Pasos legales si el inquilino se niega a firmar fin

Ante una negativa firma fin de contrato, conviene empezar por una precisión jurídica importante: en España no existe una “firma del fin” como categoría legal autónoma. Lo relevante suele ser distinguir entre la expiración del plazo del arrendamiento, la entrega de la posesión, la devolución de llaves, la liquidación de cantidades y la documentación que permita probar cómo terminó realmente la relación arrendaticia.

La falta de firma del inquilino no impide por sí sola documentar la finalización del arrendamiento. Ahora bien, habrá que acreditar el plazo contractual, las comunicaciones realizadas, la entrega o no entrega de llaves, el estado de la vivienda y, en su caso, las cantidades pendientes o la procedencia de devolver o aplicar la fianza.

En vivienda, el marco principal será la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente en materia de duración, prórrogas y extinción, con apoyo del Código Civil en obligaciones, prueba, pactos y responsabilidad contractual. Dependiendo del caso, también habrá que valorar lo pactado en el contrato y la documentación existente, también en supuestos de arrendamiento a empresa.

1. Qué significa realmente que el inquilino no quiera firmar el fin del contrato

Que el arrendatario no firme un documento de “fin de contrato” puede responder a situaciones distintas: que discrepe sobre la fecha de salida, que no acepte daños imputados, que no esté conforme con la liquidación, o que sencillamente no quiera suscribir ningún documento. Jurídicamente, la cuestión no se resuelve solo por la firma, sino por los hechos acreditables.

Si se trata de un arrendamiento de vivienda, conviene revisar si el contrato ha llegado realmente a su término o si opera alguna prórroga legal o contractual. En este punto, el artículo 10 LAU puede resultar relevante cuando, por contexto temporal y requisitos del caso, la continuidad del arrendamiento dependa de las prórrogas previstas para vivienda.

Por tanto, la negativa a firmar no equivale automáticamente ni a que el contrato siga vigente ni a que esté extinguido sin más. Dependerá del contrato, del plazo, de la posesión efectiva y de la prueba documental disponible.

2. Revisar contrato, plazo y situación posesoria antes de dar el arrendamiento por terminado

Antes de actuar, conviene revisar tres planos. Primero, lo que regula la ley: duración, prórrogas y causas de extinción aplicables. Segundo, lo pactado válidamente por las partes, al amparo de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil, siempre dentro de los límites legales. Tercero, la situación posesoria real: si la vivienda se ha desocupado de verdad, si se han entregado llaves y si el arrendador ha recuperado la posesión.

No siempre coincide la fecha de expiración del plazo con la recuperación efectiva del inmueble. Puede haberse agotado el plazo y, sin embargo, seguir el inquilino dentro; o puede haber abandonado la vivienda sin firmar ningún documento. Esa diferencia es decisiva para valorar rentas, ocupación, daños o la necesidad de requerimientos posteriores.

• Fecha de inicio, duración y posibles prórrogas.
• Cláusulas sobre preaviso, entrega de llaves e inventario.
• Recibos pendientes, suministros y estado del inmueble.
• Si existe constancia escrita de salida o de negativa a firmar.

3. Cómo documentar la entrega de llaves y la salida aunque no haya firma

La ley no impone con carácter general un documento único y obligatorio de cierre, pero sí conviene documentar la entrega de llaves y el estado del inmueble. Si el inquilino no firma, puede dejarse constancia por otros medios: comparecencia de testigos, acta notarial si se estima proporcionada, correos o mensajes previos, fotografías fechadas y un escrito del arrendador reflejando la recepción de llaves o, en su caso, la imposibilidad de recibirlas.

Si las llaves se entregan, interesa identificar la fecha, el número de juegos y si esa entrega supone o no conformidad sobre daños o liquidación. Si no se entregan, también conviene documentarlo de forma fehaciente, porque la recuperación de la posesión no debe presumirse sin prueba suficiente.

4. Burofax, acta, inventario y lecturas: qué pruebas conviene conservar

Cuando hay conflicto, la clave suele estar en la prueba. Un burofax o requerimiento fehaciente puede servir para comunicar la fecha de terminación, citar para la entrega de llaves o reclamar cantidades. Un acta de entrega no es un requisito legal universal, pero sí una herramienta útil de prueba. Lo mismo ocurre con el inventario y con las lecturas de suministros o un eventual certificado de lecturas: no son exigencias legales generales, pero pueden ayudar a delimitar consumos y responsabilidades.

Conviene conservar, al menos, esta documentación:

• Contrato y anexos, incluido inventario inicial si existe.
• Burofaxes, correos electrónicos y mensajes relevantes.
• Fotografías o vídeos del estado de la vivienda a la salida.
• Justificantes de rentas, suministros y reparaciones.
• Documento de entrega de llaves o constancia de su falta.

5. Fianza, rentas pendientes y daños: qué puede reclamarse y qué habrá que acreditar

En materia de fianza alquiler, el artículo 36 LAU regula su existencia y devolución en los términos legalmente previstos, pero la aplicación concreta de cantidades a rentas, suministros o daños dependerá de lo adeudado y de lo que pueda probarse. No toda discrepancia autoriza por sí sola a retener íntegramente la fianza sin justificación.

Si hay rentas pendientes, podrá valorarse su reclamación. Si se alegan daños, habrá que diferenciar el desgaste por uso ordinario de los desperfectos imputables al arrendatario y acreditar su entidad, origen y coste. En clave general, el Código Civil permite reclamar por incumplimiento contractual en determinados supuestos, y los artículos 1101 y siguientes CC pueden entrar en juego si se pretenden daños y perjuicios, siempre con la debida conexión causal y prueba suficiente.

También puede ser relevante el artículo 27 LAU si existe un incumplimiento contractual que justifique la resolución en arrendamientos sometidos a este régimen, sin perjuicio del marco general del artículo 1124 CC cuando proceda explicar la resolución por incumplimiento de obligaciones recíprocas.

6. Qué opciones valorar si el inquilino no entrega la vivienda o mantiene la posesión

Si el arrendatario no firma y, además, no entrega la vivienda o mantiene la posesión, la cuestión deja de ser solo documental. En ese escenario, puede ser necesario valorar un desahucio por expiración del término o, según las circunstancias, la acumulación o ejercicio separado de una reclamación de rentas o de daños. La vía concreta habrá que examinarla con prudencia, porque dependerá del estado del contrato, del tipo de arrendamiento, de las comunicaciones previas y de la prueba disponible.

No conviene forzar recuperaciones de posesión por vías de hecho. Si existe conflicto real sobre la ocupación, la fecha de extinción o las cantidades adeudadas, suele ser recomendable preparar primero el expediente documental y pedir asesoramiento antes de iniciar una reclamación judicial.