Cómo reclamar desperfectos con factura y prueba fotográfica

Para reclamar desperfectos en una vivienda alquilada, una factura de reparación y unas fotografías pueden ser pruebas relevantes, pero normalmente no bastan por sí solas en todos los casos. La cuestión suele depender de si permiten acreditar con suficiente solidez cómo estaba la vivienda al inicio y al final del arrendamiento, que el daño no responde al uso ordinario y que el coste reclamado guarda relación con la reparación efectivamente necesaria.

Respuesta breve: sí se pueden usar factura y prueba fotográfica para reclamar daños imputables al inquilino, pero su valor dependerá del inventario, del acta de entrega, de las comunicaciones entre las partes y del resto de documentación disponible. No existe una regla automática que permita descontar cualquier importe de la fianza o ganar una reclamación judicial solo por aportar fotos y una factura.

Desde una perspectiva jurídica, conviene distinguir entre lo que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que puede haberse pactado válidamente en el contrato y lo que, en último término, dependerá de la prueba y de la valoración del caso concreto si surge controversia.

Cuándo se pueden reclamar desperfectos en un alquiler

No todo deterioro de la vivienda arrendada permite reclamar. En la práctica, habrá que diferenciar entre el desgaste derivado del uso ordinario del inmueble y los daños imputables al arrendatario. Esa distinción es esencial tanto para valorar si procede exigir una reparación como para decidir si cabe descontar importes de la fianza del alquiler.

El art. 21 LAU regula la conservación de la vivienda y permite ubicar la idea de que determinadas pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario pueden corresponder al arrendatario cuando realmente encajen en ese concepto. Sin embargo, no toda incidencia doméstica puede encuadrarse ahí sin más: habrá que atender a la causa, entidad y prueba del desperfecto.

Además, el Código Civil resulta complementario. El art. 1561 CC se refiere a la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, y el art. 1563 CC puede ser relevante cuando no consta descripción del estado en que se recibió la vivienda. También puede entrar en juego el art. 1101 CC si se plantea una reclamación por incumplimiento con daños y perjuicios debidamente acreditados.

Daño imputable no es lo mismo que uso normal

A modo orientativo, suelen generar más opciones de reclamación los daños por golpes, roturas, manipulación inadecuada, suciedad extraordinaria o elementos faltantes respecto del inventario vivienda. En cambio, el desgaste razonable por el paso del tiempo, el uso normal de puertas, pintura o ciertos elementos consumibles no siempre puede trasladarse al inquilino.

Si el deterioro se invoca además como incumplimiento contractual relevante, el art. 27 LAU o, en su caso, el art. 1124 CC pueden requerir un análisis más preciso del contrato, de la gravedad del incumplimiento y del momento en que se produjo.

Qué valor tienen la factura de reparación y la prueba fotográfica

La factura reparación y la prueba fotográfica son medios de prueba útiles, pero su fuerza no suele valorarse de forma aislada. Lo determinante será si encajan en un relato documental coherente: qué daño existía, cuándo apareció, cómo se relaciona con la conducta del arrendatario y por qué ese importe responde a una reparación proporcionada.

Qué puede reforzar su valor probatorio

• Un inventario inicial firmado o un anexo con descripción del estado de la vivienda y mobiliario.
• Fotografías o vídeos de entrada y salida con fecha identificable o fácilmente contextualizable.
• Mensajes, correos o comunicaciones en los que el inquilino reconozca el daño o informe de la incidencia.
• Presupuestos comparativos o factura detallada que permitan vincular el coste con la reparación realizada.
• Acta de entrega de llaves o documento de revisión final del inmueble.

Una factura acredita normalmente que se ha realizado un gasto, pero no siempre demuestra por sí sola quién causó el daño ni que la reparación era la única o la más proporcionada. Del mismo modo, unas fotos pueden mostrar el desperfecto, aunque a veces no bastan para acreditar ni su fecha ni si existía antes de comenzar el alquiler.

Por eso, si se pretende reclamar desperfectos con cierta solidez, conviene reunir un conjunto probatorio que conecte estado inicial, estado final, daño concreto y coste asumido.

Cómo documentar bien la reclamación al inquilino

Antes de exigir el pago o descontar importes, suele ser recomendable ordenar toda la documentación. Una reclamación bien preparada puede ayudar tanto en la negociación extrajudicial como, en su caso, si después se inicia una reclamación de cantidad.

Documentos que conviene conservar

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Inventario vivienda y reportaje fotográfico inicial.
• Fotos o vídeos del estado al finalizar el contrato.
• Facturas, presupuestos y justificantes de pago de la reparación.
• Mensajes, correos electrónicos o avisos previos sobre los daños en alquiler.
• Documento de entrega de llaves o acta de salida, si existe.

Si el arrendatario niega los daños o no responde, puede valorarse remitir un burofax arrendatario o cualquier otro requerimiento fehaciente. No tiene por qué ser obligatorio en todo supuesto, pero sí puede resultar útil para dejar constancia del detalle de los desperfectos, de la cuantía reclamada y del plazo razonable para responder.

En ese requerimiento conviene identificar con claridad: el inmueble, la fecha de finalización del arrendamiento, los daños observados, la documentación disponible, el importe que se reclama y si se pretende compensar con la fianza total o parcialmente.

Fianza del alquiler: cuándo puede compensarse y qué conviene revisar

La fianza alquiler, regulada en el art. 36 LAU, cumple una función de garantía, pero su aplicación práctica exige prudencia. En muchos conflictos, el punto clave no es solo si existe fianza, sino si el descuento está correctamente justificado.

En principio, puede plantearse la compensación de importes cuando existan rentas pendientes o daños acreditados que sean imputables al arrendatario. Ahora bien, no conviene equiparar cualquier deterioro con un daño indemnizable. Si se trata de desgaste por uso ordinario o de trabajos de puesta a punto propios del transcurso del tiempo, la imputación al inquilino puede resultar discutible.

También habrá que revisar el contrato: por ejemplo, si contiene pactos sobre limpieza final, inventario, reposición de elementos o forma de documentar incidencias. El art. 1255 CC permite la autonomía de la voluntad dentro de los límites legales, pero esos pactos no desplazan la necesidad de probar adecuadamente los hechos ni convierten en debida una partida mal documentada.

Por ello, antes de retener total o parcialmente la fianza, suele ser aconsejable dejar constancia escrita de qué conceptos se descuentan, por qué importe y con qué soporte documental.

Si el inquilino no paga: qué opciones conviene valorar

Cuando el arrendatario rechaza el descuento de la fianza o no abona la diferencia reclamada, lo habitual es comenzar por una vía extrajudicial: requerimiento documentado, propuesta de liquidación y aportación de fotos, facturas y resto de pruebas.

Si no hay acuerdo y se inicia una reclamación judicial de cantidad, habrá que valorar el cauce procesal aplicable conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cuantía discutida y la documentación existente. En determinados supuestos, puede ser relevante el juicio verbal, aunque no conviene afirmarlo de forma automática sin revisar el caso concreto.

En sede judicial, la controversia suele centrarse en preguntas muy concretas: cómo estaba la vivienda al inicio, qué daños existían al final, si hubo uso negligente, si la reparación era necesaria y si el importe reclamado resulta proporcionado. Por eso, la calidad de la prueba documental marca muchas veces la diferencia.

En conclusión, para reclamar desperfectos con mayores garantías no basta con acumular documentos: conviene que factura, fotos, inventario, contrato y comunicaciones formen un conjunto coherente. Si la cuantía es relevante o la prueba plantea dudas, puede ser útil revisar el expediente con un abogado propietarios o una abogada arrendador antes de descontar de la fianza o acudir a los tribunales.