los impagos se deben a problemas puntuales que pueden resolverse con flexibilidad razonable, sin renunciar a los derechos del arrendador. Sin embargo, es importante no normalizar los retrasos continuados, ya que suelen anticipar situaciones de morosidad prolongada.
Complementar estas medidas con un seguro de impago de alquiler puede ofrecer una capa adicional de seguridad. Estas pólizas suelen cubrir varias mensualidades de renta y, en algunos casos, los gastos de defensa jurídica, lo que facilita la reclamación de alquiler e intereses sin asumir todo el riesgo económico.
Modelos orientativos de redacción
Contar con modelos orientativos de redacción ayuda a estructurar correctamente las reclamaciones de pago de alquiler con intereses legales. A continuación se ofrecen ejemplos de cláusula contractual y de requerimiento extrajudicial que pueden adaptarse a cada caso concreto. Es importante revisarlos con un profesional antes de su uso para asegurar su adecuación a la normativa vigente y a las circunstancias específicas.
Ejemplo de cláusula de intereses de demora en el contrato
"En caso de retraso en el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades asimiladas a la misma, el arrendatario vendrá obligado a abonar, además del principal adeudado, un interés de demora equivalente al [X]% anual, devengado desde el día siguiente al de su vencimiento y hasta la fecha de su completo pago, sin necesidad de previo requerimiento. En defecto de este tipo, se aplicará el interés legal del dinero vigente en cada momento."
Ejemplo de requerimiento extrajudicial de pago
"Muy Sr./Sra. mío/a:
Yo, [Nombre del arrendador], con DNI [número], en calidad de arrendador de la vivienda sita en [dirección completa], arrendada a Ud. en virtud de contrato de fecha [fecha], por medio de la presente le requiero formalmente para que proceda al pago de las rentas impagadas que se detallan a continuación:
- Mes de [mes/año]: [importe] € (vencimiento [fecha])
- Mes de [mes/año]: [importe] € (vencimiento [fecha])
Total rentas impagadas: [importe total] €.
Asimismo, le comunico que dichas cantidades devengan intereses legales de demora desde la fecha de su vencimiento, de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil y en el contrato de arrendamiento, ascendiendo provisionalmente dichos intereses a [importe estimado] €, sin perjuicio de su actualización a la fecha de efectivo pago.
Se le concede un plazo improrrogable de [X] días naturales desde la recepción de la presente para que proceda al pago íntegro de las cantidades adeudadas, mediante ingreso o transferencia en la cuenta bancaria [IBAN], indicando en el concepto "Pago rentas pendientes [dirección inmueble]".
Transcurrido dicho plazo sin que se haya producido el pago, me veré obligado a iniciar las acciones judiciales oportunas para la reclamación de la deuda, intereses y costas, incluyendo, en su caso, el desahucio por falta de pago.
Atentamente,
[Firma]
[Lugar y fecha]"
Estos modelos deben personalizarse con los datos concretos de las partes, las fechas y los importes reales. También es conveniente revisar la normativa vigente en el momento de su uso, especialmente en lo relativo al tipo de interés legal del dinero y a posibles cambios legislativos en materia de arrendamientos urbanos.
Preguntas frecuentes
La exigencia de pago de alquiler con intereses legales genera dudas habituales tanto en arrendadores como en arrendatarios. A continuación se recogen algunas de las preguntas más frecuentes, con respuestas orientativas de carácter general. En situaciones complejas o con particularidades relevantes, es recomendable solicitar asesoramiento jurídico personalizado.
¿Desde cuándo se pueden reclamar intereses legales por impago de alquiler?
Los intereses legales se pueden reclamar desde el día siguiente al vencimiento de cada mensualidad impagada. Si el contrato fija que la renta debe pagarse, por ejemplo, el día 5 de cada mes, el inquilino entra en mora el día 6 si no ha abonado la cantidad. Desde ese momento, el arrendador puede exigir intereses, aunque en la práctica suele hacerlo cuando formula la reclamación formal o la demanda judicial.
¿Es obligatorio haber enviado un burofax para reclamar intereses?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. El derecho a intereses nace por el simple retraso en el pago, sin necesidad de requerimiento previo, salvo que el contrato disponga otra cosa. Sin embargo, el burofax o un requerimiento fehaciente refuerzan la posición del arrendador, fijan con claridad la deuda y el plazo de pago, y sirven como prueba en un eventual procedimiento judicial.
¿Puedo pactar un interés de demora superior al legal en el contrato?
Sí, es posible pactar un interés de demora superior al interés legal del dinero, siempre que no resulte abusivo ni desproporcionado. En contratos con consumidores, los tribunales pueden anular cláusulas que fijen intereses excesivos. Por ello, conviene establecer un tipo razonable y claramente identificado en el contrato, evitando fórmulas ambiguas o desmesuradas.
¿Qué ocurre si el inquilino paga la deuda antes del juicio?
Si el inquilino paga íntegramente la deuda antes del juicio, incluyendo las rentas vencidas y los intereses devengados, el arrendador puede desistir de la demanda o alcanzar un acuerdo para poner fin al procedimiento. En algunos casos, el pago completo puede evitar el desahucio, aunque dependerá del momento procesal y de si el arrendatario ya ha enervado el desahucio con anterioridad. Es importante documentar el pago y reflejar por escrito cualquier acuerdo.
¿Prescriben las rentas de alquiler y los intereses legales?
Sí, tanto las rentas de alquiler como los intereses legales están sujetos a plazos de prescripción. El plazo concreto puede variar en función de la normativa aplicable en cada momento, por lo que es aconsejable no demorar la reclamación. Además, determinadas actuaciones, como el envío de un requerimiento fehaciente o la presentación de una demanda, pueden interrumpir la prescripción y reiniciar el cómputo del plazo.
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