Qué hacer si el inquilino no paga tras requerimiento

Entender el impago tras el requerimiento

Cuando un inquilino deja de pagar la renta y, además, ignora un requerimiento de pago, la situación pasa de ser un simple retraso a un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento. En este contexto, el propietario debe actuar con rapidez, pero también con prudencia y siguiendo los cauces legales para no cometer errores que puedan retrasar el desahucio o incluso perjudicar su posición en un futuro procedimiento judicial.

El requerimiento previo es, en la práctica, una advertencia formal al inquilino de que se encuentra en situación de impago y de que, si no regulariza la deuda, se iniciarán acciones legales. Si, tras este requerimiento, el inquilino sigue sin pagar ni abandonar la vivienda, el arrendador se encuentra legitimado para iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago y, en su caso, una reclamación de cantidades adeudadas.

Revisar contrato y documentación

Antes de dar cualquier paso adicional, es fundamental revisar con detalle el contrato de arrendamiento y toda la documentación relacionada con el alquiler. Esta revisión permitirá determinar con precisión qué se ha incumplido, desde cuándo y qué herramientas jurídicas tiene el propietario a su disposición.

• Fecha de inicio y duración del contrato: para comprobar si el contrato sigue vigente y bajo qué condiciones.
• Importe de la renta y fecha de pago: normalmente mensual, con un día concreto de vencimiento.
• Cláusulas de resolución por impago: suelen prever la posibilidad de resolver el contrato si se dejan de pagar una o varias mensualidades.
• Pactos sobre intereses de demora: algunos contratos fijan un interés por retraso en el pago.
• Datos del inquilino y fiadores: nombre completo, DNI/NIE, domicilio a efectos de notificaciones y, en su caso, datos de avalistas o fiadores solidarios.

También es importante recopilar todos los justificantes de pago anteriores (transferencias, recibos bancarios, pagos en efectivo con recibo) para poder acreditar desde qué momento exacto se produce el impago y cuál es el importe total adeudado. Esta información será esencial si se llega a un procedimiento judicial.

Segundo requerimiento y comunicaciones formales

Si tras un primer requerimiento el inquilino sigue sin pagar, es recomendable enviar un segundo requerimiento más formal y detallado, dejando constancia clara de la deuda, del plazo para regularizarla y de las consecuencias legales en caso de no hacerlo. Este segundo requerimiento no siempre es obligatorio, pero resulta muy útil como prueba en un eventual juicio.

En este segundo requerimiento conviene incluir:

• Identificación de las partes: nombre del propietario y del inquilino, referencia al contrato y a la vivienda arrendada.
• Detalle de la deuda: mensualidades impagadas, importes y fechas de vencimiento.
• Plazo para el pago: un plazo razonable (por ejemplo, 5–10 días naturales) para regularizar la situación.
• Advertencia de acciones legales: indicación expresa de que, si no se paga, se iniciará un procedimiento de desahucio y reclamación de rentas.
• Medio y forma de pago: cuenta bancaria o forma de pago aceptada para cancelar la deuda.

Burofax y requerimiento fehaciente

El burofax es una herramienta clave cuando el inquilino no paga tras un requerimiento inicial. Permite enviar una comunicación escrita cuyo contenido queda certificado y de la que se obtiene un justificante de entrega o de intento de entrega. Esta prueba es especialmente valiosa en un procedimiento de desahucio por impago, ya que acredita que el inquilino fue advertido de la deuda y de las consecuencias de no pagar.

Para que el burofax cumpla su función, es importante redactarlo de forma clara y completa:

• Indicar los datos completos del remitente y del destinatario.
• Identificar la vivienda arrendada y la fecha del contrato.
• Detallar todas las mensualidades y conceptos impagados (renta, suministros, IBI, etc., si procede).
• Conceder un plazo final de pago y advertir de que, en caso contrario, se interpondrá demanda de desahucio y reclamación de cantidades.
• Solicitar, en su caso, la entrega voluntaria de llaves si el inquilino no puede seguir en la vivienda.

Opciones de acuerdo y negociación

Aunque la vía judicial es la solución definitiva cuando el inquilino no paga tras el requerimiento, en muchos casos puede ser conveniente explorar previamente fórmulas de acuerdo. Un pacto bien documentado puede ahorrar tiempo, costes y tensiones, siempre que no suponga una renuncia injustificada a los derechos del propietario.

Algunas opciones de negociación habituales son:

• Calendario de pagos fraccionados: permitir al inquilino abonar la deuda en varios plazos, manteniendo el contrato si demuestra capacidad de pago.
• Quita parcial de la deuda: condonar una parte de las cantidades adeudadas a cambio de un pago inmediato del resto y la entrega voluntaria de la vivienda.
• Entrega de llaves sin oposición: pactar la salida rápida del inquilino, renunciando el propietario a parte de la deuda para evitar un procedimiento largo.
• Mediación: recurrir a un servicio de mediación para facilitar el diálogo y alcanzar un acuerdo equilibrado.

Inicio del procedimiento de desahucio

Si el inquilino no paga tras el requerimiento fehaciente y no es posible llegar a un acuerdo satisfactorio, el siguiente paso lógico es iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago. En España, este procedimiento se tramita por la vía del juicio verbal y, en muchos casos, se conoce como "desahucio exprés" por los mecanismos de agilización introducidos en la normativa.

Los pasos habituales para iniciar el desahucio son:

• Contratar a un abogado y procurador: en la mayoría de casos es obligatorio y, en todo caso, muy recomendable.
• Preparar la demanda: incluyendo contrato, burofax, detalle de la deuda y cualquier otra prueba relevante.
• Presentar la demanda en el juzgado competente: normalmente, el del lugar donde se encuentra la vivienda.
• Admisión a trámite y requerimiento al inquilino: el juzgado notificará al arrendatario, fijando plazo para pagar, oponerse o desalojar.
• Señalamiento de fecha de lanzamiento: si el inquilino no paga ni se opone, se fija fecha para el desalojo forzoso.

Durante el procedimiento, el inquilino puede optar por pagar la totalidad de la deuda (en determinados supuestos, con el llamado "enervamiento del desahucio"), o bien formular oposición alegando motivos de defensa. Por ello, es esencial que la demanda esté bien fundamentada y acompañada de toda la documentación necesaria.

Reclamación de rentas y daños adicionales

Además de recuperar la posesión de la vivienda, el propietario tiene derecho a reclamar las rentas impagadas y otros conceptos económicos derivados del incumplimiento del inquilino. En muchos casos, la demanda de desahucio se acumula a la reclamación de cantidad, de manera que en un mismo procedimiento se resuelven ambas cuestiones.

Entre los conceptos que pueden reclamarse se encuentran:

• Rentas impagadas: todas las mensualidades vencidas hasta la fecha de presentación de la demanda.
• Rentas futuras hasta la entrega de llaves: en algunos casos, se reclaman también las rentas devengadas hasta la efectiva recuperación de la posesión.
• Suministros y gastos repercutibles: agua, luz, gas u otros gastos que, según contrato, correspondan al inquilino y no hayan sido abonados.
• Daños en la vivienda: desperfectos más allá del desgaste normal por uso, debidamente acreditados con fotografías, informes y facturas de reparación.
• Intereses de demora y costas: según lo previsto en el contrato y en la resolución judicial.

Errores frecuentes que debe evitar el propietario

Ante la frustración que genera el impago, muchos propietarios cometen errores que pueden tener consecuencias legales graves o, al menos, perjudicar sus posibilidades de éxito en un procedimiento de desahucio. Conocer estos errores y evitarlos es tan importante como saber qué pasos seguir.

• Tomarse la justicia por su mano: cambiar la cerradura, entrar en la vivienda sin permiso o cortar suministros puede constituir un delito de coacciones.
• No documentar las comunicaciones: confiar solo en llamadas o mensajes informales dificulta la prueba del requerimiento de pago.
• Aceptar pagos en efectivo sin recibo: puede generar conflictos sobre qué cantidades se han abonado realmente.
• Retrasar excesivamente la demanda: cuanto más tiempo pase, mayor será la deuda y más difícil puede ser su cobro.
• No revisar la solvencia del inquilino antes de alquilar: un mal filtro inicial aumenta el riesgo de impago.

Cómo protegerse en futuros contratos de alquiler

La experiencia de un impago tras requerimiento suele llevar al propietario a replantearse su forma de alquilar. Aunque el riesgo cero no existe, sí es posible reducir significativamente la probabilidad de impago y minimizar sus consecuencias mediante una buena prevención contractual y una adecuada selección del inquilino.

Algunas medidas preventivas recomendables son:

• Estudio de solvencia del inquilino: solicitar nóminas, contrato de trabajo, declaración de la renta o informes de solvencia.
• Fiadores o avales: incluir en el contrato uno o varios fiadores solidarios, o exigir un aval bancario cuando sea posible.
• Seguro de impago de alquiler: contratar una póliza específica que cubra rentas impagadas y, en algunos casos, defensa jurídica.
• Cláusulas claras de resolución: definir de forma precisa las consecuencias del impago y los plazos para resolver el contrato.
• Depósito y garantías adicionales: dentro de los límites legales, pactar garantías adicionales a la fianza obligatoria.

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