Qué hacer si el inquilino incumple el contrato verbal

Qué es incumplir un contrato verbal de alquiler

Un contrato verbal de alquiler es un acuerdo entre arrendador e inquilino que, aunque no se haya plasmado por escrito, genera obligaciones recíprocas: pago de la renta, conservación de la vivienda, uso conforme al destino pactado y respeto de la duración acordada. El incumplimiento aparece cuando una de las partes quebranta esas obligaciones, por ejemplo, dejando de pagar la renta, subarrendando sin permiso, realizando obras no autorizadas o utilizando la vivienda con fines distintos del uso de vivienda. La ausencia de documento escrito no invalida el acuerdo: simplemente obliga a extremar la recopilación de pruebas para demostrar su existencia y contenido.

Para el propietario, detectar a tiempo el incumplimiento es clave. Las señales habituales incluyen impagos reiterados o parciales, retrasos sistemáticos, quejas de vecinos por usos prohibidos, daños relevantes o negativa a permitir las reparaciones necesarias. Ante estas conductas, conviene actuar con método: requerir fehacientemente, documentar cada episodio y planificar si se optará por resolver el contrato, reclamar rentas, o ambas. Esta guía explica cómo ordenar los pasos cuando el inquilino incumple el contrato verbal y cómo transformar un conflicto difuso en una reclamación sólida y eficaz.

Validez y prueba del contrato verbal

Los contratos verbales son válidos siempre que exista consentimiento y objeto lícito. En la práctica, la controversia suele centrarse en cómo acreditar que el arrendamiento existía y cuáles eran sus condiciones (renta, fianza, duración, gastos). Para ello resultan especialmente útiles: transferencias o recibos de pago, movimientos bancarios con conceptos alusivos a “alquiler” o “renta”, mensajes de WhatsApp o correo electrónico donde se hable de llaves, fianza, importes o plazos, partes de alta de suministros a nombre del inquilino, comunicaciones con la comunidad o el seguro, e incluso testimonios de vecinos o conserjes. También son muy indicativas las actuaciones coherentes con un contrato: entrega y devolución de llaves, admisión de visitas del técnico de caldera, o envío de datos para el empadronamiento.

Cuando las condiciones no están claras, conviene reconstruirlas a partir de los hechos: cuánto se venía pagando, desde cuándo, cómo se actualizaba, qué gastos asumía cada parte y qué incidencias se comunicaron. Este “mapa” probatorio será el esqueleto de cualquier requerimiento o demanda. Además, es recomendable recopilar y conservar metadatos: fechas de mensajes, extractos bancarios completos y archivos en formato original (no capturas recortadas), pues fortalecen la autenticidad. Por último, si hubo un trato con agencia inmobiliaria, solicita copia de correos, hojas de visita y justificantes; suelen ser decisivos para fijar renta y fecha de inicio.

Primeros pasos: requerimiento y negociación

El primer movimiento aconsejable es un requerimiento fehaciente (preferentemente burofax con certificación de texto y acuse), donde se describa el incumplimiento, se exija su cese o el pago de lo debido y se fije un plazo breve para regularizar. El tono debe ser objetivo: identifica a las partes, la vivienda, la renta y el incumplimiento, adjunta relación de importes y señala el número de cuenta para el ingreso. También puedes ofrecer una vía de salida negociada: un calendario de pago, la resolución de mutuo acuerdo con entrega de llaves en fecha cerrada, o la condonación parcial de intereses si hay cumplimiento inmediato.

La negociación es útil cuando el inquilino mantiene voluntad de pago o de desocupar en corto plazo. Documenta cualquier acuerdo por escrito (email o documento firmado) y fija consecuencias en caso de incumplir el plan. Si no hay respuesta, o persiste el impago, el requerimiento servirá como prueba de tu diligencia y de la mala fe del inquilino. Evita actuaciones que te perjudiquen: no cambies la cerradura, no cortes suministros y no entres en la vivienda sin autorización; podrían volverse en tu contra y retrasar un eventual desahucio o reclamación de daños.

Recolección de pruebas y evidencias

Mientras cursas el requerimiento, ordena el expediente probatorio. Crea una carpeta con subcarpetas: “Pagos”, “Comunicaciones”, “Suministros”, “Comunidad/Seguro”, “Fotos/Vídeos” y “Testigos”. Genera una cronología: fecha de inicio, entregas de fianza, actualizaciones de renta, avisos de averías, impagos y cualquier propuesta de solución. Si hay daños, documenta con fotografías fechadas, presupuestos de reparación y, si es posible, una pericial sencilla o informe técnico. Para rentas debidas, prepara una liquidación mes a mes, indicando importe, fecha de vencimiento y pagos parciales recibidos, aplicando imputación al capital antes que a intereses si te interesa cerrar la deuda cuanto antes.

En comunicaciones digitales, conserva los hilos completos y exporta los chats en formato original. Evita manipulaciones que permitan al inquilino alegar alteración. Si necesitas acreditar conversaciones telefónicas, deja constancia por email inmediatamente después (“como hemos hablado…”). En caso de ruidos, subarriendos o usos prohibidos, solicita a la comunidad certificaciones de incidencias o partes del administrador. Todo este material fortalecerá la viabilidad de la resolución del contrato verbal y la reclamación de rentas y daños.

Opciones legales disponibles

Ante el incumplimiento del inquilino, las vías típicas son: (1) resolución del contrato con entrega de la posesión, (2) desahucio por falta de pago o por expiración de plazo, y (3) reclamación de rentas y/o daños. Estas opciones pueden acumularse o plantearse de forma escalonada. Si tu prioridad es recuperar la vivienda, el desahucio es la vía natural; si ya has recuperado la posesión pero hay deuda, procede la reclamación de cantidades. Cuando el incumplimiento sea distinto del impago (subarriendo, obras no consentidas, usos contrarios al destino), la acreditación del hecho y su gravedad será la base de la resolución.

En la práctica, muchos casos se resuelven con acuerdos previos a juicio: entrega de llaves en fecha concreta, condonación parcial de deuda condicionada o planes de pago con cláusula de vencimiento anticipado si no se cumple. Si se judicializa, tu expediente probatorio y el requerimiento fehaciente serán determinantes. No subestimes la conveniencia de calcular bien el “quantum” reclamado y de solicitar, cuando proceda, intereses, gastos y costas. Un planteamiento claro desde el inicio aumenta la probabilidad de una solución rápida y reduce costes.

Daños y perjuicios: cómo cuantificar

La reclamación de daños exige concretar y probar: (a) el daño (material o lucro cesante), (b) la relación causal con el incumplimiento, y (c) su cuantía. En alquileres, los conceptos habituales incluyen reparaciones por desperfectos más allá del uso ordinario, reposiciones (electrodomésticos, cerraduras, mobiliario), limpieza extraordinaria, y periodos sin renta por ocupación indebida o por el tiempo necesario para reparar y volver a alquilar. Aporta facturas o, en su defecto, presupuestos comparables, y acompaña fotografías antes/después para evidenciar el deterioro. La fianza puede imputarse a parte de estos importes, pero conviene desglosar qué se cubre con ella y qué queda pendiente.

Para el lucro cesante (rentas que dejaste de percibir por culpa del incumplimiento), apóyate en la cronología, la renta pactada y el tiempo real de indisponibilidad de la vivienda. Si hubo subarriendo no permitido, añade la afectación al inmueble y los costes adicionales (consumos, comunidad, sanciones). Mantén un enfoque prudente pero firme: mejor reclamar lo acreditable con holgura que inflar partidas débiles. Si el inquilino acepta un plan de pago, propone un reconocimiento de deuda con calendario, intereses y cláusula de vencimiento anticipado por impago.

Plazos, prescripción y estrategia

El tiempo juega un papel decisivo. Actuar pronto facilita la recuperación de la vivienda y limita el crecimiento de la deuda. Aunque los detalles concretos dependen del caso, como regla de oro conviene enviar el requerimiento en cuanto aparezcan los primeros impagos o un incumplimiento relevante, y preparar la vía judicial si no hay regularización en breve. Al planificar, valora la solvencia del inquilino, la posibilidad de acuerdo y el coste de oportunidad de mantener el conflicto abierto. Una estrategia escalonada —requerimiento, propuesta de salida ordenada y, en su caso, demanda— suele ser la más eficiente.

Recuerda que la correcta documentación de los actos interrumpe plazos de prescripción y muestra diligencia. Evita reabrir negociaciones indefinidas que solo alargan el problema. Define hitos con fecha: pago, entrega de llaves, visita de comprobación, firma de reconocimiento de deuda. Con un calendario claro, podrás decidir con criterio cuándo pasar del diálogo a la acción legal y maximizarás las probabilidades de recuperar la posesión y las cantidades debidas.

Errores frecuentes del propietario

Cuando el contrato es verbal, algunos propietarios cometen errores que debilitan su posición. El más común es actuar sin dejar rastro: llamadas sin email de confirmación, pagos en efectivo sin recibo, acuerdos “de palabra” que luego no se cumplen. Otro error frecuente es precipitarse con medidas de hecho (cambiar cerraduras, cortar suministros, retirar pertenencias) que pueden acarrear responsabilidad. También perjudica mezclar conceptos en una sola transferencia sin desglose (por ejemplo, confundir fianza, renta y suministros) o no realizar un inventario básico con fotos al inicio y al fin de la ocupación. Finalmente, aceptar planes de pago ambiguos, sin fechas ni consecuencias, suele conducir a nuevos impagos.

Para evitarlo, profesionaliza el expediente: utiliza requerimientos fehacientes, reconoce las conversaciones por escrito, exige recibos y conservan los justificantes. Si negocias, concreta por escrito el acuerdo, con calendario, forma de pago e indicación de la cuenta. Si acuerdas la entrega de llaves, prepara un acta simple con lectura de contadores y reporte fotográfico. Este enfoque disciplinado no solo fortalece una demanda futura; también incrementa la probabilidad de que el inquilino cumpla, porque percibe que habrá seguimiento y consecuencias claras.

Modelos y textos útiles

A continuación se proponen estructuras base que puedes adaptar a tu caso. Mantén siempre un tono respetuoso y preciso.

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