Qué hacer si el inquilino subarrienda sin autorización

Cómo detectar un subarriendo no autorizado

Cuando un inquilino subarrienda sin autorización, normalmente existen indicios que, bien observados, permiten detectar la situación con rapidez y actuar antes de que el problema escale. Lo primero es distinguir entre visitas ocasionales y una cesión de uso continuado a terceros. Un subarriendo implica que una persona ajena al contrato ocupa la vivienda o local de forma estable y a cambio de una contraprestación, aunque no siempre sea dinero en efectivo. El propietario debe recopilar señales consistentes que demuestren permanencia, rotación de huéspedes o publicidad del inmueble por el arrendatario en plataformas de alquiler temporal.

Entre los indicios más comunes destacan: presencia habitual de nuevas personas que utilizan llaves propias, recepción de correspondencia a nombre de terceros, consumo de suministros superior al patrón histórico, cerraduras cambiadas sin consentimiento, alta rotación de maletas en portales o rellanos, quejas vecinales por ruido y, en los locales, reorganización del espacio para albergar puestos o despachos de terceros. En inmuebles turísticos, la publicación del anuncio puede detectarse buscando la dirección o elementos identificativos en portales de estancias.

Es esencial mantener una relación cordial con la comunidad de propietarios y conserjería para estar al tanto de incidencias, entradas y salidas y usos anómalos. Sin embargo, la percepción subjetiva no basta: para actuar conviene transformar esas señales en evidencias verificables y con cadena de custodia. Por ejemplo, solicitar al administrador informes de incidencias, recopilar testimonios por escrito de vecinos, capturas de anuncios y, si procede, facturas de suministros con variaciones significativas.

Detectar pronto el subarriendo sin autorización le ahorrará tiempo y costes. Actúe con método: observe, registre, pida quejas por escrito y, una vez confirmadas las señales, pase a la revisión contractual y a la preparación de un requerimiento fehaciente. Esta disciplina procesal será la base de cualquier negociación o acción judicial posterior.

Revisar contrato y ley aplicable

Antes de enviar comunicaciones o valorar un desahucio, el paso ineludible es revisar detenidamente el contrato de arrendamiento. La mayoría de contratos prohíben de forma expresa el subarriendo o la cesión del contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Compruebe si existe una cláusula específica “antisubarriendo”, las consecuencias de su incumplimiento (resolución, penalización, pérdida de beneficios pactados) y si se exige autorización previa por escrito para cualquier cesión de uso, incluso temporal.

Además del contrato, contraste la normativa aplicable según el tipo de inmueble (vivienda habitual, vivienda para uso distinto, local comercial, temporada) y la jurisdicción. En arrendamientos de vivienda, es típico que la legislación exija autorización del arrendador para subarrendar total o parcialmente salvo pacto expreso; en locales, el régimen suele ser más flexible pero igualmente suele requerirse consentimiento o, al menos, notificación con determinadas garantías. La clave es si el contrato refuerza la prohibición y prevé la resolución por subarriendo sin autorización.

Revise también anexos, correos y documentos firmados a posteriori. A veces el inquilino alegará un consentimiento tácito por tolerancia del propietario. Para desmontar esa tesis, verifique si alguna comunicación pudo interpretarse como autorización, o si los hechos se produjeron a espaldas del arrendador. Un expediente bien ordenado con el contrato, la cláusula relevante subrayada y un cronograma de hechos le dará solidez a su posición.

Con esa revisión, podrá redactar un requerimiento preciso citando las cláusulas vulneradas y la ley aplicable, fijando plazos y efectos. Esta claridad es clave tanto para persuadir al inquilino como para acreditar ante un juez la gravedad del incumplimiento.

Pruebas y documentación imprescindibles

En todo caso de subarriendo sin autorización, la prueba manda. Su objetivo será demostrar tres hechos: (1) existencia de terceros ocupando u usando el inmueble, (2) continuidad o estabilidad, y (3) ausencia de autorización del propietario. No se trata de “sospechas”, sino de evidencias objetivas, fechadas y verificables. La documentación bien presentada puede evitar el pleito, o, si es inevitable, facilitar una sentencia favorable.

Recoja pruebas digitales: capturas de pantalla de anuncios donde se identifique el inmueble (fotos singulares, vistas, mobiliario), mensajes de la persona subarrendada reconociendo pagos, y reseñas públicas que indiquen estancias repetidas. Acompáñelo de actas de la comunidad, quejas firmadas por vecinos y, si procede, informes del administrador. Las facturas de suministros también ayudan si reflejan un uso intensivo no compatible con el contrato original.

Cuando sea proporcionado, valore la intervención de un fedatario para levantar acta de hechos visibles: timbres con nombres de terceros, anuncios publicados, entradas y salidas siguiendo un patrón. No es necesario invadir la privacidad: basta con elementos exteriores y públicos que acrediten la cesión de uso. La cadena de custodia (quién, cómo y cuándo recoge la prueba) debe estar clara, con archivos fechados y copias de seguridad.

Con este dossier, podrá enviar un requerimiento contundente, negociar desde una posición de fuerza o, llegado el caso, presentar demanda con altas probabilidades de éxito.

Requerimiento fehaciente y plazos

El siguiente paso es comunicar al inquilino, por un medio fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse, o equivalente), que ha detectado un subarriendo sin autorización y que debe cesar de inmediato. Esta carta debe citar la cláusula contractual vulnerada, describir los hechos comprobados y fijar un plazo breve para el cese y la regularización de la posesión. También puede advertir de la resolución del contrato y las acciones legales si no se atiende el requerimiento.

Evite tonos agresivos y redacte con precisión: “se le requiere para que, en el plazo de X días, cese el subarriendo, desaloje a los terceros ajenos al contrato y acredite por escrito el cumplimiento”. Incluya un canal de respuesta y una fecha límite. Si el uso por terceros continúa, documente el incumplimiento tras el vencimiento del plazo con nuevas evidencias; esa secuencia reforzará su posición ante el juez.

Si el inquilino colabora, puede proponer una salida pactada: entrega voluntaria de llaves, desalojo de terceros y, según el caso, una indemnización o renuncia a parte de la fianza para cubrir daños o gastos. Si no hay colaboración, archive el acuse de recibo del burofax y prepárese para la vía judicial.

La claridad y la trazabilidad de las comunicaciones son vitales. Un requerimiento bien construido suele precipitar el fin del subarriendo no autorizado o preparar, con garantías, la demanda de resolución y desahucio.

Acciones legales: desahucio y resolución

Si el subarriendo sin autorización persiste o el inquilino se niega a cesar, la vía judicial se convierte en la alternativa lógica. Habitualmente, el propietario puede ejercitar la resolución del contrato por incumplimiento y, acumuladamente o de forma separada, la acción de desahucio para recuperar la posesión. La estrategia dependerá del tipo de arrendamiento, la prueba disponible y los tiempos del juzgado competente.

Una demanda sólida incluirá: contrato y cláusula infringida, requerimiento fehaciente, evidencias del subarriendo y certificaciones de persistencia del incumplimiento. Es posible reclamar rentas, daños y perjuicios si el subarriendo generó deterioros, sanciones comunitarias o impagos. Cuando terceros ocupan sin título frente al propietario, el juez puede ordenar el lanzamiento, restaurando la posesión a su titular legítimo.

El inquilino podría defenderse alegando autorización tácita, tolerancia prolongada o que no hubo ánimo de lucro. Estas defensas suelen decaer si la cláusula exige autorización escrita y el propietario ha reaccionado con prontitud, documentando el cese requerido y la negativa o silencio del arrendatario. Mantener la coherencia entre los hechos, las comunicaciones y las evidencias es esencial para evitar dilaciones y sorpresas procesales.

Bien planteada, la acción judicial no solo recupera la posesión, sino que desalienta futuras infracciones. La firmeza, combinada con comunicaciones previas bien trazadas, es la mejor garantía de éxito.

Derechos y obligaciones del propietario

Frente a un subarriendo sin autorización, el propietario tiene derechos claros: exigir el cese, resolver el contrato, recuperar la posesión y reclamar daños y perjuicios. Ahora bien, esos derechos van de la mano de obligaciones: respetar la intimidad del arrendatario, no realizar entradas unilaterales al inmueble y canalizar las actuaciones por vías legales y comunicaciones fehacientes. Actuar fuera de la legalidad puede comprometer gravemente la posición del arrendador, incluso si parte de un incumplimiento del inquilino.

Sobre las rentas, mientras el contrato siga en vigor, el inquilino debe pagar. El subarriendo no autorizado no convierte al tercero en deudor directo frente al propietario, salvo que se pacte o se obtenga una sentencia que declare lo contrario. Por ello, en su estrategia contemple la reclamación de rentas impagadas al arrendatario principal y la eventual compensación con la fianza. Respecto de daños, documente de forma minuciosa el estado inicial y final del inmueble y conserve presupuestos y facturas.

En cuanto a la fianza, úsela solo al final y conforme a los conceptos legalmente admitidos: rentas debidas, desperfectos e incumplimientos contractuales acreditados. El subarriendo sin autorización puede justificar retenciones si causó daños, sanciones o costes de regularización, siempre con prueba y liquidación detallada. Entregar un desglose claro evita litigios complementarios.

Actuar con rigor, mesura y trazabilidad fortalece su posición. La combinación de derechos bien ejercidos y obligaciones cumplidas es la fórmula más segura para resolver el conflicto de manera eficaz.

Negociación y salidas pactadas

No todos los casos requieren llegar a juicio. Si el inquilino coopera tras el requerimiento, una salida pactada puede salvar tiempo y costes. Las opciones incluyen: cese inmediato del subarriendo con advertencia de resolución en caso de reincidencia, entrega anticipada de llaves con condonación parcial de rentas, o una indemnización cerrada que cubra daños y gastos de regularización. La clave es documentar el acuerdo por escrito, con fecha, obligaciones, plazos y consecuencias por incumplimiento.

Para que la negociación sea efectiva, entre con una posición probatoria sólida y un esquema económico claro: qué conceptos reclama (rentas, daños, penalizaciones contractuales), qué está dispuesto a condonar y qué garantías exige (por ejemplo, un depósito temporal, reconocimiento de deuda o aval). Evite acuerdos ambiguos que reabran el conflicto; el documento debe incluir manifestaciones expresas del inquilino reconociendo el subarriendo sin autorización y las obligaciones asumidas.

Si el objetivo es que el inmueble quede libre pronto, priorice el calendario: fije fechas de salida, visitas de revisión del estado y un acta de entrega con inventario. Si las relaciones están tensas, considere que el acuerdo incluya un mecanismo de resolución rápida (sumisión expresa a un juzgado competente, domicilios de notificaciones, penalizaciones por retraso).

Negociar no es ceder sin más: es ordenar la salida con costes controlados y con garantías. Un buen cierre evita meses de litigio y libera el activo para un nuevo alquiler conforme a las reglas.

Prevención y cláusulas antisubarriendo

La mejor respuesta al subarriendo sin autorización es la prevención. Un contrato bien diseñado, con cláusulas claras y procedimientos de control proporcionados, reduce drásticamente la probabilidad de incumplimientos. Incluya una cláusula antisubarriendo que exija autorización previa, expresa y por escrito para cualquier cesión total o parcial, así como para alquileres temporales en plataformas. Añada una penalización razonable por incumplimiento, la facultad de resolución y la obligación de indemnizar daños objetivamente cuantificados.

Refuerce la trazabilidad con obligaciones de comunicación: el inquilino debe notificar cambios de domicilio, personas convivientes de larga duración y modificaciones de uso. Establezca en el contrato un régimen de visitas para inspecciones razonables y concertadas (por ejemplo, semestrales) orientadas a comprobar el estado del inmueble, sin invadir la intimidad. Para locales, detalle usos permitidos, subcesiones y obligaciones de cumplimiento normativo del tercero.

En fase de selección del arrendatario, realice un filtro documental diligente: solvencia, referencias, estabilidad laboral o comercial y finalidad real del alquiler. Una buena selección reduce incentivos al subarriendo. En viviendas amuebladas, inventarios con fotografías y numeración de enseres facilitan la detección de usos intensivos que delatan alquileres por días.

Un marco contractual claro y prácticas de control proporcionadas preservan el valor del activo, alinean expectativas y facilitan la intervención temprana ante cualquier desviación.

Preguntas frecuentes

¿Qué se considera subarriendo sin autorización? Es la cesión total o parcial del uso del inmueble a un tercero ajeno al contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Se caracteriza por la estabilidad en el uso y, a menudo, una contraprestación, aunque no sea dineraria.

¿Basta con que el inquilino reciba visitas para hablar de subarriendo? No. Las visitas ocasionales o la estancia temporal de familiares no configuran por sí mismas un subarriendo. Debe existir cesión de uso estable a terceros, generalmente con ánimo de lucro o reparto de gastos que sustituya la ocupación del inquilino.

¿Puedo entrar al inmueble para comprobarlo? No sin consentimiento ni fuera de lo pactado. Respete la posesión del inquilino. Programe visitas acordadas o utilice medios de prueba externos y proporcionales (anuncios públicos, testimonios, actas) y, si es preciso, acuda a la vía judicial.

¿Qué hago primero: negociación o demanda? Envíe un requerimiento fehaciente con plazo de cese. Si hay colaboración, puede cerrarse un acuerdo de salida. Si persiste el incumplimiento, demande resolución y desahucio. La prueba reunida y el burofax ordenan la estrategia y acortan tiempos.

¿Puedo retener la fianza por subarriendo sin autorización? Sí, si acredita daños, rentas o penalizaciones contractuales derivadas del incumplimiento. Debe presentar liquidación detallada y documentación soporte. En caso de controversia, será el juez quien decida sobre su procedencia.