Qué hacer si el inquilino incumple el contrato verbal

Si existe un contrato verbal de alquiler, el problema principal no suele ser su validez, sino cómo demostrar qué se pactó, qué ha incumplido el inquilino y qué pasos conviene dar sin precipitarse. En España, un arrendamiento de vivienda puede existir aunque no se haya firmado por escrito, y la falta de documento no impide por sí sola exigir su cumplimiento o valorar su resolución; lo decisivo suele ser la prueba del acuerdo y del incumplimiento.

Respuesta breve: si el inquilino incumple un contrato verbal, conviene reunir cuanto antes pruebas del alquiler y del incumplimiento, realizar un requerimiento fehaciente y analizar si procede reclamar cantidades, exigir el cumplimiento o valorar la resolución del contrato. La estrategia dependerá de la documentación disponible, de la gravedad del incumplimiento y de lo que pueda acreditarse si se inicia una reclamación judicial.

Qué validez tiene un contrato verbal de alquiler

El arrendamiento urbano se rige principalmente por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y de forma complementaria por el Código Civil en materia de obligaciones, incumplimiento, autonomía de la voluntad y prueba. Esto significa que un alquiler verbal puede ser válido si concurren los elementos esenciales del contrato: consentimiento, objeto y causa.

Ahora bien, que exista un contrato de arrendamiento no escrito no significa que todo esté claro. Habrá que valorar qué condiciones concretas pueden acreditarse: renta, duración pactada, distribución de gastos, fianza entregada, uso de la vivienda o causas de resolución. El art. 1255 del Código Civil permite a las partes establecer los pactos que tengan por conveniente dentro de los límites legales; el art. 1091 CC recuerda que los contratos obligan a lo pactado. Pero, en un alquiler verbal, la cuestión práctica es probarlo.

Además, el art. 37 LAU prevé que las partes puedan compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del arrendamiento. Es decir, la falta de documento no anula por sí misma el alquiler, pero puede ser razonable instar a que quede formalizado para evitar más controversias.

Cómo acreditar lo pactado y el incumplimiento del inquilino

En un contrato verbal, la prueba es el centro del asunto. Conviene recopilar toda la documentación que permita acreditar el alquiler y sus condiciones: transferencias bancarias, ingresos periódicos, mensajes de WhatsApp o correos electrónicos, recibos, anuncios del inmueble, empadronamiento, entrega de llaves, conversaciones sobre la renta o la fianza y cualquier documento firmado posteriormente.

También puede resultar útil la prueba testigos si hay personas que conocieran el acuerdo o presenciaran la entrega de la vivienda. No obstante, su fuerza probatoria dependerá del caso y de su coherencia con otros indicios objetivos. En la práctica, suele ser más sólido contar con trazabilidad bancaria y comunicaciones donde el propio inquilino reconozca extremos relevantes.

Respecto del incumplimiento inquilino, conviene diferenciar si se trata de rentas impagadas, daños en la vivienda, realización de obras no consentidas, subarriendo inconsentido o un uso distinto al pactado. Cada supuesto puede requerir pruebas distintas y no siempre conduce a la misma respuesta jurídica.

Primeros pasos antes de reclamar: requerimiento, burofax y negociación

Antes de plantear acciones formales, suele ser aconsejable ordenar la información y realizar un requerimiento fehaciente. Un burofax con certificación de contenido puede servir para dejar constancia de qué se reclama, desde cuándo, qué incumplimiento se atribuye y qué plazo razonable se concede para responder o regularizar la situación.

Ese requerimiento no garantiza por sí mismo un resultado concreto, pero puede ayudar a fijar hechos, favorecer un acuerdo y preparar una eventual reclamación posterior. Si hay deuda, puede intentarse un reconocimiento de deuda o un calendario de pagos por escrito. Si el conflicto es puntual, la mediación o una negociación bien documentada pueden evitar un litigio innecesario.

Eso sí, conviene evitar requerimientos improvisados, ambiguos o emocionalmente agresivos. Cuanto más claro sea el relato de los hechos y más ordenada esté la documentación, más fácil será valorar después la estrategia adecuada.

Cuándo puede valorarse la resolución del contrato y la reclamación de cantidades

Si el incumplimiento es relevante, puede analizarse la resolución contrato. En el ámbito arrendaticio, el art. 27 LAU contempla causas de resolución por incumplimiento. Además, con carácter general, el art. 1124 CC reconoce la facultad de resolver las obligaciones recíprocas cuando una de las partes incumple, pero su aplicación exigirá examinar los hechos y la prueba disponible.

Junto a la resolución, puede valorarse la reclamación de rentas debidas y, si el caso lo justifica y puede acreditarse, otras cantidades. Por ejemplo, una posible indemnización daños no debe darse por supuesta: dependerá de que existan daños efectivamente acreditados, de su relación con la conducta del arrendatario y de la cuantificación que pueda sostenerse con facturas, peritaciones o fotografías fechadas.

Si además se pretende recuperar la vivienda o reclamar rentas impagadas, habrá que valorar la acción judicial adecuada según el supuesto concreto. A veces se menciona en lenguaje divulgativo el “desahucio de inquilinos morosos”, pero conviene no tratarlo como una categoría automática ni asumir que la vía será idéntica en todos los casos.

Errores frecuentes del propietario cuando no hay contrato escrito

• Pensar que, por no existir documento firmado, no puede reclamarse nada. No es exacto: puede haber contrato, pero habrá que probarlo.
• No conservar justificantes de pago, mensajes o recibos. La falta de archivo debilita mucho cualquier reclamación.
• Cambiar cerraduras, cortar suministros o intentar recuperar la vivienda por vías de hecho. Son decisiones de alto riesgo jurídico.
• Reclamar de forma confusa, sin concretar cantidades, fechas o incumplimientos.
• Demorarse en exceso. Cuanto más tiempo pasa, más difícil puede ser acreditar hechos y ordenar la documentación, especialmente en casos de ocupación ilegal de vivienda.

Qué conviene hacer si el conflicto no se resuelve

Si el inquilino no atiende el requerimiento o niega lo pactado, suele ser prudente solicitar un análisis jurídico del caso con toda la documentación disponible. En un arrendamiento verbal, una buena estrategia empieza por reconstruir el contrato: cuándo comenzó, qué renta se pagaba, cómo se abonaba, qué uso se dio a la vivienda y qué hechos concretos constituyen el incumplimiento.

A partir de ahí, podrá valorarse si conviene insistir en una solución negociada, formalizar por escrito lo ya reconocido o preparar la reclamación correspondiente. En algunos supuestos interesará priorizar la deuda; en otros, la recuperación de la posesión; y en otros, ambas cuestiones. No hay una respuesta única, porque dependerá de la prueba y del objetivo real del propietario.

En conclusión, si el inquilino incumple un contrato verbal, el propietario puede actuar, pero conviene hacerlo con método: reunir prueba, documentar bien el requerimiento y analizar si procede exigir cumplimiento, reclamar cantidades o valorar la resolución. Si tienes dudas sobre qué puede sostenerse en tu caso, el siguiente paso razonable es revisar la documentación con un profesional para definir una estrategia sólida antes de reclamar.