Pasos legales si el inquilino se niega a firmar fin

Qué implica la negativa a firmar

Cuando un inquilino se niega a firmar el fin del contrato, suele temer la liquidación de cantidades pendientes, discrepancias sobre el estado del inmueble o la devolución de la fianza. La falta de firma NO impide por sí misma la finalización del arrendamiento si han llegado las fechas pactadas o concurre una causa legal de resolución. Lo que sí dificulta es la generación de una prueba documental sencilla de la entrega de llaves, lecturas de suministros y estado de conservación. Por eso, el objetivo jurídico será documentar cada paso con medios alternativos y, si es necesario, activar mecanismos judiciales de recuperación de la posesión o reclamación de cantidades.

Es habitual que el arrendatario intente mantener la tenencia sin firmar el acta de fin, retrasando la devolución o pretendiendo negociar condonaciones. Como propietario, debes separar dos planos: (1) la extinción del contrato por expiración del término o causa de resolución; y (2) la acreditación de cómo queda la relación económica (rentas, suministros, desperfectos, fianza) y la restitución material de la vivienda o local. Gestionar bien la evidencia en esta fase te facilita una eventual demanda y reduce el riesgo de que el inmueble quede “bloqueado” sin contraprestación.

Revisar contrato y LAU

Antes de enviar cualquier comunicación, revisa el contrato y la normativa aplicable (Ley de Arrendamientos Urbanos, cláusulas de prórroga, preavisos, penalizaciones, pactos sobre conservación, inventarios y penalidades por retraso en la entrega). Comprueba la fecha exacta de finalización o la causa invocada (resolución por impago, desistimiento, mutuo acuerdo frustrado, obras no consentidas, uso indebido, etc.). Del contrato extraerás los plazos de preaviso, el domicilio para notificaciones y si se pactó acta de entrega con inventario. Todo ello condiciona el contenido del burofax y la hoja de liquidación.

También conviene identificar si el inmueble es vivienda habitual o local de negocio: los plazos, prórrogas y obligaciones pueden variar. Revisa anexos: inventario firmado, fotografías incorporadas, certificados de eficiencia, cláusulas sobre pintura, llaves, copias, mandos, y la obligación de devolver los suministros al día. Si no hay inventario, usa pruebas comparativas (estado inicial mediante fotografías, testigos o informes). Esta previa te permitirá realizar un cierre técnicamente sólido, anticipando objeciones y calculando la liquidación con seguridad jurídica.

• Fecha de fin o causa de resolución identificada.
• Domicilio para notificaciones fehacientes válido.
• Inventario y cláusulas de conservación/localización de llaves.
• Rentas y gastos pendientes al día de la extinción.

Requerimiento fehaciente (burofax)

Si el inquilino rehúsa firmar, emite un requerimiento fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse) fijando fecha y hora para la entrega de llaves, la lectura conjunta de contadores y la revisión del estado. Incluye una propuesta de liquidación provisional con detalle de rentas, suministros y posibles daños, e indica que, si no comparece, se realizará un acta unilateral con presencia de tercero (cerrajero/administrador) y reportaje fotográfico. Advierte que la tenencia sin título tras la fecha indicada generará responsabilidad por ocupación y rentas de daños y perjuicios, además de acciones de recuperación de la posesión.

Conserva justificantes del envío y la recepción o intento de entrega. Si el arrendatario responde por email o mensajería, guarda capturas y realiza copia de seguridad. La coherencia entre el contrato, el requerimiento y el acta posterior es la base probatoria de tu posición, incluso si nunca llegas a ver su firma.

Acta de entrega sin firma

Si el inquilino no comparece o se niega a firmar, elabora un acta de entrega unilateral. Acude en la fecha y hora citadas con testigo y, si es preciso, cerrajero para recuperar el acceso sin provocar daños. Documenta con fotografías y vídeo cada estancia, número de llaves y mandos que constan, estado de pintura, suelos, carpinterías, electrodomésticos, humedades y cualquier desperfecto. Anota las lecturas de agua, luz y gas con foto del contador. Guarda el embalaje con las llaves rotuladas y prepara un depósito custodiado. Todo debe quedar fechado, numerado y vinculable al inmueble.

A falta de firma del arrendatario, esta evidencia suple la prueba de entrega. Puedes remitir el acta y el enlace a la carpeta de fotos como anexo a un segundo burofax, otorgándole un plazo para formular alegaciones. Si el arrendatario dejó enseres, inventaría y ofrece retirada con coste a su cargo dentro de un plazo razonable. Actuar con método y sin estridencias transmite seriedad y te fortalecerá ante una eventual oposición en sede judicial.

Fianza, suministros y liquidación

La liquidación debe ser clara y verificable. Parte de las rentas devengadas hasta la fecha de extinción, añade consumos según lecturas finales y regulariza importes pendientes con las últimas facturas. Si hay daños más allá del uso normal, incorpora presupuestos o facturas proforma de reparación. La fianza se aplica a saldar deudas; si sobra, se devuelve dentro del plazo legal; si falta, se reclama la diferencia. No demores la comunicación: envía un desglose con importes, fundamentos y documentación de respaldo, ofreciendo un método de pago y un IBAN.

• Rentas y suministros: detalla conceptos, periodos y base de cálculo.
• Daños: vincula cada partida a evidencia fotográfica y presupuesto.
• Fianza: explica compensación, saldo y fecha estimada de devolución.
• Plazo de respuesta: fija 7–10 días naturales para alegaciones y pago.

Desahucio por expiración y recuperación de posesión

Si, pese al requerimiento, el inquilino mantiene la posesión sin título o condiciona la entrega a condonaciones, valora interponer demanda de desahucio por expiración del término o resolución por incumplimiento. Este procedimiento permite recuperar la posesión y, acumuladamente, reclamar rentas debidas. La preparación incluye: contrato, burofaxes, justificantes de impago si existieran, acta e inventario, certificaciones de empadronamiento si proceden y acreditación de titularidad. En muchos casos, un señalamiento rápido o un acuerdo en sede judicial pone fin a la ocupación y abre la vía de liquidación.

Alternativamente, si ya recuperaste llaves y posesión pero hay cantidades pendientes, opta por un monitorio o procedimiento declarativo según cuantía. La clave es no dejar que el conflicto se “encone”: cada mes sin definir supone costes de oportunidad y riesgos para el inmueble. Una estrategia firme y documentada acorta plazos y maximiza la recuperación económica.

Reclamación de rentas, daños y costas

Calcula con rigor las rentas devengadas hasta la fecha efectiva de restitución de la posesión, incluyendo, si procede, indemnización por ocupación sin título. Para los daños, distingue entre desgaste por uso ordinario y deterioros atribuibles al arrendatario: golpes, roturas, manchas, manipulación de instalaciones, cambio de cerraduras, retirada de mobiliario o abandono de enseres. Aporta presupuestos y, mejor aún, facturas de reparación con fecha próxima a la entrega. Reclama también gastos necesarios para dejar el inmueble en condiciones de relanzarlo al mercado (pintura, limpieza técnica, desinfección), siempre con soporte documental.

En la demanda, pide intereses y costas cuando sea viable. Si hubo aval o fiador, extiende la reclamación conforme a lo pactado. Ante alegaciones del inquilino (defectos preexistentes, mala fe del arrendador, retención indebida de fianza), contrarréplica con el inventario inicial, peritajes y comunicaciones. Tu objetivo: una sentencia o acuerdo ejecutivo que cierre el ciclo y permita la ejecución rápida en caso de impago.

Pruebas documentales y checklist

La fortaleza del caso reside en la prueba. Crea una carpeta estructurada con: contrato y anexos; inventario inicial y final; fotografías y vídeos fechados; lecturas de contadores; presupuestos/facturas; burofaxes y respuestas; acta de entrega; justificantes de llaves; y cualquier parte de intervención (cerrajero, administrador de fincas). Mantén una hoja de cálculo con cronología y estados de cada incidencia. Este enfoque profesional agiliza el trabajo del abogado y mejora tus opciones de acuerdo o sentencia favorable.

• Contrato, prórrogas y domicilios de notificación.
• Requerimiento fehaciente con propuesta de liquidación.
• Acta unilateral con fotos, vídeo y lecturas.
• Liquidación detallada: rentas, suministros, daños y fianza.
• Vías judiciales: desahucio, monitorio o declarativo.

Negociación, acuerdos y prevención

Aunque la negativa a firmar tensó la relación, explorar un acuerdo puede ser eficiente: entrega inmediata de llaves a cambio de un calendario de pago, renuncia recíproca a pequeñas partidas controvertidas o devolución parcial de fianza condicionada. Formaliza por escrito con reconocimientos de deuda y domicilia cobros. Evita pactos verbales. De cara al futuro, fortalece tu contratación: inventario fotográfico obligatorio, cláusula de acta de fin con lecturas, penalidad por retraso en entrega, obligación de limpieza, prohibición de cambios de cerradura y previsión de gastos de retirada de enseres. La prevención contractual reduce conflictos.

Implementa también procesos: plantillas de burofax, modelos de acta y listas de verificación. Si gestionas varias propiedades, un sistema digital con firmas y repositorios de evidencias hará más fluidas las salidas, incluso cuando el inquilino se resiste a firmar.

Preguntas frecuentes