Costas del desahucio: cuándo las paga el inquilino
Costas del desahucio: cuándo puede pagarlas el inquilino y qué revisar antes de reclamar rentas y gastos judiciales en España.
Existe una idea muy extendida que conviene corregir desde el principio: las costas del desahucio no las paga automáticamente el inquilino en todos los casos. La condena en costas dependerá de cómo se desarrolle el procedimiento, de si hubo requerimiento previo fehaciente y de la actuación procesal del arrendatario.
En España, el marco principal para analizar esta cuestión está en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, especialmente en los arts. 22.4, 394 y 395 LEC. Por eso, antes de dar por hecho que el propietario recuperará todos los gastos del procedimiento, conviene revisar bien el impago, la documentación y la forma en que termina el proceso.
Qué son las costas del desahucio y por qué no siempre se imponen igual
Las costas procesales son, de forma resumida, los gastos del proceso que la ley permite repercutir a la parte vencida, conforme a los arts. 241 y siguientes LEC. Suelen incluir, entre otros conceptos, honorarios de abogado y procurador cuando son preceptivos o procedentes, además de otros gastos procesales justificables.
Ahora bien, en un desahucio por impago no basta con decir que hubo deuda para afirmar sin más que habrá condena en costas. Influyen cuestiones como si el arrendatario se opone, si paga después de la demanda, si se allana, si enerva el desahucio o si el procedimiento termina por decreto de archivo o por otra resolución de terminación procesal.
Cuándo el inquilino puede ser condenado en costas en un desahucio por impago
La regla general en primera instancia está en el art. 394 LEC: las costas pueden imponerse a la parte que vea rechazadas sus pretensiones, con los matices legales aplicables. En la práctica, si el propietario interpone demanda de desahucio y reclamación acumulada de rentas, y obtiene una resolución favorable, lo normal es que pueda solicitar la condena en costas del arrendatario.
También habrá que valorar la relevancia del requerimiento fehaciente previo. En materia de enervación, el art. 22.4 LEC resulta decisivo: si el arrendador requirió de pago al inquilino de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y este no pagó, la enervación puede quedar excluida. Ese dato no solo afecta a la posibilidad de continuar o no con el desahucio, sino que influye en la estrategia sobre rentas y costas.
- Ejemplo 1: hay varios meses impagados, se envía requerimiento fehaciente, no se paga y se presenta demanda. Si el procedimiento concluye de forma favorable al arrendador, es razonable esperar una condena en costas, aunque siempre habrá que estar al contenido exacto de la resolución.
- Ejemplo 2: la deuda existe, pero la documentación del requerimiento es defectuosa o discutible. En ese supuesto conviene analizar con cautela si la posición del propietario es igual de sólida respecto de las costas.
Qué cambia si el inquilino paga, se allana o enerva el desahucio
No es lo mismo pagar tarde que enervar correctamente, ni equivale a lo mismo un allanamiento que una oposición real. La enervación del desahucio, regulada en el art. 22.4 LEC, permite al arrendatario evitar la resolución del contrato si paga lo debido en los términos legales y no se dan causas que la impidan, como el requerimiento previo fehaciente no atendido.
Si hay enervación, no debe presumirse sin más que desaparecen siempre las costas. El efecto concreto dependerá del caso, de la existencia y validez del requerimiento previo y de la resolución que ponga fin al incidente o al procedimiento. Del mismo modo, si el inquilino se allana, puede entrar en juego el art. 395 LEC, que matiza la imposición de costas cuando el demandado se allana antes de contestar, salvo que exista mala fe, algo que puede apreciarse, por ejemplo, si hubo requerimiento previo justificado y desatendido.
Un pago tardío tras la demanda tampoco borra por sí solo los efectos procesales ya causados. Si el propietario ya se ha visto obligado a acudir a juicio para reclamar rentas impagadas y recuperar la vivienda alquilada, habrá que estudiar cómo se articula la terminación del proceso y qué se resuelve expresamente sobre las costas.
Qué ocurre con las costas si el procedimiento termina por decreto o sin oposición real
En los procedimientos de desahucio, los arts. 437 y 440 LEC ayudan a situar procesalmente la demanda y el requerimiento al demandado, pero no conviene atribuirles automáticamente efectos cerrados sobre las costas más allá de lo que resulte de la resolución final. Que el asunto termine por decreto de archivo o por otra forma de terminación no significa necesariamente que no pueda haber pronunciamiento sobre costas, ni tampoco garantiza por sí solo que lo haya.
Por ejemplo, si el arrendatario paga y el proceso se archiva tras una enervación válida, habrá que leer con detalle el decreto o la resolución correspondiente. Si no existe oposición real, pero el propietario ya promovió el procedimiento por un impago acreditado, la falta de contradicción no impide automáticamente la condena en costas: dependerá de cómo haya quedado configurada la terminación procesal y del fundamento legal aplicado.
Cómo se calculan y qué incluye la tasación de costas
La tasación de costas, regulada de forma básica en los arts. 242 y 243 LEC, es el trámite posterior en el que se concretan los importes que la parte condenada debe abonar por gastos procesales. No debe confundirse la condena en costas con la recuperación automática de todo lo pagado por el propietario a sus profesionales.
En la práctica, puede ocurrir que el arrendador haya abonado determinados honorarios a su abogado o procurador y que, al tasarse las costas, la cantidad recuperable no coincida exactamente con ese total. La cifra final puede depender de los conceptos minutados, su justificación y los límites legales aplicables.
Errores frecuentes del propietario al reclamar rentas impagadas y costas
- Pensar que las costas del desahucio se imponen siempre al inquilino sin atender a cómo termina el procedimiento.
- No conservar prueba suficiente del requerimiento fehaciente previo o enviarlo de forma poco precisa.
- Confundir desahucio por impago con reclamación acumulada de rentas: aunque suelen ir juntas, no son exactamente lo mismo.
- Dar por hecho que un archivo o una terminación por decreto impide reclamar gastos del procedimiento.
- No revisar si el caso encaja en un allanamiento con posible aplicación del art. 395 LEC.
Cuándo conviene consultar con un abogado de propietarios
Si el impago ya existe, el mejor momento para consultar con un abogado de propietarios suele ser antes de demandar. Revisar el contrato, los justificantes de deuda, el requerimiento previo y la estrategia de acumulación de rentas puede ser decisivo para recuperar la vivienda alquilada con mayor seguridad jurídica y para plantear correctamente una eventual reclamación de costas.
FAQ breve
¿Si el inquilino paga después de la demanda, ya no hay costas? No necesariamente. Habrá que analizar si hubo enervación, allanamiento, requerimiento previo y cómo termina el proceso.
¿Las costas cubren todo lo que paga el propietario a su abogado? No siempre. La recuperación dependerá de la tasación de costas y de los límites legales aplicables.
¿Es importante el requerimiento previo? Sí, puede ser clave para la enervación del desahucio y para valorar la posición del arrendador respecto de las costas.
La idea clave es sencilla: en materia de costas del desahucio, conviene evitar automatismos. Antes de reclamar rentas o gastos procesales, lo prudente es revisar requerimientos previos, documentación del impago y estrategia de demanda; y si el asunto ya está en fase judicial o de ejecución, puede ser el momento razonable de apoyarse en un abogado desahucio con experiencia en arrendamientos urbanos para propietarios.
Fuentes oficiales consultables
¿Necesitas orientación legal?
Te explicamos opciones generales y, si lo solicitas, te ponemos en contacto con un profesional colegiado colaborador independiente.
