Inquilino que exige obras injustificadas: cómo responder

Cuando un inquilino exige obras, no toda incidencia obliga automáticamente al arrendador a asumir una reparación, una sustitución o una reforma. En una vivienda alquilada hay que distinguir entre obras de conservación, pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario, mejoras no exigibles y actuaciones derivadas de daños imputables al uso, a una negligencia o a una alteración realizada por el propio arrendatario.

Como regla práctica, el arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. En cambio, las pequeñas reparaciones causadas por el desgaste del uso ordinario suelen corresponder al inquilino, y las mejoras o cambios de conveniencia no son, en principio, exigibles como si fueran conservación.

Por eso, ante posibles obras injustificadas en alquiler, conviene no responder ni aceptando ni negando de forma precipitada: primero hay que calificar bien la incidencia, revisar contrato y documentación, y contestar con base legal y prueba suficiente.

Cuándo el inquilino puede exigir obras y cuándo no

El punto de partida está en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 21 LAU establece que el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Pero esa obligación no es absoluta: la misma norma excluye los supuestos en que el deterioro sea imputable al arrendatario y también diferencia las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario.

En la práctica, el inquilino puede reclamar una actuación cuando exista una avería o deterioro que afecte realmente a la habitabilidad de la vivienda o al uso pactado y no sea atribuible a su conducta. Por ejemplo, puede haber base para exigir intervención si existe una avería seria en la instalación eléctrica, una fuga relevante, un problema estructural, humedades que no procedan de un mal uso o una caldera averiada cuya vida útil y estado previo apunten a una necesidad de conservación.

En cambio, no toda petición del arrendatario entra en esa categoría. Con frecuencia se presentan como necesarias actuaciones que, al analizarlas, pueden ser:

• una pequeña reparación asociada al desgaste normal del uso diario;
• una mejora no exigible, orientada a mayor comodidad, estética o modernización;
• la consecuencia de daños en vivienda alquilada causados por uso negligente, falta de mantenimiento elemental o una manipulación del propio inquilino;
• una actuación derivada de una obra del arrendatario sin autorización, materia sobre la que también conviene revisar el artículo 23 LAU.

Por tanto, la pregunta no es solo si hay una incidencia, sino qué tipo de incidencia es, cuál es su causa, desde cuándo existe, si impide la habitabilidad y qué prueba hay sobre ello.

Cómo encajar la incidencia: conservación, pequeña reparación o mejora

Buena parte del conflicto arrendamiento surge por una calificación incorrecta de la incidencia. Antes de responder, conviene clasificarla con prudencia.

En materia de obras conservación arrendador, la clave es si la actuación resulta objetivamente necesaria para mantener la vivienda apta para el uso pactado. No basta con que el inquilino prefiera un elemento nuevo o más moderno. Una encimera antigua, unos azulejos desfasados o unas puertas con desgaste estético no implican por sí solos una obligación de reforma si la vivienda sigue siendo habitable y funcional.

Respecto de las reparaciones vivienda alquilada, la frontera con la pequeña reparación dependerá muchas veces de factores como el coste, la entidad del daño, la antigüedad del elemento, la causa concreta de la avería y el uso normal de la cosa arrendada. No existe una lista cerrada aplicable a todos los casos. Habrá que valorar si se trata de un ajuste menor propio del uso ordinario o de una avería relevante que supera ese umbral.

El artículo 22 LAU, sobre mejoras, también ayuda a ordenar el análisis. No toda obra beneficiosa para la vivienda es exigible por el arrendatario como si fuera conservación. Si la petición busca aumentar confort, eficiencia o estética sin responder a una necesidad de habitabilidad, puede estar ante una mejora no exigible en esos términos.

Por su parte, el artículo 23 LAU cobra importancia cuando el origen del problema está en una intervención del propio inquilino. Si el arrendatario ha realizado alteraciones sin autorización y de ellas deriva el daño o la necesidad de rehacer parte de la vivienda, el análisis cambia y conviene revisar de forma detallada la documentación y el alcance de esa actuación.

Qué revisar antes de contestar al inquilino

Antes de contestar al arrendatario, el arrendador propietario debería verificar varios puntos. Esta revisión previa puede evitar tanto una negativa débil como la asunción de obras no debidas.

El contrato importa, pero no puede desplazar sin más el régimen legal de la LAU en materia de conservación. Aun así, sí puede ser relevante para determinar cómo se pactó la entrega, qué elementos integraban la vivienda, qué mantenimiento ordinario se esperaba del arrendatario o cómo debían notificarse incidencias. Si se invoca la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil, debe hacerse con prudencia y siempre dentro del marco legal aplicable.

También es esencial la causa del daño. No es lo mismo una avería por desgaste natural de un electrodoméstico antiguo que un desperfecto por falta de ventilación, mal uso, golpes, manipulación o una obra no autorizada. En muchos casos, el punto decisivo no es solo quién usa el elemento, sino por qué se ha deteriorado.

Si la causa no está clara, puede ser preferible una revisión técnica antes de fijar una posición definitiva. Esa cautela suele reforzar la respuesta del propietario y reduce el riesgo de agravar el problema por una calificación prematura.

Cómo responder por escrito sin agravar el conflicto

Cuando el inquilino reclama una actuación, conviene contestar por escrito de forma ordenada, educada y jurídicamente prudente. El objetivo no es solo comunicar una decisión, sino dejar constancia del criterio seguido, pedir información si falta y documentar la disposición a revisar la incidencia.

Una buena respuesta suele incluir:

• referencia a la comunicación recibida y a la fecha;
• descripción concreta de la incidencia según lo comunicado;
• solicitud de fotos, vídeos, facturas, partes técnicos o acceso para comprobar el problema, si aún no existen;
• indicación provisional de si la actuación puede encajar como reparación necesaria, pequeña reparación o mejora, dejando margen a la revisión documental;
• propuesta de visita técnica o presupuesto, cuando proceda;
• si se rechaza la petición, explicación razonada de por qué se considera que no corresponde al arrendador en ese momento.

El burofax inquilino puede ser una herramienta útil de comunicación y prueba, especialmente si el tono del intercambio se complica o si interesa dejar constancia fehaciente del contenido y de la fecha. No es, sin embargo, un requisito universal para toda incidencia. En muchos casos bastará una comunicación escrita clara, siempre que quede acreditada su recepción o, al menos, su envío.

Si el problema es urgente y puede afectar a la habitabilidad, la respuesta debe ser especialmente diligente. Incluso cuando existan dudas sobre la imputación del daño, conviene documentar de inmediato la incidencia y valorar una actuación de contención o inspección para limitar mayores perjuicios.

Qué pruebas conviene reunir si la reclamación continúa

Si el arrendatario insiste o si se inicia una reclamación, la prueba documental y técnica puede resultar decisiva. En este tipo de controversias, a menudo no basta con afirmar que la obra era necesaria o injustificada: hay que poder acreditar el estado previo, la causa del daño y el alcance real de la intervención solicitada.

Conviene reunir, al menos, los siguientes materiales:

• contrato de arrendamiento y anexos;
• inventario, acta de entrega o documento equivalente;
• fotografías de entrada y fotografías actuales;
• mensajes, correos electrónicos o comunicaciones certificadas entre las partes;
• presupuestos o facturas de reparaciones anteriores;
• informes de técnicos, instaladores, seguros o peritos, si existen;
• datos sobre la antigüedad del elemento afectado y su mantenimiento;
• cualquier evidencia de alteraciones hechas por el inquilino o de un uso no ordinario.

La carga de probar determinados hechos dependerá de lo que cada parte afirme y de la naturaleza de la controversia. Por eso no conviene confiar solo en apreciaciones genéricas. Cuanto más precisa sea la prueba sobre la causa del daño y su relación con la habitabilidad, más sólida será la posición jurídica del propietario.

Si hay contradicción entre versiones, puede ser especialmente útil un informe técnico que no se limite a proponer una sustitución, sino que explique si la avería responde a desgaste por uso ordinario, fin de vida útil, defecto previo, falta de mantenimiento elemental o actuación indebida.

Errores frecuentes del propietario ante unas obras discutidas

En este terreno, varios errores se repiten con frecuencia y pueden debilitar la posición del arrendador:

• Responder de forma impulsiva sin revisar contrato, estado previo ni causa del daño.
• Confundir avería con mejora y asumir como obligatoria una obra que solo moderniza o embellece.
• Negarse sin comprobación mínima cuando la incidencia puede afectar a la habitabilidad de la vivienda.
• No documentar la incidencia con fotografías, mensajes o informes.
• Permitir obras del arrendatario sin autorización clara, especialmente si luego se discute quién debe pagar o reparar.
• No diferenciar entre desgaste ordinario y daño imputable, lo que puede llevar a asumir costes evitables o a defender mal una negativa justificada.

Tan perjudicial puede ser rechazar sin base una reparación necesaria como aceptar sin análisis una actuación que no corresponde. En ambos casos, la falta de criterio técnico y documental suele aumentar el riesgo de conflicto y de costes posteriores.

La mejor estrategia preventiva pasa por calificar bien la incidencia, revisar el contrato, comprobar la habitabilidad, identificar la causa y dejar rastro escrito de todo el proceso, especialmente en supuestos de filtraciones y humedades.

Conclusión práctica

Si el inquilino exige obras, la respuesta correcta no consiste en decir siempre sí o siempre no. Lo decisivo es determinar si estamos ante una reparación necesaria de conservación, una pequeña reparación por desgaste del uso ordinario, una mejora no exigible o un daño vinculado al uso, a la negligencia o a una alteración del arrendatario.

En términos prácticos, conviene documentar la incidencia, revisar el contrato, reunir prueba del estado previo y contestar con base legal antes de asumir o rechazar obras. Esa forma de actuar suele proteger mejor al propietario y ayuda a reducir discusiones innecesarias.

Si existe ya un conflicto arrendaticio, una reclamación del inquilino o dudas sobre daños y reparaciones, puede ser conveniente solicitar una revisión jurídica del caso para valorar la documentación disponible, la posición contractual y la respuesta más adecuada.