Derechos del propietario en desalojos por orden judicial

Marco legal y conceptos clave

Los desalojos por orden judicial son procedimientos amparados por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y por la legislación arrendaticia (principalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Su finalidad es restituir la posesión del inmueble al propietario cuando concurre una causa legal —impago de rentas, expiración del plazo, incumplimientos graves, ocupación sin título, entre otras— y siempre con las garantías procesales debidas. A diferencia de otras vías, el desalojo con orden judicial exige la intervención de un juzgado que dicta un auto o decreto de lanzamiento y coordina la ejecución con los servicios comunes, la comisión judicial y, cuando es necesario, con las fuerzas y cuerpos de seguridad.

Tres conceptos vertebran la materia: título de posesión (contrato o derecho que legitima a quien ocupa), restitución posesoria (devolver el piso al propietario) y lanzamiento (acto material de desalojo). En paralelo, la tutela judicial efectiva garantiza al arrendatario u ocupante el derecho a oponerse dentro de plazo, a ser notificado y a recibir, en su caso, derivaciones a servicios sociales cuando el marco normativo autonómico así lo prevé.

Derechos esenciales del propietario

El propietario ostenta el derecho a recuperar la posesión de su vivienda o local cuando exista causa legal y resolución judicial que lo acuerde. Entre los derechos más relevantes destacan: a) impulsar el proceso judicial de desahucio o recuperación posesoria; b) obtener una fecha de lanzamiento concreta; c) solicitar la indemnización de rentas, suministros y desperfectos acreditados; d) exigir la entrega de llaves y la desocupación total; y e) participar —personalmente o mediante procurador y abogado— en la diligencia de lanzamiento, con posibilidad de designar cerrajero e inventariar enseres abandonados.

Asimismo, el propietario puede pedir el auxilio de la fuerza pública si se prevén resistencias, y exigir que la diligencia quede documentada. Tiene derecho a que el lanzamiento se practique con respeto de plazos y notificaciones, pero también con la debida celeridad. En supuestos de ocupación sin título (usurpación), el propietario puede acudir a procedimientos específicos que priorizan la restitución de la posesión frente a quien carece de derecho alguno.

Requisitos previos y pruebas necesarias

Para iniciar un desalojo con garantías, el propietario debe reunir documentación clara: título de propiedad, contrato de arrendamiento o prueba de la inexistencia de título, requerimientos previos (burofax u otros medios fehacientes) y un cuadro de deuda actualizado en casos de impago. También son útiles fotografías del estado del inmueble, actas notariales, partes de incidencias, informes de desperfectos y cualquier comunicación con el ocupante. Si se pretende reclamar además indemnizaciones por daños, conviene contar con presupuestos y facturas, o peritajes en caso de daños estructurales.

Aunque no siempre es obligatorio, un requerimiento fehaciente previo al litigio suele reforzar la posición del propietario, abre vías de pago o entrega voluntaria y acredita la buena fe. Cuando existan situaciones de vulnerabilidad alegadas por el ocupante, el juzgado puede coordinar con servicios sociales, lo que aconseja prever márgenes temporales realistas para el lanzamiento.

Trámite procesal: pasos y plazos

El itinerario típico comprende: presentación de demanda (desahucio por falta de pago, por expiración de término, resolución por incumplimiento o recuperación posesoria), admisión a trámite y requerimiento al demandado para pagar, desalojar u oponerse. Si no hay oposición, el juzgado señala fecha de lanzamiento y, en su caso, dicta decreto con la cantidad debida. Si existe oposición fundada, se celebrará vista. Tras la resolución —auto o sentencia— que acuerda la restitución de la posesión, se programa la diligencia con la comisión judicial, que puede contar con policía local o nacional y un cerrajero para el acceso.

Los plazos varían según carga del juzgado y eventuales suspensiones (por acuerdos de pago, derivaciones sociales o incidencias). Es esencial hacer seguimiento procesal activo, proponer fechas disponibles y coordinar de antemano proveedor de cerraduras, inventario y limpieza, para que, recuperada la posesión, el inmueble quede asegurado y utilizable con rapidez.

Acceso al inmueble, inventario y custodia

El día del lanzamiento, la comisión judicial verifica la identidad de los presentes, comunica la orden y requiere la desocupación. Si no se facilita la entrada, se autoriza al cerrajero para abrir. Es recomendable que el propietario —o su representante— asista con acta de inventario preparada para anotar enseres abandonados, contadores de suministros, estado de puertas y ventanas, y fotografías fechadas. Los objetos de valor deben inventariarse y custodiarse conforme indique la diligencia; en ocasiones se fija un plazo para su retirada por el antiguo ocupante, bajo apercibimiento de depósito o desecho según normativa local.

Tras el acceso, cambie inmediatamente las cerraduras, tome lectura de contadores y solicite revisión de instalaciones. Si el inmueble presenta daños aparentes, documente todo antes de cualquier reparación para preservar la prueba. La diligencia final debe reflejar si se recogieron llaves, el número de cerraduras sustituidas y cualquier incidencia (resistencia, ausencia, animales, menores, etc.).

Rentas, impagos y daños indemnizables

Junto a la recuperación posesoria, el propietario puede reclamar rentas vencidas, intereses, suministros no abonados y daños y perjuicios cuando se demuestre deterioro más allá del uso normal. Resulta esencial conservar facturas de reparaciones, presupuestos, informes técnicos y fotografías del antes y el después. Si existe fianza, podrá aplicarse a la compensación de deudas y desperfectos, justificando el detalle y el saldo de liquidación al arrendatario saliente. En contratos con garantías adicionales (aval bancario, seguro de impago), active los mecanismos contractuales dentro de los plazos.

Cuando el lanzamiento se demore sin causa imputable al propietario, puede plantearse la reclamación de ocupación indebida con cuantía equivalente a la renta de mercado por el tiempo de ocupación ilícita. Todo ello exige prueba sólida y un control documental riguroso desde el primer impago o incidencia.

Coordinación con fuerzas de seguridad y cerrajero

La comisión judicial puede solicitar asistencia policial para garantizar la seguridad, evitar altercados y proteger a las personas presentes. El propietario debe facilitar datos de contacto del cerrajero y prever tiempos de espera. Es útil enviar con antelación a la oficina judicial el nombre de la empresa de cerrajería y su disponibilidad. Si se detectan ocupaciones conflictivas, se recomienda coordinar un segundo equipo de apoyo (refuerzo de puerta, persianas, alarma temporal) inmediatamente después del lanzamiento.

El día señalado, el cerrajero debe acudir puntual y con material suficiente (bombines, escudos, llaves, cerraduras de seguridad). Tras el cambio, entregue un juego de llaves a la comisión para su constancia y otro al propietario. Documente con fotografías el proceso de apertura y sustitución. Cuando el inmueble se halle en comunidad de propietarios, avise al administrador de fincas para que actualice llaves de acceso a zonas comunes si fuera necesario.

Obligaciones y límites para evitar responsabilidades

El legítimo interés en recuperar la posesión no autoriza al propietario a ejecutar por su cuenta medidas coactivas. Están prohibidos el cambio unilateral de cerraduras antes del lanzamiento, el corte de suministros para forzar la salida, la retirada de bienes o la entrada sin consentimiento ni orden judicial. Tales conductas pueden generar responsabilidades civiles (daños y perjuicios) y, en supuestos extremos, penales. También debe respetarse la cadena de custodia de los enseres, especialmente si contienen documentación personal o datos sensibles.

Una vez recuperada la posesión, el propietario tiene la obligación de conservar el inmueble en condiciones de seguridad, reparar daños que comprometan habitabilidad y comunicar a suministradoras el cambio de titular si procede. El tratamiento de datos personales recogidos durante el proceso (documentos, correspondencia) debe ajustarse a la normativa de protección de datos, destruyendo o depositando lo que no corresponda conservar.

Prevención: contratación y cláusulas protectivas

La mejor defensa ante un desalojo futuro es una buena prevención al contratar. Incluya en el arrendamiento cláusulas claras sobre vencimiento, resolución por impago, penalizaciones razonables, obligación de asegurar daños, prohibición de cesión o subarriendo sin consentimiento y autorización para visitas de inspección pactadas. Verifique solvencia (nóminas, IRPF, vida laboral), y valore garantías: depósito adicional, aval bancario o seguro de impago. En comunidades con morosidad recurrente, añada cláusulas de actualización de rentas y revisión de suministros.

Desde el primer indicio de impago, active una política de requerimientos escalonada (recordatorio amistoso, burofax, propuesta de regularización) que sirva de prueba y, en su caso, de base para un acuerdo de salida voluntaria con entrega de llaves. Documentar cada paso ahorra tiempo y costes si finalmente hay que acudir a la vía judicial.

Preguntas frecuentes