Fiador en el alquiler: cómo reclamarle correctamente

Cuando un inquilino deja de pagar, muchos propietarios buscan cómo reclamar al fiador alquiler de forma correcta. La primera cautela es jurídica y muy importante: en lenguaje común se habla de “fiador en el alquiler”, pero no es lo mismo la fianza legal del art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que el fiador o avalista personal que firma para responder de las deudas del arrendatario.

Si quiere reclamarse correctamente al fiador, conviene revisar antes el contrato de arrendamiento, el documento de afianzamiento, las prórrogas o anexos firmados y el alcance exacto de la garantía. De ello dependerá, entre otras cuestiones, qué conceptos pueden reclamarse, si debe requerirse también al inquilino y si el fiador renunció o no a determinados beneficios legales.

En este artículo se explica, con enfoque práctico para arrendadores en España, cuándo puede reclamarse al fiador por impago de rentas, suministros o daños, qué documentos conviene revisar y cómo hacer un requerimiento fehaciente con más seguridad jurídica.

Qué significa realmente el fiador en un alquiler y por qué conviene diferenciarlo de la fianza legal

La expresión “fiador en el alquiler” es útil desde el punto de vista de búsqueda, pero jurídicamente conviene distinguir tres figuras:

La fianza legal del art. 36 LAU no convierte por sí sola a un tercero en responsable personal de las deudas del inquilino. Para que exista un verdadero afianzamiento personal, tiene que haber una obligación asumida por el fiador, normalmente firmada en el propio contrato o en documento anexo.

Además, el contenido de esa garantía personal puede variar. El art. 1255 del Código Civil reconoce la autonomía de la voluntad, por lo que las partes pueden pactar válidamente determinadas cláusulas siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público. En la práctica, esto significa que habrá que leer con detalle qué asumió exactamente el fiador.

Cuándo puede el arrendador reclamar al fiador por impago, suministros o daños

Como regla general, el arrendador puede reclamar al fiador cuando exista un incumplimiento del arrendatario cubierto por la garantía asumida. En arrendamientos urbanos, el impago de la renta o de cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario puede constituir causa de incumplimiento, y en determinados casos también puede valorarse la resolución contractual conforme al art. 1124 CC y, cuando encaje por el tipo de arrendamiento, a los arts. 27 y 35 LAU.

1. Rentas impagadas

Es el supuesto más habitual. Si el contrato prevé un fiador o avalista personal que garantiza las obligaciones del inquilino, el arrendador puede reclamarle las mensualidades vencidas e impagadas, siempre dentro del alcance pactado. Aquí suele ser clave comprobar si la garantía cubre solo un periodo concreto, toda la duración contractual, sus prórrogas o también una eventual tácita reconducción o novación.

2. Cantidades asimiladas o gastos repercutidos

No toda cantidad vinculada a la vivienda puede reclamarse al fiador sin más. Habrá que revisar si el contrato atribuye al arrendatario el pago de suministros, IBI, comunidad u otros conceptos, y si la cláusula de afianzamiento cubre también esas cantidades debidas. En la práctica, la reclamación puede ser viable, pero dependerá del contrato y de la documentación acreditativa de cada recibo o liquidación.

3. Daños en la vivienda alquilada

Reclamar daños exige más cautela. No es lo mismo una renta vencida, normalmente acreditable con el contrato y el impago, que unos daños en vivienda alquilada, que requieren prueba del estado del inmueble, de la causa del deterioro y de que exceden del desgaste por uso ordinario. Además, conviene analizar si el fiador asumió expresamente también la responsabilidad por daños o por incumplimientos distintos del pago de la renta.

¿Debe el arrendador dirigirse primero contra el inquilino?

No siempre puede responderse de forma absoluta. Los arts. 1822 y siguientes del Código Civil regulan la fianza, y el art. 1831 CC contempla el llamado beneficio de excusión, conforme al cual el fiador puede, en determinados supuestos, pedir que antes se persigan los bienes del deudor principal. Ahora bien, habrá que revisar si ese beneficio fue renunciado válidamente en el contrato o si la redacción de la garantía configura una obligación más intensa, por ejemplo solidaria.

Por eso, antes de reclamar al fiador conviene analizar no solo si existe impago de alquiler, sino cómo está redactada la cláusula de afianzamiento, a qué deudas se extiende y en qué términos puede exigirse.

Qué documentos y cláusulas conviene revisar antes de reclamar al fiador

El error más frecuente del propietario es dar por supuesto que la sola firma del fiador permite reclamar cualquier deuda. Antes de actuar, conviene revisar al menos lo siguiente:

• Contrato de arrendamiento completo: identificación de partes, objeto, renta, duración, gastos y cláusulas de incumplimiento.
• Cláusula de afianzamiento: si el fiador responde de todas las obligaciones o solo de algunas, si existe límite cuantitativo o temporal y si se extiende a prórrogas.
• Anexos y documentos complementarios: a veces la garantía se firma en hoja separada o se modifica mediante anexos posteriores.
• Prórrogas, novaciones o cambios subjetivos: si cambió la renta, el plazo, el arrendatario o el contenido económico del contrato, puede ser relevante comprobar si el fiador aceptó expresamente esos cambios.
• Renuncias y beneficios legales: en especial, si existe renuncia al beneficio de excusión del art. 1831 CC y cómo está redactada.
• Documentación de la deuda: recibos impagados, extractos, facturas de suministros, comunicaciones previas, inventario, fotos, presupuesto o facturas de reparación, según el concepto reclamado.

También conviene prestar atención a las firmas incompletas o confusas. Si el supuesto fiador aparece citado en el contrato pero no firma la cláusula correspondiente, o firma solo en una página sin quedar claro el contenido aceptado, la reclamación puede complicarse. Lo mismo puede ocurrir cuando la garantía se pretende extender a una prórroga o novación no firmada por quien afianzó inicialmente.

En otras palabras, reclamar con más seguridad jurídica no consiste solo en acreditar que existe deuda, sino en probar quién la garantiza, hasta dónde y en qué condiciones.

Cómo hacer un requerimiento fehaciente al fiador sin cometer errores

Antes de iniciar una reclamación judicial, suele ser muy útil enviar un requerimiento fehaciente al arrendatario y, en su caso, al fiador. El burofax al fiador no produce efectos automáticos por sí mismo, pero puede tener una utilidad práctica y probatoria relevante: deja constancia del contenido reclamado, de la fecha del requerimiento y de la voluntad del arrendador de exigir el cumplimiento.

Ese requerimiento conviene que sea claro, completo y prudente. De forma orientativa, puede incluir:

1. Identificación del arrendador, arrendatario, fiador y vivienda arrendada.
2. Referencia al contrato de arrendamiento y a la cláusula de afianzamiento o documento firmado.
3. Detalle de las cantidades debidas: rentas, suministros, gastos o daños, diferenciando conceptos y periodos.
4. Requerimiento de pago dentro de un plazo razonable.
5. Advertencia de que, si no se atiende, el propietario puede valorar la reclamación extrajudicial o judicial que proceda.
6. Adjuntar o anunciar la documentación justificativa básica.

Es importante no enviar reclamaciones genéricas o contradictorias. Por ejemplo, si se reclaman daños, conviene concretarlos y acompañar la base documental disponible. Si se reclaman suministros, es preferible identificar facturas o periodos. Y si el contrato limita la responsabilidad del fiador, no debería reclamarse más de lo cubierto sin explicar el fundamento.

Cuando además se está valorando recuperar la vivienda alquilada, el requerimiento al inquilino puede formar parte de una estrategia más amplia. Si se inicia una reclamación judicial, la forma en que se haya documentado el impago y las comunicaciones previas puede resultar útil, también en escenarios donde se plantee conjuntamente una acción de desahucio y cantidad. En todo caso, conviene evitar afirmaciones automáticas sobre el efecto del requerimiento, porque dependerá del caso y de la vía elegida.

Qué opciones puede valorar el propietario si no paga ni el inquilino ni el fiador

Si tras el requerimiento no paga ni el arrendatario ni el fiador, el propietario puede valorar varias opciones, que en la práctica suelen combinarse según el objetivo prioritario: cobrar, resolver el contrato, recuperar la posesión o todo ello a la vez.

Reclamación extrajudicial reforzada

A veces merece la pena un último intento formal, mejor estructurado y con cuantificación cerrada de la deuda. Esto puede ser útil cuando existen conversaciones previas, propuestas de pago o dudas sobre el alcance exacto de la garantía.

Reclamación judicial de cantidad

Cuando la deuda está bien documentada, puede valorarse la acción de reclamación frente al arrendatario y, si procede, también frente al fiador. Aquí vuelve a ser decisivo comprobar la redacción del afianzamiento y la documentación firmada.

Resolución contractual y recuperación de la vivienda

Si el interés principal del arrendador es recuperar la posesión, el incumplimiento por impago puede justificar la resolución contractual, con la cautela de analizar el caso concreto conforme al art. 1124 CC y, cuando proceda, al art. 27 LAU. En determinados supuestos puede valorarse la vía de desahucio por falta de pago junto con la reclamación de cantidades, pero la estrategia procesal dependerá del caso, del tipo de arrendamiento y de la documentación disponible.

Revisar si existen otras garantías

Además del fiador, puede haber otras garantías adicionales: fianza legal, depósito complementario, aval bancario o similares. Cada una tiene su propia lógica y no conviene confundirlas. Que exista una fianza legal del art. 36 LAU no sustituye la necesidad de reclamar correctamente al fiador personal ni determina por sí sola el cauce frente a terceros.

Errores habituales al reclamar al fiador en el alquiler

• Confundir fianza legal y fiador personal: son figuras distintas y no generan las mismas responsabilidades.
• No revisar el alcance de la cláusula: puede limitarse a rentas, a un plazo concreto o excluir determinados conceptos.
• Olvidar anexos, prórrogas o novaciones: la garantía puede no extenderse automáticamente a cambios posteriores si no fueron aceptados.
• Reclamar daños sin prueba suficiente: especialmente cuando no hay inventario, fotografías o presupuestos que permitan distinguir deterioro y uso normal.
• No documentar bien el impago: la falta de detalle en rentas, periodos o suministros debilita la reclamación.
• Presuponer que debe demandarse primero al inquilino: habrá que revisar el contrato y, en su caso, la renuncia o no al beneficio de excusión del art. 1831 CC.
• Enviar un requerimiento ambiguo o incompleto: puede restar eficacia probatoria y dificultar una reclamación posterior por impago parcial del alquiler.

Preguntas frecuentes

Conclusión: qué conviene hacer para reclamar con más seguridad jurídica

Para reclamar correctamente al fiador en un alquiler, lo esencial no es actuar deprisa, sino revisar bien qué se firmó y qué puede exigirse. La cautela clave es distinguir entre la fianza legal del art. 36 LAU, el fiador o avalista personal y otras garantías adicionales. A partir de ahí, habrá que comprobar el alcance de la cláusula, las posibles renuncias a beneficios legales, los anexos, las prórrogas y la prueba de cada concepto reclamado.

El error más frecuente sigue siendo el mismo: reclamar sin revisar bien contrato, anexos y alcance real de la garantía. Eso puede afectar tanto a la reclamación de rentas impagadas como a suministros, daños o a una estrategia para recuperar la vivienda alquilada.

Si existe impago, dudas sobre la responsabilidad del fiador o necesidad de combinar reclamación de cantidad y recuperación del inmueble, puede ser razonable contar con asesoramiento jurídico especializado para propietarios y arrendadores antes de enviar el requerimiento o iniciar acciones.

Fuentes oficiales verificables

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Texto publicado en el BOE.
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. Texto consolidado en el BOE.