Propietario: cómo denunciar a un inquilino por coacciones

Qué son las coacciones del inquilino

Las coacciones son conductas de presión, intimidación o violencia que buscan obligar a una persona a hacer algo que no quiere, impedirle ejercer un derecho o forzarla a soportar una situación. Trasladado al ámbito del arrendamiento, se consideran coacciones cuando el inquilino amenaza, presiona o actúa para forzar decisiones del propietario que no le corresponden (p. ej., exigir rebajas bajo amenaza, impedir el acceso para reparaciones legalmente previstas, bloquear visitas de técnicos o peritos, o amedrentar con daños si se inicia un desahucio). No es necesario que exista agresión física: la intimidación grave y la obstaculización del ejercicio de derechos también pueden integrar el delito.

Para el propietario, la clave es distinguir entre una discrepancia contractual —que se ventila por la vía civil— y una conducta que traspasa el límite, convirtiéndose en ilícito penal. La reiteración, la seriedad de las amenazas, el perjuicio ocasionado, la presencia de testigos y el contexto (impedir el acceso a elementos comunes, cortar suministros o invadir zonas privadas) son indicios relevantes. Si el arrendatario presiona para evitar un requerimiento de pago, obstaculiza la recuperación de la vivienda o interfiere en derechos básicos del arrendador, la vía penal puede activarse con una denuncia por coacciones.

Cuándo denunciar: umbral penal y conflictos civiles

Denunciar es adecuado cuando la presión del inquilino supera la mera discusión o el incumplimiento de contrato y se traduce en intimidación seria, hostigamiento reiterado o impedimento efectivo del ejercicio de tus derechos. Algunos ejemplos: amenazas con dañar la vivienda si reclamas rentas; impedir visitas de técnicos ordenadas por el arrendador; forzar con gritos, empujones o bloqueos el acceso a cuartos de contadores o terrazas propiedad del arrendador; publicar datos personales del propietario para presionarle; acudir con terceros para amedrentar.

En cambio, discusiones sobre la fianza, retrasos de renta o discrepancias sobre reparaciones suelen ser cuestiones civiles para resolver con burofax, requerimientos y, si procede, demanda de desahucio o reclamación de cantidad. El “umbral penal” se supera cuando la conducta busca coartar tu libertad mediante intimidación real, grave y acreditable. Si dudas, documenta y consulta con un profesional antes de interponer la denuncia; actuar rápido y con orden incrementa las probabilidades de medidas de protección y de éxito procesal.

Cómo reunir pruebas válidas

La prueba manda. Reúne material que describa qué hizo el inquilino, cuándo, dónde y con qué efecto. Conserva mensajes (WhatsApp, SMS, correo), fotos y vídeos, y registra llamadas si tú participas en ellas. Si hay vecinos o conserje, pide que anoten incidencias y, si es posible, identifica testigos dispuestos a declarar. Guarda partes policiales, avisos de la comunidad y comunicaciones del administrador de fincas. Si hubo intervención de técnicos (electricidad, agua, gas), solicita parte de trabajo con hora, fotos y descripción de impedimentos sufridos.

El burofax con certificación de texto y acuse de recibo te ayuda a fijar cronología y requerimientos. También es útil un acta notarial o de administrador documentando situaciones (cierres, candados, bloqueos) y el estado de la vivienda. Evita manipular pruebas: no edites capturas ni fuerces situaciones. La cronología clara y coherente pesa tanto como las capturas. Nombra los archivos con fecha y breve descripción para que el atestado sea limpio.

Primeros pasos de seguridad y prevención

La seguridad es prioritaria. Si el inquilino eleva el tono o te amenaza, evita la confrontación directa, no acudas solo y, si hay riesgo, llama a policía. Coordina cualquier visita con testigos (administrador, técnico) y, cuando sea posible, fija la cita por escrito. No cortes tú los suministros ni cambies cerraduras sin cobertura legal: además de contraproducente, puede volverse contra el propietario. Si la comunidad sufre incidentes, contacta al presidente/administrador para circularizar advertencias y recopilar partes de incidencia.

Paralelamente, emite un requerimiento formal pidiendo el cese de las coacciones y recordando obligaciones contractuales. Deja constancia de que las visitas técnicas se realizarán con cita, y de que impedirlas supone un incumplimiento. Organiza la documentación en una carpeta compartida y etiqueta por fechas: te facilitará la denuncia y las medidas que solicites.

Dónde y cómo presentar la denuncia

Puedes denunciar en comisaría (policía autonómica o nacional), Guardia Civil o directamente en el juzgado de guardia. Lleva DNI/NIE, contrato de arrendamiento, llaves (si procede), burofax enviados/recibidos y las pruebas reunidas (móvil con chats, capturas impresas, vídeos). Expón hechos de forma objetiva: qué dijo o hizo el inquilino, cuándo, dónde, con qué consecuencias y si temes que se repita. Solicita expresamente que se incorpore tu material digital y que se practiquen diligencias (identificación de testigos, petición de imágenes de cámaras de la finca, informe de técnicos).

En la denuncia puedes pedir medidas urgentes de protección (prohibición de comunicación o aproximación, cese de impedimentos, custodia de llaves técnicas). Si hay daños, valora ampliar con un parte pericial o de seguro. Si existen ya procedimientos civiles (reclamación o desahucio), informa para que el juzgado penal conozca el contexto. Mantén un tono profesional y evita juicios de valor; la credibilidad se refuerza con fechas, horas y detalles verificables.

Medidas cautelares y protección

Si el riesgo es actual, pide medidas cautelares en sede policial o judicial. Son habituales la prohibición de acercamiento y de comunicación con el propietario, así como órdenes específicas para permitir el acceso de técnicos cuando sea imprescindible (seguridad, daños, emergencias). Aporta fechas de próximas visitas, justificantes de reparaciones urgentes y cualquier informe que acredite peligrosidad (instalación eléctrica manipulada, fugas, etc.). Las medidas pueden adoptarse con rapidez si se justifica riesgo y urgencia.

En paralelo, solicita que se aperciba al inquilino de su obligación de no obstaculizar el uso legítimo del inmueble y de permitir las actuaciones necesarias previstas en el contrato y la ley. Si las coacciones van acompañadas de daños, amenazas o agresiones, el juzgado puede valorar medidas más intensas. La coordinación entre la vía penal y la civil evita duplicidad y acelera soluciones: cuando existan, informa de procedimientos civiles en curso para que el juez penal lo considere al acordar las cautelares.

Relación con la LAU: resolución y desahucio

Las coacciones pueden convivir con incumplimientos del contrato de arrendamiento. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador puede resolver el contrato y promover desahucio por causa de impago, obras inconsentidas, actividades molestas o daños, entre otras. Cuando el inquilino, además, coacciona, la estrategia pasa por diseñar dos vías: penal para frenar la intimidación y civil para recuperar la posesión y las rentas.

Documenta los requerimientos y evita actos de fuerza por tu cuenta. La prueba del hostigamiento refuerza la gravedad del incumplimiento civil y puede persuadir de acuerdos tempranos (entrega de llaves, reconocimiento de deuda). Si hay comunidad afectada, coordina escritos del administrador para acreditar molestias u ocupación indebida de zonas comunes. La coherencia de actuaciones —burofax, denuncia, demanda— demuestra seriedad y reduce márgenes de maniobra del arrendatario conflictivo.

Errores habituales que perjudican el caso

Algunos comportamientos bienintencionados dificultan la denuncia. El principal es responder con amenazas o acciones de fuerza (cambiar cerraduras, cortar suministros): te coloca a la defensiva y podría generar responsabilidades. Otro error es acudir solo a enfrentamientos y sin testigos, o no llamar a policía tras un episodio grave. También perjudica mezclar todo en un único relato confuso; conviene separar hechos por fechas, describirlos con verbos de acción y adjuntar prueba concreta.

Evita chats interminables: si detectas hostigamiento, corta la conversación, guarda las pruebas y deriva a un canal formal (burofax/correo). No publiques el conflicto en redes sociales. Y, sobre todo, no demores la denuncia: la inmediatez del parte policial eleva la credibilidad y puede habilitar medidas urgentes. Trabaja con un índice de pruebas y un cronograma; el orden es persuasivo.

Modelo de relato de hechos y checklist

Relato de hechos (guía orientativa): “El día DD/MM/AAAA, a las HH:MM, acudí a la vivienda sita en dirección junto con técnico/testigo para motivo. El inquilino Nombre impidió el acceso, profiriendo expresiones/amenazas y bloqueando la puerta. Debido a ello, no pudo realizarse la actuación. Adjunto mensajes de WhatsApp de fechas … donde me exige … bajo amenaza de …. Solicito se tomen declaraciones a los testigos …, se requieran grabaciones de la finca y se adopten medidas para asegurar el acceso de técnicos y mi seguridad.”

El objetivo es que el atestado muestre una línea temporal clara con evidencias asociadas. No es literatura: es precisión. Acompaña tus peticiones de forma concreta (prohibición de comunicación, acceso técnico en fecha, apercibimiento) y ofrece colaboración para nuevas diligencias.

Preguntas frecuentes