Qué hacer si tu inquilino incumple con aval

Si te preguntas qué hacer si tu inquilino incumple con aval, la respuesta breve es esta: conviene revisar primero qué garantía se firmó exactamente, requerir el cumplimiento de forma fehaciente y valorar si procede reclamar rentas, daños, ejecutar un aval bancario o dirigirse también contra el fiador o avalista personal. No todas las garantías funcionan igual, y el alcance de la reclamación dependerá del contrato y de la documentación firmada.

Desde el inicio conviene aclarar una cuestión importante: la expresión “incumplir con aval” puede referirse a varios supuestos distintos en arrendamientos urbanos. Puede hablarse de impago de rentas pese a existir un avalista o fiador, de los límites y alcance de la garantía pactada, de un aval bancario si realmente se constituyó, o de la fianza legal del arrendamiento, que no es lo mismo. En España, el marco principal es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente su art. 36 LAU respecto de fianza y garantías adicionales, y el Código Civil como referencia complementaria para obligaciones y libertad de pactos.

Qué significa realmente que un inquilino incumpla con aval

En la práctica, puede haber varias capas de garantía en un mismo contrato. La fianza legal prevista en el art. 36 LAU es obligatoria en los términos de la ley, mientras que las garantías adicionales pueden pactarse dentro de los límites legales. Además, no debe confundirse un aval bancario con un fiador personal.

Si existe un fiador o avalista personal, habrá que comprobar si asumió una fianza civil en el sentido del art. 1822 y siguientes del Código Civil, con qué extensión y bajo qué condiciones. Y si en la documentación aparece la expresión “fiador solidario”, no debe darse por supuesta su eficacia sin leer la cláusula concreta: dependerá del contrato y de lo realmente firmado. La autonomía de la voluntad del art. 1255 del Código Civil permite pactos, pero dentro de la ley, la moral y el orden público.

Qué documentación conviene revisar antes de reclamar

Antes de reclamar, lo prudente es reunir y ordenar toda la documentación. Ese paso suele evitar errores y ayuda a decidir contra quién conviene dirigirse.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Documento de fianza o cláusulas sobre garantías adicionales.
• Póliza o documento de aval bancario, si existe.
• Cláusula de afianzamiento o intervención del fiador.
• Justificantes de impago, recibos, transferencias y liquidación de rentas debidas.
• Inventario, reportaje fotográfico y presupuestos o facturas si también se reclaman daños.
• Comunicaciones previas con el arrendatario y con el garante.

Distinguir conceptos aquí es esencial: rentas impagadas no es lo mismo que daños en la vivienda; y la fianza legal no equivale automáticamente a cualquier otra garantía. Una reclamación bien planteada suele partir de esa separación.

Cuándo puede reclamarse al avalista o fiador

La posibilidad de reclamar al avalista o fiador dependerá del tipo de garantía y del texto firmado. Si hay aval bancario, conviene revisar sus condiciones de ejecución, vigencia, cuantía y documentos exigidos por la entidad. Si hay fiador personal, habrá que analizar el alcance del afianzamiento: si cubre solo rentas, también suministros, daños, costas o indemnizaciones, y durante qué plazo.

No siempre podrá actuarse de la misma forma ni al mismo tiempo. En algunos casos puede resultar viable requerir tanto al inquilino como al garante; en otros, la estrategia aconsejable dependerá de la redacción contractual y de la prueba disponible. Si finalmente se obtiene una resolución estimatoria y no se paga voluntariamente, puede resultar útil recordar el principio de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 del Código Civil, aunque su aplicación práctica exigirá valorar el caso concreto.

Qué pasos prácticos puede dar el propietario

1. Revisar el contrato y las garantías. Es el primer filtro para saber si hay fianza legal, garantía adicional, aval bancario o fiador personal.
2. Cuantificar bien la deuda. Separa rentas, suministros, intereses si proceden y daños acreditables.
3. Enviar un requerimiento fehaciente. El burofax de reclamación es una medida habitual y útil para dejar constancia, aunque no debe presentarse como requisito universal para todos los supuestos.
4. Valorar la reclamación al garante. Si el contrato lo permite y la garantía está vigente, puede plantearse la reclamación al avalista o la ejecución del aval bancario.
5. Preparar la vía judicial si fuera necesaria. Sin imponer fórmulas cerradas, puede ser necesario reclamar cantidades, interesar la resolución contractual o acumular pretensiones, según el caso.

En esta fase, para decidir qué hacer si tu inquilino incumple con aval, lo más eficaz suele ser analizar conjuntamente contrato, deuda y garantía, en lugar de actuar solo contra uno de los intervinientes sin estrategia previa.

Cómo encajan la resolución del contrato y el desahucio

Si existe impago del alquiler u otro incumplimiento relevante, puede valorarse la resolución del contrato y, en su caso, el desahucio. Ahora bien, una cosa es recuperar la posesión y otra distinta cobrar lo debido. Que exista aval o fianza personal no sustituye por sí solo la necesidad de estudiar qué acción conviene ejercitar y con qué prueba.

También interesa separar tiempos y objetivos: recuperar la vivienda, reclamar rentas debidas, exigir daños o activar una garantía bancaria pueden ser actuaciones conectadas, pero no idénticas. La estrategia adecuada dependerá de la documentación, del estado de la deuda y de si el garante responde en los términos pactados.

Errores frecuentes al reclamar rentas, daños o garantías

• Confundir fianza legal con aval o con cualquier garantía adicional.
• Dar por hecho que el fiador responde de todo y de forma solidaria sin revisar la cláusula.
• Reclamar daños en vivienda sin prueba suficiente o mezclarlos sin detalle con las rentas impagadas.
• Intentar ejecutar un aval bancario sin comprobar requisitos formales, plazo o documentación exigida.
• Requerir de forma imprecisa, sin cuantificar la deuda ni identificar el fundamento de la reclamación.

En definitiva, ante un incumplimiento aval, la clave no es actuar más rápido a cualquier precio, sino actuar con base documental y con una lectura correcta del contrato.

Fuentes oficiales verificables

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE), art. 36.
• Código Civil (BOE), arts. 1255, 1822 y siguientes, y 1911.