Qué hacer si tu inquilino subarrienda sin permiso

Qué es el subarriendo sin permiso y por qué importa

El subarriendo sin permiso se produce cuando el inquilino cede total o parcialmente el uso de la vivienda o de una habitación a un tercero a cambio de un precio o contraprestación, sin contar con la autorización exigida por el contrato o por la ley. En términos prácticos, significa que alguien que no firmó el contrato disfruta de la vivienda a título de “subinquilino” y paga al arrendatario, no al propietario. Esta conducta altera el equilibrio del contrato y expone al arrendador a riesgos adicionales: falta de control sobre quién ocupa el inmueble, mayor desgaste de la vivienda, posibles conflictos de convivencia, y complicaciones para recuperar la posesión en caso de impago o daños.

Desde la perspectiva del propietario, el problema central es doble. Por un lado, el subarriendo sin permiso vulnera una obligación esencial del arrendatario: respetar el destino y las condiciones de uso pactadas. Por otro, genera un “beneficio” para el arrendatario que no ha sido consentido por el dueño, ya que obtiene una renta del subinquilino sin incorporar al propietario a esa relación. Esta situación puede ser causa de resolución del contrato y habilitar acciones de desahucio, además de la reclamación de daños y rentas.

Conviene distinguir el subarriendo de otras figuras como la cesión o la convivencia esporádica de familiares o amigos. El subarriendo implica una cesión onerosa, normalmente con pagos periódicos del tercero al inquilino. En cambio, alojar temporalmente a un familiar sin contraprestación no suele considerarse subarriendo, aunque conviene revisar el contrato, ya que muchos prevén límites de ocupación y comunicación al arrendador.

Revisar contrato y LAU: marco legal aplicable

El primer paso es examinar el contrato de arrendamiento: casi todos incluyen una cláusula que prohíbe la cesión y el subarriendo sin consentimiento expreso del arrendador. Esa cláusula suele indicar que cualquier cesión o subarriendo no autorizado constituye causa de resolución. Paralelamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la posibilidad de subarriendo y cesión, con distintos matices según el tipo de inmueble (vivienda o uso distinto) y el momento histórico del contrato. En vivienda, lo más habitual es que el subarriendo total esté prohibido y el parcial pueda admitirse solo con permiso del propietario y, en su caso, cumpliendo requisitos formales.

Además de la cláusula específica, conviene revisar apartados sobre destino del inmueble, número de ocupantes, uso residencial exclusivo, y la obligación de comunicar variaciones relevantes. Si el contrato exige autorización por escrito para subarrendar, la ausencia de esa autorización refuerza la posición del propietario. Recuerde que la normativa puede haber cambiado desde la firma: valide si hay disposiciones transitorias afectando la aplicación de la LAU y si el contrato contiene pactos válidos en derecho que refuerzan la prohibición del subarriendo no consentido.

Con ese análisis podrá determinar la base jurídica de su reclamación. Si la cláusula existe y el subarriendo no fue autorizado, habrá causa para requerir el cese y, en su caso, pedir la resolución.

Cómo detectarlo y reunir pruebas válidas

La clave del éxito en estos casos es la prueba. El propietario debe obtener evidencias de que un tercero ocupa el inmueble y paga al inquilino por ese uso. Existen múltiples fuentes: anuncios públicos en portales y redes ofreciendo habitaciones a nombre del arrendatario, mensajes o recibos de pago del subinquilino, testigos (vecinos, conserje), fotografías y vídeos del acceso recurrente de terceros, o contratos de “alquiler de habitación” firmados por el inquilino. Cualquier rastro digital conviene recogerlo de forma ordenada, con capturas fechadas y, si es posible, mediante acta notarial para reforzar su validez.

Evite invadir la intimidad de los ocupantes: no acceda a la vivienda sin permiso ni instale cámaras. Limítese a fuentes lícitas. Un enfoque pragmático es documentar el anuncio y contactar como “interesado” para confirmar condiciones; esos mensajes pueden acreditar que el arrendatario ofrece la habitación a terceros. Si el edificio tiene normas internas, el testimonio del administrador o conserje sobre el trasiego constante de personas puede ser valioso.

Con ese conjunto de evidencias, podrá remitir un requerimiento preciso y, si no hay cese voluntario, interponer la demanda con mayores garantías.

Requerimiento fehaciente: burofax paso a paso

Antes de judicializar, envíe un requerimiento fehaciente (burofax con certificación de contenido y acuse de recibo) al arrendatario. El contenido debe ser claro: describa los hechos, la cláusula infringida, exija el cese inmediato del subarriendo sin permiso, y ofrezca un plazo breve para regularizar la situación (por ejemplo, desalojo del subinquilino o solicitud formal de autorización, si fuera admisible). Anticipe las consecuencias del incumplimiento: resolución del contrato, desahucio y reclamación de daños y rentas.

Adjunte copias de las pruebas clave o, al menos, descríbalas e indíquele que están a su disposición. Mantenga un tono firme y profesional; evite amenazas innecesarias. El objetivo es generar un documento que sirva como prueba del intento de solución extrajudicial y, a la vez, sitúe al inquilino frente a sus responsabilidades contractuales.

La respuesta (o el silencio) del inquilino tras el burofax será determinante para la estrategia posterior.

Acciones legales: resolución y desahucio

Si el arrendatario no cesa el subarriendo sin permiso, el propietario puede ejercitar la acción de resolución del contrato por incumplimiento y solicitar el desahucio. En la demanda se expondrán los hechos, la base contractual y legal, y se aportará el material probatorio. Habitualmente se acumula la reclamación de rentas y cantidades debidas, así como los daños acreditados. Es crucial delimitar si se trata de subarriendo total (el inquilino ya no vive allí) o parcial (solo una habitación), pues puede afectar a la argumentación y a la gravedad del incumplimiento.

En el procedimiento, el Juzgado valorará la prueba aportada y la oposición del inquilino. Una defensa frecuente es alegar que no hay precio, que se trata de convivencia temporal o que el propietario consintió tácitamente. Por ello, la claridad de las evidencias (pagos, anuncios, contratos de habitación) será decisiva. Si se estima la demanda, se dictará resolución que declare la resolución del contrato y el lanzamiento, con condena a rentas y costas cuando proceda.

Reclamación de rentas, daños y costas

Además de recuperar la vivienda, el propietario puede reclamar rentas impagadas, cantidades asimiladas (suministros, comunidad si así se pactó) y la indemnización por daños y perjuicios derivados del subarriendo sin permiso. Entre estos daños podrían incluirse el mayor desgaste, desperfectos, sobreocupación y el lucro generado por el inquilino con el subarriendo. Para prosperar, conviene cuantificar y respaldar los importes con facturas, presupuestos, informes periciales y fotografías del estado antes y después.

En contratos con fianza y garantías adicionales (depósito o aval), el propietario puede aplicar dichas garantías conforme a los límites legales y contractuales, dejando constancia del motivo. Si el proceso termina con condena, es posible la imposición de costas al inquilino, lo que compensa parte de los gastos legales.

Ocupantes, empadronamiento y vulnerabilidad

Que un subinquilino esté empadronado no legitima el subarriendo sin permiso. El padrón acredita residencia de hecho, no derechos sobre la vivienda. No obstante, la existencia de menores, personas con discapacidad o situaciones de vulnerabilidad social puede incidir en los tiempos y en la coordinación con servicios sociales. Es previsible que el juzgado recabe información y ofrezca márgenes de actuación institucionales, sin que ello impida la tutela del derecho del propietario.

Si detecta ocupantes vulnerables, extreme la prudencia: comunique la situación con antelación en el requerimiento y aporte datos al juzgado para que se articulen soluciones compatibles con la recuperación de la vivienda. Evite actuaciones de hecho (cambios de cerradura, cortes de suministros), que pueden constituir delito de coacciones. Siga siempre la vía legal.

Plazos, riesgos y errores comunes

Una reacción tardía dificulta la prueba y fortalece defensas como el consentimiento tácito. Actúe en cuanto tenga indicios: recabe evidencias, envíe burofax y valore la demanda. Entre los errores frecuentes está acudir a vías de hecho, negociar sin dejar rastro escrito, o aceptar pagos directos del subinquilino, lo que puede interpretarse como consentimiento. También es un fallo habitual no revisar el contrato vigente y apoyarse en normas inadecuadas o desactualizadas.

Riesgos procesales: que la prueba sea insuficiente, que se califique la situación como convivencia gratuita, o que existan defectos formales en el requerimiento. Para mitigarlos, ordene su dossier probatorio, cuide la redacción del burofax y, si es posible, busque asesoramiento legal especializado. Un planteamiento técnico sólido reduce tiempos y aumenta las probabilidades de éxito.

Alternativas y acuerdos prácticos

No todos los casos requieren un pleito. En ocasiones, un acuerdo rápido —por ejemplo, la entrega pactada de llaves en un plazo breve con condonación parcial de deuda— puede ahorrar meses y costes. Otra opción es la novación del contrato: convertir al subinquilino en inquilino directo con revisión de renta y garantías, si el perfil de pago es solvente y el propietario lo considera conveniente. También cabe autorizar un subarriendo parcial regulado, con límites claros de ocupación, importe y duración, siempre por escrito y con derecho de inspección razonable.

En cualquier alternativa, priorice la seguridad jurídica: acuerdos firmados, identificación de ocupantes, calendario de pagos y cláusulas resolutorias en caso de incumplimiento. La flexibilidad bien diseñada puede convertir un conflicto en una oportunidad para estabilizar la vivienda con mejores garantías.

Prevención: cláusulas y controles

La mejor estrategia es preventiva. Incluya en el contrato una cláusula anti-subarriendo clara, que exija autorización expresa y por escrito para cualquier cesión o subarriendo parcial, y que prevea la resolución por incumplimiento. Añada obligaciones de comunicación de variaciones en el número de ocupantes, visitas técnicas periódicas y derecho de comprobación razonable con preaviso. Establezca penalizaciones proporcionadas por subarriendo no autorizado, sin convertirlas en cláusulas abusivas.

Refuerce la selección de inquilinos con análisis de solvencia, garantías adicionales y referencias. Use un anexo de normas de convivencia y conservación. Digitalice el control: inventario fotográfico inicial, checklist de mantenimiento y un canal de contacto único. Cuanta más claridad y trazabilidad, menos margen para conflictos y más sencillo será actuar si aparecen indicios de subarriendo sin permiso.

Preguntas frecuentes