Cómo exigir garantías adicionales en un contrato de alquiler

Qué se entiende por garantías adicionales en un alquiler

Si un propietario se pregunta cómo exigir garantías adicionales en un contrato de alquiler, la respuesta corta es esta: sí puede pedirlas, pero en vivienda habitual debe tener muy presente el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que fija la fianza legal y limita el importe de las garantías adicionales a dos mensualidades de renta. En arrendamientos para uso distinto de vivienda, ese límite no opera del mismo modo.

Conviene distinguir desde el principio entre la fianza legal y las garantías complementarias. La fianza está regulada expresamente en la LAU. Las demás garantías pueden pactarse entre arrendador y arrendatario dentro del marco general de la autonomía de la voluntad del art. 1255 del Código Civil, siempre que no contradigan la ley, la moral ni el orden público.

En la práctica, hablar de garantías adicionales suele referirse a instrumentos destinados a reforzar la cobertura frente a impagos, desperfectos o incumplimientos: por ejemplo, un aval bancario, un fiador solidario, un seguro de impago o determinadas cláusulas económicas bien redactadas.

Qué permite la ley y qué puede pactarse en el contrato

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, regula expresamente la fianza en su art. 36. En los arrendamientos de vivienda habitual, la fianza legal equivale a una mensualidad de renta. Además, ese mismo precepto permite pactar garantías adicionales, pero establece un límite de dos mensualidades de renta para esas garantías adicionales.

En cambio, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda —como locales, oficinas o alquileres de temporada cuando proceda calificarlos así— la fianza legal es de dos mensualidades, y habrá que analizar con cuidado el contrato porque el límite de dos mensualidades para garantías adicionales no debe trasladarse automáticamente a estos supuestos.

Por tanto, hay tres planos que el propietario debe tener claros:

• Lo que la ley regula expresamente: la fianza y, en vivienda habitual, el límite del art. 36 LAU para garantías adicionales.
• Lo que puede pactarse: otras garantías complementarias con apoyo en el art. 1255 del Código Civil.
• Lo que dependerá de la redacción contractual: alcance de la garantía, forma de ejecución, documentación de solvencia, inventario o consecuencias económicas del incumplimiento.

Qué garantías adicionales puede pedir el propietario

Desde un enfoque práctico, el arrendador puede valorar distintas opciones. No todas tienen el mismo alcance ni ofrecen la misma facilidad probatoria si se produce un impago o si se inicia una reclamación.

• Aval bancario: puede aportar seguridad económica, pero conviene revisar con detalle su importe, vigencia, supuestos de ejecución y si exige requerimientos previos.
• Fiador solidario: puede ser útil cuando el inquilino tiene ingresos limitados o irregulares. Habrá que identificar correctamente al fiador y documentar su solvencia y consentimiento.
• Seguro de impago: puede servir como cobertura frente a rentas debidas, aunque dependerá de la póliza, de sus exclusiones y de los requisitos de solvencia exigidos por la aseguradora.
• Depósito en efectivo o fianza adicional pactada: en vivienda habitual habrá que respetar el límite legal del art. 36 LAU para las garantías adicionales.
• Cláusula penal: puede pactarse con prudencia, pero su validez y eficacia dependerán mucho de su proporcionalidad y de su redacción concreta.
• Inventario y estado del inmueble: no es una garantía económica en sentido estricto, pero sí una herramienta contractual muy útil para acreditar el estado inicial de la vivienda y los bienes si más adelante fuera necesario un desahucio de inquilinos morosos.

Cómo justificar y documentar estas garantías sin generar conflictos

Para exigir garantías sin tensar innecesariamente la negociación, suele ser recomendable apoyarse en criterios objetivos: nivel de renta, duración prevista, existencia de mobiliario, perfil de ingresos, estabilidad laboral o riesgo de mora. No se trata solo de pedir más, sino de justificar por qué esa cobertura es razonable para ese contrato concreto.

También conviene que el contrato recoja con precisión:

• qué garantía se constituye y por qué importe;
• qué documentación se entrega;
• qué incumplimientos puede cubrir;
• cómo se acreditarán los daños o impagos;
• y en qué condiciones procederá su devolución o cancelación.

Un error habitual es usar modelos genéricos con fórmulas ambiguas. Si la redacción es imprecisa, la garantía puede generar más discusión que protección real.

Errores frecuentes al exigir garantías adicionales

• Confundir fianza legal y garantía adicional: jurídicamente no son lo mismo y no conviene mezclarlas en una sola cláusula.
• Aplicar el límite de vivienda habitual a cualquier arrendamiento: habrá que distinguir si realmente estamos ante vivienda o uso distinto.
• No documentar la solvencia del inquilino o del fiador: nóminas, declaraciones, justificantes o identificación pueden ser decisivos.
• Redactar cláusulas penales desproporcionadas o confusas: pueden dificultar su defensa si más adelante se discuten.
• No acompañar inventario ni reportaje fotográfico: si hay desperfectos, la prueba del estado inicial suele ser esencial.

Qué conviene revisar antes de firmar el contrato

Antes de firmar, el propietario debería comprobar la naturaleza del arrendamiento, el importe total exigido al inicio, la coherencia entre la garantía elegida y el riesgo real, y la calidad de la documentación entregada por el arrendatario.

Además, puede ser razonable revisar si el contrato define bien la renta, los suministros, el estado de conservación, el inventario y la forma de comunicación entre las partes. Muchas controversias no nacen de la falta de garantía, sino de una mala redacción contractual.

En conclusión, cómo exigir garantías adicionales en un contrato de alquiler depende de combinar correctamente ley, pacto y prueba. En vivienda habitual, el art. 36 LAU marca un límite que no conviene rebasar. A partir de ahí, la protección real del propietario dependerá de elegir la garantía adecuada y documentarla bien. Si tiene dudas sobre la fórmula más segura para su caso, puede ser aconsejable revisar el borrador antes de la firma.