Qué hacer si el inquilino no paga comunidad ni alquiler

Si hay un inquilino moroso que ha dejado de pagar tanto la renta como la comunidad, lo primero es distinguir bien cada plano jurídico. El impago del alquiler por el arrendatario se rige principalmente por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos; en cambio, las cuotas de comunidad se encuadran, frente a la comunidad, en la relación entre propietario y comunidad conforme a la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal. Frente al inquilino, su repercusión dependerá de lo que se haya pactado y documentado en el contrato, no de una regla automática.

En términos prácticos, si el inquilino no paga comunidad ni alquiler, conviene revisar el contrato, cuantificar la deuda, requerir de forma fehaciente y valorar después la vía judicial adecuada. La estrategia puede variar según si se quiere recuperar solo las cantidades, resolver el contrato o ambas cosas a la vez.

Qué pasa cuando el inquilino moroso deja de pagar alquiler y comunidad

La falta de pago de la renta puede ser causa de resolución del contrato conforme al art. 27.2.a de la LAU, que contempla la falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades asimiladas cuyo pago haya asumido el arrendatario. Esto significa que no basta con afirmar que la comunidad la paga el inquilino: habrá que comprobar si realmente esa obligación está pactada de forma clara.

Respecto del impago comunidad, la comunidad de propietarios reclamará ordinariamente frente al titular del inmueble, es decir, al propietario. Después, el propietario puede valorar si procede reclamar al arrendatario aquellas cantidades que, según el contrato y la documentación disponible, hubieran sido válidamente repercutidas.

Lo primero que conviene revisar: contrato, recibos y reparto de gastos

Antes de reclamar, conviene reunir y ordenar la documentación. En especial:

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Recibos impagados de renta y justificantes bancarios.
• Cláusula sobre gastos comunidad o cantidades asimiladas.
• Liquidación precisa de la deuda, con fechas y conceptos.
• Comunicaciones previas con el arrendatario.

La libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil puede permitir determinados acuerdos, pero siempre habrá que analizar su redacción concreta y su compatibilidad con la normativa aplicable. Si la comunidad no está correctamente repercutida en el contrato, no conviene presentarla sin más como deuda arrendaticia exigible al inquilino.

Cómo reclamar el impago: requerimiento fehaciente y burofax

El siguiente paso suele ser un requerimiento fehaciente, normalmente mediante burofax impago con certificación de texto y acuse de recibo. Este requerimiento conviene que incluya una relación detallada de mensualidades, importes, concepto de cada deuda y plazo para regularizar la situación.

Además, es recomendable separar claramente la renta de las cuotas de comunidad repercutidas, si las hubiera, para evitar confusiones. Un requerimiento bien redactado puede ser útil tanto para intentar un cobro extrajudicial como para dejar constancia documental si después se inicia una reclamación judicial.

Cuándo puede plantearse un desahucio por falta de pago y una reclamación de cantidades

Si persiste la deuda, puede valorarse una acción de desahucio por rentas por falta de pago, sola o acumulada a una reclamación de cantidades. La viabilidad concreta dependerá del estado del contrato, de la prueba disponible y de qué conceptos estén realmente asumidos por el arrendatario.

En algunos supuestos, un procedimiento monitorio puede ser útil para reclamar deudas dinerarias determinadas, vencidas y exigibles, pero no debe confundirse con el desahucio por falta de pago ni presentarse como vía única. Si lo que se persigue es recuperar la posesión de la vivienda, habrá que valorar la acción adecuada con especial cuidado.

Qué ocurre con la comunidad, la fianza, el aval o el fiador

La deuda frente a la comunidad recae ordinariamente sobre la propiedad. Por eso, aunque el contrato prevea que el inquilino asuma ciertos gastos, la comunidad no deja por ello de dirigirse normalmente frente al propietario. Después, este podrá estudiar si procede repetir frente al arrendatario en supuestos de conflictos con comunidades.

En cuanto a la fianza, el aval o el fiador solidario, su alcance dependerá del contrato y de la documentación suscrita. No conviene imputar de forma automática cualquier concepto ni aplicar intereses moratorios sin revisar previamente si existen base contractual y soporte documental suficientes.

Errores frecuentes del propietario y siguiente paso recomendable

• Reclamar como deuda del inquilino cuotas de comunidad que no están bien pactadas.
• No conservar justificantes de impago o comunicaciones.
• Enviar mensajes informales sin requerimiento fehaciente.
• Mezclar conceptos en la liquidación de deuda sin detalle suficiente.
• Retrasar la reacción hasta que la deuda sea difícilmente recuperable.

En resumen, ante un inquilino moroso conviene actuar con rapidez, pero también con método: revisar el contrato, separar renta y gastos, requerir de forma fehaciente y valorar la acción judicial más adecuada. Como siguiente paso razonable, suele ser útil que un profesional revise la documentación antes de reclamar, para reducir errores y enfocar bien la recuperación del inmueble o de la deuda.