Cómo exigir el pago de alquiler con intereses legales

Saber cómo exigir el pago de alquiler con intereses legales exige distinguir bien entre la deuda principal por rentas impagadas, los intereses que pueden derivarse de la mora y los intereses de demora que, en su caso, se hayan pactado en el contrato. En España, la base principal para reclamar la renta está en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, mientras que la mora y los intereses se analizan habitualmente con apoyo del Código Civil.

Dicho de forma práctica: el arrendador puede reclamar las rentas vencidas e impagadas y, además, intereses, pero su alcance dependerá de si existe requerimiento, de lo pactado en el contrato de arrendamiento y de si se inicia una reclamación judicial. Conviene revisar la documentación antes de actuar para evitar errores que debiliten la reclamación.

1. Qué significa exigir el pago de alquiler con intereses legales

Exigir el pago del alquiler significa reclamar al arrendatario las cantidades debidas por renta y, en su caso, por otros conceptos asumidos contractualmente. Ahora bien, no todo interés reclamable tiene el mismo origen jurídico.

• Reclamación de rentas impagadas: es la deuda principal por mensualidades vencidas no abonadas.
• Intereses legales: pueden reclamarse en determinados supuestos de mora, con apoyo en los arts. 1100, 1101 y 1108 del Código Civil.
• Intereses de demora pactados: pueden existir si el contrato los prevé válidamente, al amparo de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC.
• Desahucio por impago: es una vía distinta, aunque a veces concurrente, para recuperar la posesión y, en su caso, acumular la reclamación de cantidades.

2. Cuándo pueden reclamarse intereses por el retraso en el pago de la renta

La LAU impone el deber de pago de la renta en los términos pactados, pero no regula de manera autónoma y completa un régimen general de intereses de demora para todo impago. Por eso, para analizar cómo exigir el pago de alquiler con intereses legales, suele acudirse al Código Civil.

Los arts. 1100 y 1101 CC permiten encuadrar la mora del deudor y la responsabilidad por incumplimiento. Además, el art. 1108 CC dispone que, si la obligación consiste en el pago de una cantidad de dinero y el deudor incurre en mora, la indemnización por daños y perjuicios, a falta de pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos y, si no los hubiera, en el interés legal.

En la práctica, habrá que analizar cuándo existe mora exigible, si hubo requerimiento de pago, qué fecha de vencimiento figura en el contrato y si la reclamación se formula extrajudicial o judicialmente. No siempre basta con afirmar que existe retraso: dependerá de la documentación disponible y del enfoque jurídico que se sostenga.

3. Qué conviene revisar en el contrato de arrendamiento antes de reclamar

Antes de enviar un requerimiento de pago o iniciar una reclamación judicial de alquiler, conviene revisar con detalle el contrato. Ese análisis puede condicionar tanto la deuda reclamable como los intereses.

• La fecha de vencimiento de la renta y la forma de pago pactada.
• Si existen cláusulas de intereses de demora, penalizaciones o gastos por devolución.
• Qué conceptos pueden reclamarse además de la renta: suministros, IBI u otras cantidades, siempre que estén válidamente asumidas.
• La identificación exacta de arrendador, arrendatario, finca y duración contractual.
• Si el impago puede fundamentar también la resolución del contrato conforme al art. 27 LAU.

Si el contrato prevé intereses de demora, habrá que comprobar su redacción y validez conforme al art. 1255 CC. Una cosa es lo que establece la ley de forma supletoria y otra lo que las partes hayan pactado dentro de los límites legales en un arrendamiento a empresa: garantías y cláusulas clave.

4. Cómo documentar una reclamación extrajudicial al inquilino

La reclamación extrajudicial suele ser el primer paso razonable. Además de intentar el cobro, permite dejar constancia del impago y ordenar la prueba.

Lo habitual es remitir un burofax de alquiler o comunicación fehaciente en la que se detalle:

1. Las mensualidades impagadas y su importe.
2. La referencia al contrato y a la fecha de vencimiento de la renta.
3. Los intereses que se reclaman, distinguiendo entre intereses legales e intereses de demora pactados, si existen.
4. Un plazo razonable para pagar.
5. La advertencia de que, si persiste el impago, podrá valorarse la vía judicial.

También conviene reunir justificantes bancarios, recibos devueltos, mensajes relevantes y el contrato completo. En muchos casos, una reclamación bien documentada mejora la posición del arrendador y reduce discusiones posteriores sobre las cantidades debidas.

5. Qué opciones puede valorar el arrendador si no se paga

Si el arrendatario no paga, el arrendador puede valorar varias vías, que no siempre son excluyentes:

• Reclamar solo las rentas impagadas y sus intereses, si interesa mantener el contrato.
• Instar la resolución contractual por falta de pago, con apoyo en el art. 27 LAU, si el incumplimiento lo justifica.
• Acumular pretensiones de recuperación de la posesión y reclamación de cantidades, si se inicia una acción judicial y la estrategia lo aconseja.

La decisión dependerá de factores como la cuantía de la deuda, la solvencia del inquilino, la existencia de avalistas, el estado de la relación contractual y la prueba disponible. En supuestos de morosidad alquiler, actuar con rapidez y con criterio jurídico suele ser más útil que acumular mensualidades sin documentar el incumplimiento.

6. Errores frecuentes al reclamar rentas e intereses

• Confundir intereses legales con intereses de demora pactados.
• Reclamar conceptos no previstos en el contrato o mal justificados documentalmente.
• Enviar requerimientos imprecisos, sin desglose de mensualidades ni importes.
• Dar por supuesto que todo retraso genera automáticamente el mismo tipo de interés.
• Plantear un desahucio por impago sin haber revisado antes la estrategia probatoria y contractual.

En materia de reclamación de rentas, los detalles importan: fechas, comunicaciones, extractos y cláusulas contractuales pueden cambiar el alcance de lo reclamable. Por eso, conviene evitar modelos genéricos y adaptar la reclamación a cada caso.