Qué hacer si tu inquilino incumple con aval

Qué significa incumplimiento con aval

Cuando un inquilino incumple el contrato de arrendamiento y existe un aval, se activa un mecanismo adicional de garantía a favor del propietario. En términos prácticos, el avalista (o fiador) se compromete a responder por las obligaciones del arrendatario si éste no paga o vulnera otras cláusulas esenciales, como la conservación de la vivienda o la restitución en plazo. El alcance de esa garantía depende de lo pactado por escrito: duración, importes máximos, renuncias del fiador a beneficios legales y si la responsabilidad es solidaria o mancomunada. Entender estos matices es clave para plantear una reclamación eficaz y rápida.

El incumplimiento con aval no se limita a las rentas impagadas. Abarca suministros devengados, penalizaciones por desistimiento anticipado, indemnizaciones por daños, costes de cerrajería tras desahucio e incluso honorarios razonables de gestión si están previstos. Por ello, el primer paso es leer con lupa el contrato y el anexo de aval para identificar qué conceptos y periodos quedan cubiertos. También conviene revisar si el aval es a primer requerimiento (muy favorable al arrendador), si existe tope cuantitativo y si la garantía se prorroga automáticamente con las prórrogas de la LAU o solo cubre el periodo inicial.

Cuándo y cómo reclamar al avalista

El momento idóneo para dirigirse al avalista llega en cuanto se materializa el impago o el incumplimiento acreditable (p. ej., dos mensualidades vencidas o daños constatados en acta). Si el aval es solidario o a primer requerimiento, puedes reclamar directamente al fiador sin agotar la vía contra el inquilino. En cambio, con fiador simple (mancomunado), suele exigirse perseguir previamente los bienes del arrendatario (beneficio de excusión), salvo renuncia expresa. Por eso es habitual enviar un requerimiento simultáneo a inquilino y avalista, detallando cuantías y conceptos.

Operativamente, comienza con un burofax con certificación de texto y acuse, fijando un plazo breve de pago (5–10 días hábiles) y advirtiendo de acciones judiciales. Si la deuda es líquida, vencida y exigible, podrás acudir al proceso monitorio; si hay oposición, se transforma en juicio verbal u ordinario según cuantía. También es viable mediar y pactar un calendario de pagos con garantía reforzada (pagarés, domiciliación SEPA, o fianza adicional). Documenta todas las comunicaciones, evita los acuerdos verbales y conserva justificantes de entregas de llaves, lecturas de contadores y fotografías del estado del inmueble.

• Reclamación paralela a inquilino y avalista si el aval es solidario.
• Plazo de gracia breve y por escrito; nada de “mensajes sueltos”.
• Si hay dudas de solvencia, valora medidas cautelares (embargo preventivo).

Tipos de aval: fiador solidario vs mancomunado

El fiador solidario responde como el propio deudor: puedes exigirle el 100% de la deuda sin dirigirte antes contra el inquilino. Suele incluir la renuncia a los beneficios de excusión, división y orden. Es el modelo preferible para el arrendador y el que proporciona mayor poder negociador en caso de impagos.

El fiador mancomunado o simple conserva el beneficio de excusión: en principio, debes acreditar que has intentado cobrar del inquilino y que no ha sido posible. Esto ralentiza la recuperación y puede incrementar costes. Por ello, al redactar contratos es aconsejable procurar la solidaridad y, si no fuera posible, fijar límites cuantitativos altos y una duración que abarque prórrogas.

• Solidario: cobro más rápido y directo.
• Mancomunado: exige excusión previa salvo renuncia.
• Revisa si hay tope de importe o caducidad del aval.

Pruebas y documentación imprescindible

Una reclamación sólida depende de la evidencia. Reúne contrato de arrendamiento y anexo de aval, DNI/NIE del inquilino y del avalista, justificantes de pagos recibidos, cuadro cronológico de impagos, lecturas de contadores, inventario y acta de estado (entrada/salida), fotografías con metadatos, presupuestos y facturas de reparaciones, y comunicaciones previas (emails, burofaxes). Si vas a reclamar daños, es valioso un informe técnico con descripción, causa y coste estimado; en conflictos de conservación, añade partes de asistencia y avisos al inquilino para descartar uso negligente.

Estructura el expediente con un índice y numeración de documentos; esto reduce objeciones, ahorra tiempo al juzgado y transmite solvencia. Digitaliza en PDF, evitando archivos pesados y duplicados. Si prevés oposición, anticipa la prueba: solicita certificaciones de empadronamiento para acreditar ocupación, oficia a la comunidad por incidencias y recaba extractos bancarios con movimientos de rentas.

Requerimiento previo: burofax y plazos

El burofax con certificación de texto y acuse es la vía más segura para constituir en mora al inquilino y al avalista. Debe identificar contrato, deuda desglosada (rentas, IBI repercutido, suministros, penalizaciones), el número de cuenta para el ingreso y un plazo de pago. Incluye advertencia de acciones judiciales, reclamación de intereses y costas, y, si procede, la voluntad de resolver el contrato. Envía copias a las direcciones pactadas contractualmente y guarda justificantes de entrega o intento de entrega.

En términos de tiempo, cuanto antes actúes, mejor. Un retraso prolongado erosiona la posición negociadora y puede generar dudas sobre la cuantía exacta. Tras el burofax, si no hay respuesta, valora monitorio para deudas dinerarias claras o demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas acumuladas. Si el aval es solidario, incluye al fiador desde el inicio: suele propiciar acuerdos rápidos al proteger su patrimonio.

• Remite burofax a inquilino y avalista en el mismo acto.
• Desglosa conceptos y anexa cuadro de deuda.
• Fija un plazo breve y realista (5–10 días hábiles).

Reclamación de rentas, daños e intereses

La reclamación económica debe abarcar todas las partidas cubiertas por el aval: rentas vencidas, suministros impagados, penalizaciones pactadas, gastos de conservación imputables al inquilino, limpieza extraordinaria y reposición de enseres del inventario. Calcula intereses desde el vencimiento de cada mensualidad (o según lo pactado) y añade las costas si acudes a vía judicial. Cuando existan daños, adjunta presupuesto o factura, con fotografías y comparativa con el estado inicial.

Para deudas líquidas inferiores a los umbrales que permitan monitorio, esta vía es ágil y económica; si hay oposición, se sustancia por los cauces ordinarios. Si el inquilino abandona sin entregar llaves, documenta la recuperación de la posesión (acta notarial o de cerrajero) para justificar gastos. No olvides compensar la deuda con la fianza solo al final, dejando constancia contable clara. Al reclamar al avalista, cita expresamente la cláusula de solidaridad o, en su defecto, el alcance de la garantía y su vigencia en prorrogas.

Resolución del contrato y desahucio

Si el incumplimiento es grave (impago reiterado, cesión o subarriendo no consentido, actividades molestas o daños), puedes resolver el contrato conforme a las cláusulas pactadas y a la normativa aplicable. El desahucio por falta de pago permite reclamar rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión. Es recomendable acumular la acción de reclamación de cantidad para optimizar tiempos. La participación del avalista en el procedimiento —cuando es solidario— añade presión legítima para el cobro.

Antes de demandar, revisa si cabe enervación del desahucio y si te conviene ofrecer un acuerdo de salida pactada con calendario de pago y entrega voluntaria de llaves. Este enfoque práctico reduce riesgos de deterioro, acelera la disponibilidad del inmueble y, a menudo, maximiza la recuperación económica, especialmente cuando el avalista es solvente pero desea evitar un embargo.

• Acumula desahucio y cantidad cuando proceda.
• Valora acuerdo de desocupación temprana con garantías adicionales.
• Incluye al avalista solidario para reforzar la eficacia del proceso.

Ejecución contra el avalista y embargos

Con sentencia favorable o título ejecutivo (monitorio firme, acuerdo homologado), podrás instar la ejecución frente al inquilino y, si procede, frente al avalista hasta el límite pactado. La fase ejecutiva permite investigar bienes (cuentas, salarios, vehículos, inmuebles) y trabar embargos, respetando inembargabilidades legales. Si el avalista es fiador solidario, la acción es directa; si es mancomunado sin renuncia de excusión, deberás justificar el intento de cobro previo al arrendatario.

Estrategicamente conviene solicitar averiguación patrimonial temprana y, si sospechas del vaciamiento de activos, pedir medidas cautelares. Mantén actualizado el cálculo de deuda con intereses procesales y costas. Si el aval contemplaba caducidad o tope cuantitativo, respeta esos parámetros en la ejecución y, si el límite se agota, focaliza el resto del crédito en el inquilino. Anota en el expediente cualquier embargo efectivo y los pagos recibidos para evitar sobreembargos.

Negociación, acuerdos y planes de pago

La existencia de un avalista abre espacio para acuerdos rápidos: muchos fiadores prefieren un plan de pagos a enfrentarse a un embargo. Propón una propuesta escrita con importe total, calendario, método de pago (domiciliación, pagarés), cláusula de vencimiento anticipado y reconocimiento expreso de deuda por inquilino y avalista. Si hay entrega temprana de llaves, puedes ofrecer reducción de intereses o condonación parcial de penalizaciones a cambio del cumplimiento estricto del plan.

Formaliza por escrito, firma de todas las partes y, si la cuantía lo aconseja, eleva a público o solicita homologación judicial para dotarlo de fuerza ejecutiva. Evita pactos ambiguos: especifica qué conceptos se consideran satisfechos con cada pago y qué ocurre si surgen nuevos daños al recuperar la posesión. En comunidades con conflictos, coordina con el administrador de fincas para evitar solapamientos de reclamaciones por derramas o desperfectos en zonas comunes.

• Reconocimiento de deuda firmado por inquilino y avalista.
• Calendario realista con control mensual y recordatorios.
• Garantías adicionales si el historial es de morosidad reiterada.

Errores comunes que debes evitar

El error más frecuente es tardar en requerir y permitir que la deuda crezca. El segundo, no revisar a fondo el texto del aval, reclamando conceptos fuera de cobertura y regalando munición procesal a la defensa. Un tercero habitual: negociar por mensajes informales, sin documento firmado, lo que complica la ejecución posterior. También es un fallo extender unilateralmente el contrato sin dejar claro que el aval se prorroga en las mismas condiciones, lo que puede debilitar la exigibilidad.

Evita asimismo la compensación prematura con la fianza sin liquidación final, y no olvides inventario y reportaje fotográfico al recuperar la vivienda. Cuando existan indicios de insolvencia, solicita medidas cautelares con diligencia. Y nunca amenaces de forma impropia: mantén un tono profesional y ceñido a derecho; la firmeza no está reñida con el respeto y la corrección formal.

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