Daños en el parquet de la vivienda alquilada: quién paga

Quién paga los daños en el parquet de una vivienda alquilada

Ante los daños en el parquet de la vivienda alquilada, el propietario suele asumir las reparaciones necesarias o deterioros no imputables al inquilino. El arrendatario puede responder si hay mal uso, negligencia, falta de aviso o pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario, según contrato, pruebas y causa del daño.

La respuesta práctica no depende solo de que el parquet esté rayado, levantado o deteriorado, sino de por qué se ha producido el daño, cómo se recibió la vivienda, qué se pactó en el contrato y qué documentación existe antes, durante y al finalizar el arrendamiento.

En términos generales, si el parquet se ha deteriorado por antigüedad, uso normal o necesidad de conservación de la vivienda, conviene analizar si la reparación entra en la esfera del arrendador conforme al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si, por el contrario, hay golpes, arrastres indebidos de muebles, humedad causada por descuido, mascotas sin control o falta de comunicación de una incidencia, puede valorarse la responsabilidad del arrendatario.

Cómo encajar el daño: desgaste normal, mal uso o falta de conservación

La clave jurídica y probatoria está en clasificar correctamente el deterioro. No es lo mismo un desgaste normal del parquet por el paso del tiempo que un daño concreto causado por una conducta descuidada.

• Desgaste ordinario: pérdida moderada de brillo, marcas leves compatibles con el uso residencial o envejecimiento del barniz. Puede formar parte del uso normal de la vivienda.
• Pequeñas reparaciones: el artículo 21 LAU atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, aunque habrá que valorar entidad, coste, antigüedad y causa.
• Mal uso o negligencia: rayas profundas, manchas por líquidos no atendidos, quemaduras, golpes o levantamientos causados por una actuación descuidada pueden justificar una reclamación al inquilino si se prueban adecuadamente.
• Falta de conservación estructural o técnica: si el daño procede de defectos de la vivienda, filtraciones ajenas al arrendatario o deterioros no imputables, la reparación puede encajar en el deber de conservación del arrendador.

Por eso, ante un supuesto de parquet rayado por inquilino o de suelo levantado al terminar el contrato, no conviene imputar el coste de forma automática. Es recomendable revisar fotografías, inventario, comunicaciones y, si procede, un informe técnico.

Qué dice la LAU y el Código Civil sobre reparaciones y responsabilidad

La norma principal en arrendamientos de vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su artículo 21 regula la conservación de la vivienda: el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. El mismo precepto prevé que las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste debido al uso ordinario sean a cargo del arrendatario.

Como normas complementarias, los artículos 1563 y 1564 del Código Civil ayudan a valorar la responsabilidad del arrendatario. El artículo 1563 establece que el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. El artículo 1564 exige destinar la cosa al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de su naturaleza, actuando con la diligencia debida.

El contrato también importa. El artículo 1255 del Código Civil permite a las partes establecer pactos, cláusulas y condiciones dentro de los límites de la ley, la moral y el orden público. Por tanto, el contrato puede concretar obligaciones sobre mantenimiento, alfombras protectoras, mascotas, entrega de llaves o inventario, pero no debería utilizarse para desplazar indebidamente obligaciones legales imperativas ni para imponer consecuencias desproporcionadas sin prueba del daño.

En la práctica, para resolver disputas sobre reparaciones y determinar quién paga el parquet dañado en alquiler, habrá que cruzar tres planos: lo que dice la LAU, lo que permite complementar el Código Civil y lo que se haya pactado válidamente en el contrato.

Cómo documentar el estado del parquet antes y después del alquiler

La prueba suele decidir el conflicto. Si el propietario pretende reclamar el coste de reparación o retener parte de la fianza, conviene que pueda acreditar el estado inicial del suelo, la existencia del daño final, su valoración económica y la posible imputación al arrendatario.

1. Inventario de entrada: debe describir el parquet, estancias afectadas, estado de barniz, rayas previas, manchas o zonas levantadas.
2. Fotografías y vídeos fechados: ayudan a comparar el antes y el después, especialmente si se conservan metadatos o se incorporan al acta de entrega.
3. Comunicaciones entre las partes: mensajes sobre humedades, filtraciones, reparación de electrodomésticos o incidencias pueden ser decisivos para probar aviso, conocimiento o falta de diligencia.
4. Presupuesto o informe técnico: permite diferenciar lijado, acuchillado, sustitución de lamas, barnizado o daños por humedad, y justificar una cuantía razonable.
5. Acta de salida: es útil firmar la entrega de llaves con reservas si una parte no acepta la imputación del daño.

Sin una base documental mínima, la reclamación puede debilitarse. Del mismo modo, el inquilino podrá oponerse si acredita que el parquet ya estaba deteriorado, que el daño procede de una causa ajena o que comunicó la incidencia a tiempo.

Humedad, agua y filtraciones: por qué importa el origen del daño

Los daños por humedad en el parquet exigen especial cautela. Un suelo abombado o con lamas levantadas puede deberse a una fuga comunitaria, una filtración exterior, una avería de fontanería, condensación, falta de ventilación, derrames no atendidos o uso negligente de electrodomésticos.

Si el origen está en una instalación de la vivienda cuya reparación corresponde al arrendador, en un elemento común o en una causa no imputable al inquilino, atribuir el coste al arrendatario puede ser discutible. En cambio, si el daño se debe a un descuido probado, a no avisar de una fuga conocida o a mantener agua acumulada sobre el suelo, puede valorarse una responsabilidad del inquilino.

Para entender mejor las causas técnicas habituales de un parquet dañado por humedad, puede resultar útil contrastar el origen del problema con un informe profesional antes de imputar el coste a una de las partes.

En estos casos conviene conservar avisos al propietario, partes del seguro, fotografías del foco de humedad, facturas de reparación y cualquier informe que identifique causa, fecha probable y alcance real del daño.

Fianza, reclamación y negociación: qué pasos conviene valorar

El artículo 36 LAU regula la fianza arrendaticia. En la práctica, puede servir para responder de cantidades pendientes o daños acreditados al finalizar el contrato, pero su retención no debe plantearse como automática, ilimitada ni desligada de la prueba. Si se retiene una cantidad por parquet dañado, conviene justificar el motivo, el importe y la relación con el deterioro imputado.

• Revisar el contrato: comprobar cláusulas de conservación, inventario, mascotas, obras, mantenimiento y devolución de fianza.
• Cuantificar el daño: solicitar presupuesto razonable y distinguir reparación necesaria de mejora estética o renovación completa del pavimento.
• Comunicar por escrito: dejar constancia de la posición de cada parte, documentación disponible y propuesta de solución.
• Negociar si hay incertidumbre: cuando concurren desgaste previo, antigüedad del parquet o prueba incompleta, puede ser razonable buscar un acuerdo proporcional.
• Valorar reclamación civil: si se inicia una reclamación, habrá que analizar cuantía, pruebas, contrato y cauce civil aplicable, sin presuponer una vía única para todos los casos.

La fianza por daños en la vivienda no debería confundirse con una penalización general. Debe conectarse con daños concretos, acreditados y económicamente justificados.

Conclusión: revisar pruebas antes de imputar el coste

En los daños en el parquet de una vivienda alquilada, la pregunta no es solo quién debe pagar, sino qué puede probarse. El propietario suele asumir conservación y daños no imputables al inquilino; el arrendatario puede responder por mal uso, negligencia, falta de aviso o pequeñas reparaciones por desgaste ordinario, según las circunstancias.

Antes de descontar importes de la fianza o formular una reclamación, es recomendable revisar contrato, inventario, fotografías, comunicaciones, presupuestos e informes técnicos. Si existe conflicto sobre el coste de reparación o sobre la devolución de la fianza, conviene solicitar asesoramiento jurídico para valorar la viabilidad de la reclamación y evitar imputaciones precipitadas.