Cómo reclamar judicialmente rentas impagadas

Qué significa reclamar judicialmente rentas impagadas

Reclamar judicialmente rentas impagadas significa acudir a los tribunales para exigir al arrendatario el pago de cantidades vencidas, y en su caso pedir además la resolución del contrato y la recuperación del inmueble. Según el objetivo perseguido, puede valorarse una reclamación de cantidad, un desahucio por impago o la acumulación de acciones si la ley procesal lo permite.

Como marco sustantivo, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos regula la obligación de pagar la renta en su artículo 17 LAU y contempla la resolución del contrato por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas en el artículo 27 LAU. Desde el punto de vista procesal, habrá que acudir a la Ley de Enjuiciamiento Civil para determinar el cauce adecuado en cada supuesto.

Qué documentación conviene reunir antes de presentar la demanda

Antes de demandar, conviene reunir toda la documentación que permita acreditar con claridad la relación arrendaticia, el importe debido y la situación actual del contrato. Una buena preparación reduce incidencias procesales y facilita cuantificar correctamente la deuda arrendaticia.

• Contrato de arrendamiento y, si existen, anexos, prórrogas o novaciones.
• Justificantes de las rentas abonadas y detalle de mensualidades pendientes.
• Recibos o documentos sobre cantidades asimiladas, como suministros o gastos repercutibles, si el contrato las prevé válidamente.
• Comunicaciones previas con el arrendatario, incluido un posible burofax o requerimiento fehaciente, si se ha enviado.
• Documento que identifique al arrendador y, en su caso, título de propiedad o legitimación para reclamar.

El requerimiento previo no es un requisito universal inexcusable para reclamar, pero puede ser útil para intentar el cobro, fijar la deuda y dejar constancia del impago. Además, en determinados escenarios del desahucio por impago puede influir en la posibilidad de enervación, cuestión que habrá que revisar con detalle.

Qué vías judiciales pueden valorarse según la deuda y el objetivo del arrendador

La vía judicial depende, sobre todo, de qué se pretende conseguir. No es lo mismo reclamar solo cantidades debidas que pedir también la resolución del contrato y la recuperación de la vivienda o local.

Reclamación de cantidad

Si el objetivo principal es cobrar las mensualidades vencidas y no necesariamente recuperar la posesión, puede plantearse una acción de reclamación de cantidad. En algunos supuestos también puede valorarse el juicio monitorio, con prudencia, cuando la deuda sea vencida, líquida, determinada y esté acreditada documentalmente. Ahora bien, si además se pretende recuperar el inmueble, no debe darse por hecho que el monitorio sea la vía idónea.

Desahucio por impago

Cuando el arrendador busca resolver el contrato por falta de pago y recuperar la finca, la referencia procesal principal está en el artículo 250.1.1.º LEC, que contempla el juicio verbal para la recuperación de finca cedida en arrendamiento por impago o expiración del plazo. La demanda y su contenido deben examinarse conforme al artículo 437 LEC y concordantes, y la tramitación práctica, requerimiento, oposición, vista o lanzamiento, dependerá de lo previsto en el artículo 440 LEC y de la situación concreta del procedimiento.

Cuándo puede acumularse la reclamación de rentas al desahucio por impago

En muchos casos, el arrendador no solo quiere recuperar el inmueble, sino también cobrar lo adeudado. Por ello, puede resultar conveniente valorar la acumulación de la reclamación de rentas al desahucio por impago, siempre que el planteamiento procesal encaje con la normativa aplicable y con la documentación disponible.

También conviene revisar la posible enervación del desahucio. El artículo 22.4 LEC regula esta posibilidad en determinados supuestos, y el artículo 440 LEC resulta relevante para explicar sus efectos procesales. Si ha existido requerimiento fehaciente previo en tiempo y forma, habrá que analizar si ello afecta o no a la opción de enervar, ya que no depende de una fórmula automática sino del caso concreto.

Qué importes pueden reclamarse: renta, cantidades asimiladas, intereses y fianza

La partida principal suele ser la renta, cuyo régimen básico recoge el artículo 17 LAU. Junto a ella, pueden reclamarse otras cantidades debidas si su repercusión al arrendatario está correctamente pactada o justificada, como determinados suministros o gastos asumidos en el contrato. No todo gasto puede reclamarse sin más: dependerá del texto contractual y de la prueba disponible.

Además, puede valorarse la reclamación de intereses legales o de los intereses pactados, si el contrato los prevé de forma válida. Respecto de la fianza, el artículo 36 LAU regula su existencia y cuantía obligatoria mínima, pero no convierte automáticamente su importe en una compensación total frente a cualquier impago. Su aplicación práctica habrá que examinarla a la vista del estado del contrato, de la entrega de llaves, de los daños y de las cantidades pendientes.

Qué riesgos procesales y cuestiones prácticas conviene revisar

Antes de presentar una demanda conviene revisar la legitimación activa y pasiva, la correcta identificación del inmueble, la cuantificación exacta de la deuda y la existencia de prueba documental suficiente. También puede ser importante comprobar si el arrendamiento es de vivienda o de uso distinto, aunque la lógica principal del impago sea similar en cuanto a la necesidad de acreditar contrato y cantidades debidas.

Otro punto sensible es evitar errores al fundamentar la acción. La LAU será la norma principal en materia arrendaticia, mientras que la LEC ordena el cauce procesal. Y solo cuando tenga sentido explicar pactos válidos del contrato puede citarse la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil, siempre dentro de los límites legales.

En la práctica, lo razonable suele ser definir primero el objetivo: cobrar, recuperar la posesión o ambas cosas. A partir de ahí, habrá que elegir la vía procesal más coherente, preparar bien la prueba y revisar si existe margen para requerimiento previo, negociación o acumulación de acciones. Si necesita valorar su caso con seguridad jurídica, lo aconsejable es revisar el contrato y la deuda antes de iniciar la reclamación, especialmente en un arrendamiento a empresa.