Pasos legales ante fraude en contrato de alquiler

Qué puede considerarse fraude en un contrato de alquiler

La expresión fraude alquiler es amplia y, jurídicamente, puede referirse a situaciones distintas: un engaño previo a la firma, falsedad documental, cobros indebidos, ocultación de datos esenciales, incumplimientos graves del contrato alquiler o incluso hechos que, según su contenido y prueba, puedan encajar en una posible estafa arrendamiento. No existe en la Ley de Arrendamientos Urbanos una categoría autónoma llamada así; por eso conviene analizar cada caso a la luz de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del Código Civil y de lo pactado válidamente entre las partes conforme al art. 1255 CC.

Si el problema afecta al consentimiento con el que se firmó el contrato, habrá que valorar si concurren los requisitos del art. 1261 CC y si puede existir error, dolo o falsedad relevante en los términos de los arts. 1265 y siguientes del Código Civil. Si lo que existe es un incumplimiento posterior, puede ser más adecuado estudiar la resolución contrato por incumplimiento, la reclamación de daños y perjuicios o la devolución de cantidades.

Primeras comprobaciones y pruebas que conviene reunir

Antes de actuar, conviene ordenar la documentación del alquiler. Resulta útil reunir el contrato firmado, anuncios o mensajes previos, transferencias, recibos, resguardos de fianza, inventario, fotografías del inmueble, comunicaciones por correo electrónico o mensajería y cualquier documento que acredite quién ofertó el inmueble y en qué condiciones.

También puede ser importante comprobar la identidad de la parte arrendadora, la titularidad o legitimación para alquilar, la realidad de la vivienda ofrecida y si existen cláusulas que no coinciden con lo anunciado. Si se entregó dinero sin llegar a recibir la posesión del inmueble, o si el inmueble no podía alquilarse en las condiciones prometidas, esos extremos deben quedar acreditados. La fuerza de una futura reclamación extrajudicial o judicial dependerá en buena medida de estas pruebas.

Cómo comunicar la incidencia y cuándo enviar un burofax

El siguiente paso razonable suele ser comunicar la incidencia de forma clara, ordenada y verificable. Si todavía existe margen de solución amistosa, puede bastar una comunicación escrita detallando los hechos, lo que se reclama y un plazo prudente de respuesta. Cuando el conflicto es serio o se prevé una futura prueba, el burofax fraude con certificación de texto y acuse de recibo puede ser una herramienta útil.

En esa comunicación conviene identificar el contrato, describir los hechos, adjuntar o mencionar pruebas, requerir la devolución de cantidades o el cese del incumplimiento y advertir, con prudencia, de que se valorarán acciones legales si no hay respuesta. No se trata de usar fórmulas agresivas, sino de dejar constancia fehaciente de la reclamación y de facilitar una salida ordenada.

Qué opciones legales pueden valorarse: resolución, devolución de cantidades y denuncia

No todas las incidencias exigen la misma acción. Si existe un incumplimiento grave del arrendador o del inquilino, puede estudiarse la resolución contrato conforme al art. 27 LAU, siempre según el tipo de arrendamiento y el incumplimiento acreditado. Si el problema afecta al consentimiento prestado al firmar, podría analizarse una acción de nulidad o anulabilidad, pero estas figuras no deben confundirse con la resolución: la nulidad o anulabilidad se conectan con defectos en la formación del contrato; la resolución, con incumplimientos de un contrato válido.

Además, si hay daños o perjuicios derivados del incumplimiento, puede valorarse la reclamación con apoyo en los arts. 1101 y siguientes CC. La devolución de rentas, señales, reservas o gastos cobrados indebidamente dependerá del título por el que se entregaron y de si existe causa válida para retenerlos. En cambio, la denuncia alquiler por vía penal solo debe contemplarse si los hechos, por ejemplo un engaño bastante con ánimo de obtener un desplazamiento patrimonial, pudieran encajar realmente en un ilícito penal; no es una consecuencia automática de todo conflicto arrendaticio.

Cómo intentar recuperar la fianza o rentas cobradas indebidamente

Para recuperar fianza o cantidades entregadas, conviene distinguir si el contrato llegó a desplegar efectos, si hubo entrega de llaves, si existen desperfectos imputables y qué pactos documentados regulaban pagos previos. Si la retención carece de justificación o si se cobraron importes no debidos, puede reclamarse su devolución por escrito, cuantificando la suma y aportando justificantes.

Cuando se hayan pagado rentas por una vivienda que no podía entregarse, o por condiciones radicalmente distintas de las ofrecidas, habrá que valorar si procede pedir restitución de cantidades, daños y, en su caso, intereses. La viabilidad concreta dependerá del contrato, de las pruebas del engaño en el arrendamiento y de la respuesta dada tras el requerimiento previo.

Errores frecuentes y siguiente paso recomendable

• Firmar o pagar sin comprobar identidad, titularidad o condiciones reales.
• Basar toda la reclamación en mensajes informales y no conservar justificantes.
• Confundir rescindir contrato, anularlo o resolverlo, cuando cada acción responde a causas distintas.
• Presentar una denuncia penal sin un análisis mínimo de si realmente puede existir delito.

En resumen, ante un posible fraude alquiler lo más prudente es ordenar pruebas, reclamar por escrito y encajar correctamente el problema: vicio del consentimiento, incumplimiento, devolución de cantidades o eventual ilícito penal. Un siguiente paso razonable suele ser revisar el caso con asesoramiento jurídico para decidir si conviene negociar, enviar un burofax o iniciar una reclamación con base documental suficiente.