Cómo rescindir un contrato de arrendamiento con seguridad

Terminar un alquiler sin perder la fianza ni exponerse a reclamaciones exige revisar bien la base legal y el contrato. Aunque en el lenguaje habitual se hable de rescindir contrato de arrendamiento, jurídicamente conviene distinguir varias situaciones: desistimiento del inquilino, resolución por incumplimiento, expiración del plazo y extinción pactada. La vía correcta dependerá del tipo de contrato, del momento en que se quiera terminar y de si existe o no un incumplimiento relevante.

Como marco principal en España habrá que atender a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. En particular, el art. 11 LAU regula el desistimiento del arrendatario en vivienda, el art. 27 LAU la resolución por incumplimiento y el art. 36 LAU la fianza. Además, el art. 4 LAU ayuda a entender qué materias vienen impuestas por la ley y cuáles dependen de lo pactado.

Qué significa realmente rescindir un contrato de arrendamiento

Respuesta breve: rescindir contrato de arrendamiento es una expresión de uso común que puede referirse a varias vías distintas, y la correcta depende del tipo de contrato, del momento en que se quiera terminar y de si existe incumplimiento.

Desde un punto de vista técnico, no todo “fin del alquiler” funciona igual. Si el arrendatario de vivienda quiere marcharse antes, puede encajar un desistimiento conforme al art. 11 LAU, siempre que se cumplan sus requisitos. Si una de las partes incumple, puede valorarse la resolución del contrato al amparo del art. 27 LAU. Y si el contrato llega a su término, lo que habrá normalmente es fin de contrato por expiración del plazo, no una resolución en sentido estricto.

También puede existir una extinción pactada por acuerdo entre las partes. Aquí entra en juego la autonomía de la voluntad dentro de los límites legales, en conexión con el art. 4 LAU y, de forma general, con el art. 1255 del Código Civil. Por eso conviene separar siempre lo que la ley prevé directamente de lo que puede pactarse válidamente en el contrato.

Cuándo puede encajar un desistimiento, una resolución por incumplimiento o un fin de contrato

En arrendamientos de vivienda, el art. 11 LAU permite al arrendatario desistir una vez hayan transcurrido al menos seis meses de duración del contrato, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Además, solo puede existir indemnización si se pactó en el contrato, en los términos que establece ese precepto.

Distinto es el supuesto de resolución por incumplimiento. El art. 27 LAU contempla causas por las que una parte puede resolver el contrato si la otra incumple. Por ejemplo, pueden tener relevancia el impago de renta o de cantidades asimiladas, la falta de pago de la fianza o la realización de daños dolosos u obras inconsentidas en determinados casos. Si el problema procede del arrendador, también habrá que valorar si concurre alguna de las causas legales que permitan al arrendatario resolver el arrendamiento.

Si lo que ocurre es simplemente que llega el vencimiento y no procede la continuidad, estaremos ante un fin de contrato por expiración del plazo o de sus prórrogas. Aquí el análisis dependerá del tipo de arrendamiento, de la fecha del contrato y de las comunicaciones previas que resulten exigibles según la ley o el propio contrato.

Qué conviene revisar en el contrato antes de comunicar la salida

Antes de notificar al arrendador que se va a dejar la vivienda alquilada, conviene leer con detalle varias cláusulas. La primera pregunta debe ser si se trata de arrendamiento de vivienda y si ya han transcurrido los seis meses mínimos del art. 11 LAU, cuando se pretenda un desistimiento alquiler.

Después habrá que revisar si el contrato prevé indemnización por desistimiento, alguna cláusula penal o reglas concretas sobre el preaviso arrendamiento. No todo lo que figure en el contrato producirá automáticamente efectos en cualquier caso: su validez y su alcance dependerán del tipo de cláusula, del supuesto concreto y del encaje con la LAU.

También interesa comprobar el inventario, el estado inicial de la vivienda, los suministros, los recibos pendientes y la cláusula relativa a la fianza. Conforme al art. 4 LAU, en esta materia hay cuestiones reguladas por normas imperativas y otras que quedan a la voluntad de las partes o a la supletoriedad legal.

Cómo documentar el preaviso y la entrega de llaves con seguridad

Para comunicar la salida, lo prudente es utilizar un medio que deje constancia del contenido y de la fecha. Un modelo burofax puede servir como ejemplo orientativo de comunicación fehaciente, aunque no es un requisito legal universal en todos los casos. Lo importante es poder acreditar que se notificó la voluntad de terminar el arrendamiento y en qué fecha se hizo.

En la comunicación conviene identificar a las partes, la vivienda, el contrato, la fecha prevista de salida y la base en la que se apoya la terminación: desistimiento, fin de contrato o, si procede, incumplimiento arrendador o del arrendatario. Si hay discrepancias, esa documentación puede resultar relevante si se inicia una reclamación.

La entrega llaves también debería quedar documentada. Puede hacerse mediante recibo firmado, acta de entrega o cualquier sistema que permita acreditar fecha, estado del inmueble y devolución de posesión. Si es posible, ayuda adjuntar fotografías, lecturas de suministros y relación de documentos entregados.

Fianza, rentas pendientes e indemnización: qué habrá que valorar

La devolución fianza no depende solo de haber comunicado la salida. El art. 36 LAU regula la fianza legal y establece que el saldo que deba restituirse debe devolverse al arrendatario al finalizar el arriendo, devengando el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin que se haya hecho esa restitución.

Ahora bien, para calcular qué importe corresponde devolver habrá que valorar si existen rentas pendientes, cantidades asimiladas impagadas, desperfectos imputables o consumos no liquidados. No todo deterioro permite descuento: conviene distinguir entre uso ordinario y daños que excedan del desgaste normal.

Si se invoca una indemnización por desistimiento o una cláusula penal, no debe darse por hecho su efecto automático. Puede depender del contrato y de cómo esté redactada la cláusula, además de su compatibilidad con la regulación aplicable. Por eso suele ser útil revisar conjuntamente contrato, comunicaciones y prueba del estado del inmueble.

Errores frecuentes y cuándo conviene pedir asesoramiento

• Irse sin comunicar formalmente la salida o sin poder acreditar el preaviso.
• Confundir un desistimiento legal con una resolución por incumplimiento.
• No revisar si ya se ha cumplido el plazo mínimo de seis meses en vivienda.
• Entregar las llaves sin documento de recepción o sin constancia del estado de la vivienda.
• Dar por perdida o por devuelta la fianza sin revisar recibos, desperfectos y liquidación final.

Conviene pedir asesoramiento cuando haya dudas sobre la validez de una cláusula, exista un posible incumplimiento arrendador, se discuta una indemnización o falte documentación básica. También si una de las partes anuncia que va a reclamar cantidades o daños.

En resumen, rescindir contrato de arrendamiento con seguridad exige identificar primero la vía jurídica correcta, revisar el contrato y documentar bien cada paso. Como siguiente medida práctica, resulta aconsejable comprobar contrato, comunicaciones, justificantes de pago, inventario y entrega de llaves antes de actuar.