Cómo reclamar al inquilino por gastos ocultos

Si necesitas reclamar gastos ocultos a un inquilino, lo primero es aclarar que no estamos ante una categoría jurídica cerrada en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una expresión útil a efectos SEO que, en la práctica, puede referirse a daños no visibles al inicio, suministros impagados, desperfectos detectados al finalizar el alquiler, gastos asumidos indebidamente por el propietario o cantidades no liquidadas. La viabilidad de la reclamación dependerá del contrato, de la LAU, del Código Civil y, sobre todo, de la prueba disponible.

Qué puede considerarse “gastos ocultos” en un alquiler

Bajo esta expresión suelen agruparse situaciones distintas que conviene encajar correctamente. Por ejemplo: suministros impagados, daños detectados tras la entrega de llaves, reposición de mobiliario inventariado, limpieza extraordinaria por estado anómalo del inmueble o gastos contractualmente repercutibles que no se abonaron.

No todo puede exigirse al inquilino. El art. 21 LAU atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. También prevé que las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario corran a cargo del inquilino. Por eso es clave diferenciar entre desgaste normal y daño indemnizable.

Además, algunos conceptos solo podrán reclamarse si se pactaron válidamente en el contrato, en virtud de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, siempre dentro de la ley y sin cláusulas abusivas o nulas.

Cuándo puede reclamarse al inquilino y qué habrá que acreditar

Puede reclamarse cuando exista una obligación contractual o legal incumplida y pueda probarse su imputación al arrendatario. Si se trata de daños, habrá que valorar si exceden del uso ordinario. Si son suministros o cantidades pendientes, habrá que demostrar consumo, impago y periodo correspondiente. Si media un incumplimiento relevante, el art. 27 LAU puede ser relevante a efectos de resolución contractual, y los arts. 1101 y siguientes CC permiten fundamentar la responsabilidad por incumplimiento.

Cuando el arrendamiento ya ha terminado, también importa el estado de devolución de la finca. Los arts. 1561 y 1563 CC pueden ayudar a enmarcar la obligación de restituir la vivienda en el estado en que se recibió, descontado el deterioro derivado del uso normal. Si se plantea exigir cumplimiento o resolver por incumplimiento, puede entrar en juego el art. 1124 CC.

En cuanto a plazos, a veces se cita el art. 1964 CC para acciones personales, pero conviene ser prudentes: el plazo aplicable puede depender del tipo de acción ejercitada y del caso concreto.

Qué pruebas conviene reunir: contrato, facturas, fotos, inventario y peritaje

• Contrato de arrendamiento, para comprobar qué gastos asumía cada parte.
• Inventario y acta de entrega, si existen, para acreditar el estado inicial.
• Fotos, vídeos y mensajes con fecha o contexto verificable.
• Facturas, presupuestos y justificantes de pago, no simples estimaciones.
• Recibos y lecturas de suministros, para vincular el consumo al periodo arrendado.
• Peritaje, cuando haya daños ocultos o sea necesario diferenciar desgaste normal de desperfecto imputable.

En los llamados daños ocultos, la reclamación dependerá especialmente de cómo se acreditó el estado inicial del inmueble, del tiempo de ocupación y de si el daño puede relacionarse razonablemente con la conducta del arrendatario.

Cómo hacer un burofax de reclamación útil antes de demandar

Antes de acudir a la vía judicial, suele ser recomendable enviar un requerimiento fehaciente, como un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. No garantiza el cobro, pero puede ayudar a fijar la reclamación y a facilitar una solución extrajudicial.

Ese burofax debería incluir:

1. Identificación de las partes y de la vivienda.
2. Descripción concreta de los conceptos reclamados.
3. Importe desglosado y documentación de apoyo.
4. Referencia al contrato y, si procede, a la LAU o al Código Civil.
5. Plazo razonable para pagar o formular alegaciones.

Qué opciones hay si no paga: negociación, fianza y reclamación judicial

Si el inquilino no paga, puede intentarse una negociación documentada para cerrar la liquidación final del alquiler. Respecto de la fianza, conviene distinguir entre retener o aplicar importes al hacer la liquidación y reclamar cantidades adicionales si la fianza no cubre todo. No siempre habrá una compensación automática: dependerá del contrato, de los importes efectivamente acreditados y de cómo se documente la liquidación.

Si no hay acuerdo, puede valorarse una reclamación judicial. La estrategia dependerá de la cuantía, del tipo de pretensión y de la solidez de la prueba documental o pericial. Por eso, antes de demandar, suele ser útil revisar el expediente completo con asesoramiento jurídico en casos de desahucio de inquilinos morosos.

Errores frecuentes al reclamar gastos ocultos al inquilino

• Llamar “gastos ocultos” a todo sin precisar si son daños, suministros, rentas o gastos pactados.
• Reclamar desgaste normal como si fuera desperfecto indemnizable.
• No tener inventario, fotos de entrada o facturas reales.
• Confundir lo que dice la LAU con lo que solo deriva del contrato.
• Enviar reclamaciones vagas, sin desglose ni plazo.

Resumen práctico y siguiente paso

Para reclamar cantidades al arrendatario no basta con detectar un problema al final del alquiler: hay que calificar bien el concepto, apoyarlo en el contrato o en la norma aplicable y acreditarlo con pruebas sólidas. En especial, los daños ocultos exigen analizar el estado inicial del inmueble, el uso ordinario y la imputación real al inquilino.

Si tienes dudas sobre la devolución de la fianza, la preparación del burofax o la viabilidad de una reclamación judicial, el siguiente paso razonable es revisar la documentación antes de actuar para evitar errores que debiliten la reclamación.